对二手房业主的新一轮冲击，来了！

　　房屋养老金的事情，全平台都在热议。

　　昨天文章，我已经说了房屋养老金征收的原因和背后代表的变局。

　　引发了很多人的讨论，我发现大家还是云里雾里，所以我决定再说点重点，没看今天文章的可以。

　　关于房屋养老金，最新的情况是已经辟谣了，不会额外增加个人的成本。

　　房屋养老金是由公共账户去筹集，不需要老百姓出钱，也不是变相的房地产税，你的个人账户是缴纳住宅装修维修基金，这笔钱大家交过了。

　　所以个人不用交这笔钱，这笔钱是地方筹集的公共账户。

　　大概就是这么个意思。

　　然后房屋养老金其实也不是近期才刚提出来的新名词，而是之前就多次提及的，只是大家没关注而已。

　　这一次刚好挑动了大家敏感的神经，因为当下的环境，大家赚钱难，一想到还要额外再交钱，大家的情绪就绷不住了。

　　现在看来，可以先别慌。

　　但所有的新概念或者新名词的出台，绝对不是偶然性事件。

　　而是整个楼市格局发生了变化，有些趋势，各位还是要提前知道。

　　所有的一切，都围绕着改革去的。

　　这一次房屋养老金，可以说是大会以后，第一个肩负着改G使命的重大项目。

　　我们今年多次提及要构建房地产发展的新模式，其实推动房屋养老金，就是新模式的一个前兆。

　　首先，房屋养老金，全球都没有过尝试，属于我们首创，别的国家，比如日本，有的也是房屋维修基金，而不是房屋养老金。

　　所以本质上还是有区别的，过去我们的改革方向其实都摸着西方的路子过河，借鉴他们的经验，也匹配我们的现实情况。

　　但这一次，我们属于真的是自己摸着石头过河，真正意义上去做一个新的尝试。

　　这次能不能成，不知道，但做是一定要做的。

　　其次，和当年房地产税最大的不同，这次试点的范围是22个城市，而当时房地产税试点的城市，只有2个。

　　数量增加，影响范围扩大，这是最大的不同，而且你认真看，22个城市囊括了四大一线城市以及强二线城市。

　　这是为什么？

　　从房屋养老金公共账户的筹集方式，你就看懂了。

　　养老金公共账户资金来源渠道主要有:城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。

　　问题就是，地方财政能有盈余的城市有多少呢？

　　土地出让金来补充，前提也是要有土地出让吧。

　　现在楼市的核心大招是去库存，按照之前的说法，库存周期36个月以上的城市暂停土地供应。

　　加上很多城市的财政都是吃紧的，根本没有余钱去建立房屋养老金的公共账户。

　　所以你发现试点的城市都是一二线城市，这就是原因。

　　而且这个房屋养老金制度大概率不会铺设到全国范围，因为这需要大量的资金，而小城市最大的难题，就是在于财政收入。

　　我分享过一个数据，截至2022年底，建成的房子楼龄超过30年的占比20%，但到了2040年前后，这个比例会激增到80%。

　　也就是说以后市面上的老房子会非常多，这么一来，如果都靠房屋养老金来进行维修，这个成本会非常高。

　　不是所有城市都能覆盖的，所以你以为房屋养老金是要你交钱，实际上可能和你根本没什么关系。

　　未来有机会建立房屋养老金的城市，大概率是以下几种：

　　1、财政自给率比较高的，就是地方收入比较高的，比如一二线城市。

　　为什么这次首先试点的是上海，因为上海的财政自盈率是最高的。

　　当然，上海的老房子也非常多，也有这个需求。

　　有钱有需求，关键上海的房子一套几百万上千万，如果通过修缮就能延长房子寿命，从效益来说也是最高的。

　　2、人口净流入的城市。

　　未来的供地一定是以人定房，人口流入高的城市，可以多供地，但人口少的城市，就没必要持续供地了。

　　那房屋养老金的一部分是来自于土地出让金，只有有人，有住房需求，能持续拍地的城市，才可能建立房屋养老金的公共账户。

　　3、有强产业的城市

　　有产业，有就业机会，才会有人才流入。

　　同样，有产业才能创造更多的税收，这也是以钱定房的关键。

　　没产业的地方，税收都成问题，老房子就算维修了，也没人住，何必折腾呢。

　　所以大家看清楚了吗？不用过分担心你以后要交钱了，因为有些城市根本没有交钱的机会，你所在的城市可能连养老金公共账户都不会设立。

　　这轮试点的城市：

　　上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡等22个城市正陆续开展试点。

　　如果你的房子不在这些城市，且还是老破小，注意做好置换吧。

　　未来多数城市的老房子结局是什么，可能是自我衰败和淘汰的一个过程。

　　你想想，那么多的老房子，怎么可能全部都掏钱做维修呢？

　　这和之前的收储的目的是一致的，就是加速城市间的分化，楼市不可能像2008年和2015年那样，只要救就是无差别，只要救就是涨。

　　未来城市会加速分化，老房子和新房子也会加速分化。

　　各位要提前做好准备，我们也根据目前22个城市的一个财政自给率的情况，来分析目前核心城市的财政实力如何，你所在的城市，有没有可能会设立房屋养老金的公共账户。

　　哪些城市可能因为自身财政实力比较弱，没有机会设立公共账户。

　　而如果你在这样的城市还持有老房子，要注意做好置换了。

　　从现在的趋势来看，房价上涨也没有大锅饭了，不可能大家都涨，而是以牺牲掉一部分城市的利益，来支撑另一部分城市的上涨。

　　你们要洞察这些趋势的变化，如果你想知道哪些城市没有建立房屋公共账户的机会，哪些有，如何做好置换，可以扫码加我微信，我在闭门直播课程都会详细说到如何做好优化。

　　很多人没有意识到，这到底是个什么信号？

　　其实是以时间换空间的一个全新思路。

　　现在我们的核心任务是去库存，而且主要是去新房的库存。

　　如果老房子还搞大拆大建，本质就是增加库存，而不是去库存。

　　所以不能搞大拆大建，那老房子确实老了怎么办呢？

　　通过修修补补续命一段时间的话，能把现在出现的一些问题再往后延一延，可以优先解决库存的问题。

　　这就是用时间换空间的做法。

　　当下我们多次提及做好新旧动能的转换，房屋养老金就是落实这种转换的措施。

　　首先，是系统性抛弃过去30多年的土地财政机制，建立一套新的房屋税收制度。

　　卸下政F对房屋安全的无限连带责任，通过建立一个统筹账户。

　　对于老百姓来说，好事就是老房子有机会通过修修补补，居住品质提高一点。

　　对于地方来说，也要建立起不要只依靠卖地收入来充实腰包的方式。

　　会有阵痛，但算是历史性的改G方式。

　　以后真的会加速城市间的分化，因为大城市的老房子还可以通过房屋养老金继续续命，而小城市的房子呢？

　　这才是大家要思考的方式。

　　所以我说这件事的落地，本质是城市间大洗牌的一种方式。

　　老房子怎么办，要么修修补补又3年，要么慢慢接受衰败。

　　至于房子的价格，给大家12个字：

　　以人定房、以房定地、以房定钱。

　　跟着人、地、钱走。

　　你的房子才会更加值钱，能不能涨的关键，翻看我上面的说法。

　　你的城市有没有人口流入？

　　你的城市供地如何？去库存周期如何？

　　你的城市，产业和税收如何？

　　这已经不是单纯的老房子和新房子的pk，背后是城市之间的pk了。