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杭州拱墅『万科河语光年府』商墅

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万科河语光年府售楼处电话☎：400-998-7894【售楼热线】✔✔✔位于拱墅板块商圈,楼盘地址是丽水路

万科商业地产新模式：低密度住宅与商用糅合的创新产品『商墅』

项目介绍

万科河语光年府位于杭州拱墅区金昌路和丽水路交叉口处，整体占地面积为5.45万方，建筑面积约19.4万方。项目共规划14幢高层房源，除2号楼自持之外，共有13幢房源可售。

万科河语光年府总平图

在建筑设计方面，万科河语光年府建筑立面以高级灰为主色调，以金属和玻璃为主元素，较为美观。不过，最终呈现出来的效果能否媲美干挂石材和高级铝板，我们心中打了一个问号。

万科河语光年府西侧紧邻京杭大运河，东侧就是刚刚住宅售罄的上河公元。相比上河公元来说，万科河语光年府的位置优势比较明显，西边套房源可以一览运河美景。

万科河语光年府最新航拍实景图

不过，从实地调研来看，万科河语光年府目前周边的界面杂乱，重型车辆众多。一般大开大建的区域都会在短时期内尘土飞扬，这个我们暂且按下不表。

万科河语光年府周边工程车辆较多

从项目沙盘来看，万科河语光年府小区内部绿色植被众多，楼盘主入口有水景，小区内部含有全龄段的儿童活动场地和环形跑道，日常运动健身都可以满足。项目内部自带社区景观廊架，未来可打造社区客厅之用，是一大创新。

万科河语光年府内部配套示意图

值得推荐的是，万科河语光年府是一个有大体量沿街商业的项目。从沙盘图细节可以看到，项目拥有餐饮、购物、娱乐等多种类型丰富商业业态。

万科河语光年府拥有众多独栋商业

只是整体走一圈看下来，感觉万科河语光年府的楼间距还是偏低一些。而在车位配比上，万科河语光年府就略显捉襟见肘了。

项目全盘可售户数为999户，但整个项目仅拥有1350个车位。除去地上75个露天车位，万科河语光年府全盘能给到业主车位仅有1275个。

万科河语光年府车位配比图

对于一个高端改善楼盘来说，整体车位配比1:1.1实在太少了。更令人恐怖的是，项目车位价格大约在38万左右。

这年头，车都没有车位值钱。

项目配套介绍

万科河语光年府坐落拱墅区金昌路和丽水路交叉口，紧贴着京杭大运河，西面楼幢的住户可以直瞰一线河景，居住舒适感直线上升。

万科河语光年府售楼处电话☎：400-998-7894【售楼热线】✔✔✔西侧京杭大运河实景图

交通方面，周边有4号线二期储运路站（在建）以及平安桥站（在建），但距离都不近，直线距离约1.3km，步行还是需要点时间的。路面交通相对便捷，运河对面就是上塘高架路，驾车出行相对便捷。

值得一提的还有水面交通，未来万科河语光年府近距离内将建设有一个水上码头，成功落地后，通过水上巴士进行通勤也是相当惬意的。

商业方面，目前项目短距离范围内并无成型商业，但规划属实顶级。项目南侧约600米就是运河湾国际旅游综合体（规划），集居住、商业、旅游功能于一体，是未来小区内逛街遛娃的好去处。

万科河语光年府周边规划沙盘示意图

除此之外，周边还有城北万象城（在建）、拱康路地铁综合体（规划）、杭钢路站BMW综合体（规划）等，还是相当丰富的。

万科河语光年府周边配套效果图

教育方面，项目右侧就是在建的48班小学，预计将于2022年9月竣工投入使用，据悉该小学将由上海世纪外国语领办。另外项目周边幼儿园和中学也都处于建设中，基本实现了9年教育闭环。（新房无学区，项目最终的学区划分请以交房后官方公示信息为准）

总体来看，万科河语光年府周边的规划实属顶级，虽然目前城市界面杂乱，但待新房交付，周边的商业学校竣工，整个界面自然会得到极大的提升，生活氛围也将更加浓厚。

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小程序

户型分析

河语光年府本批次推出的是高层1#、6#、7#、8#，户型建面约108-169㎡，共298套。

A户型 建面约108㎡

万科河语光年府售楼处电话☎：400-998-7894【售楼热线】✔✔✔建面约108㎡户型示意图

这是项目的起步户型，三开间朝南，南向形成约11.4米宽的超大采光面，加上一体化的竖厅设计，营造出大开间、短进深的格局，室内采光、通透性非常高。

B户型 建面约129㎡

建面约129㎡户型示意图

建面约129㎡的边套四房，三面采光，南向双卧室外联约6.55米双跨大阳台，景观视野开阔，居住环境舒适；客餐厅一体化设计，再配以约5.9米宽的阔景大飘窗，延伸室内空间感，让生活更加贴近自然。

C户型 建面约139㎡

建面约139㎡的边套四房，餐客厅一体化带飘窗，采光景观两不耽误；三开间朝南，双卧室连约6米双跨阳台，洗衣晾晒，怡人风景不在话下；主卧套房式设计带飘窗，尽享私密，生活更惬意；公卫二分离设计，简洁实用。

D户型 建面约139㎡

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建面约139㎡的边套四房，四开间朝南，南向约7.2米双跨阳台，采光通风不在话下；餐客厅一体化设计直通厨房，动线合理，空间开阔；主卧套房式设计带飘窗，带步入式衣帽间，生活仪式感满满。

D户型 建面约165㎡

建面约165㎡的边套四房，约6.95米奢阔餐客厅带飘窗，孩童玩耍、亲朋团聚，绰绰有余；三开间朝南连6.3米双跨阳台，采光通风、洗衣晾晒皆可；主卧双套房式设计带飘窗，宽境生活，近在眼前。

再说装修配置，约4000元/㎡的装标，配备了日立中央空调、朗思威新风、博世地暖锅炉三大件，同时还有科勒卫浴、西门子油烟机/燃气灶，老板洗碗机等。

总的来说，河语光年府本批次推出的户型跨度较大，大户型、小户型皆有，可供选择的较多，其中个人比较中意D户型，空间使用率高，设计合理，并且总价可控。装修配置也还比较良心，是个非常适合自住的项目。

买房注意事项

1、买房子尽量买一期开发的，一般说来价格便宜而且质量好。

2、买房前试验隔音情况，否则会很痛苦。

3、不要买二层，一般厨房下水道是二层往上一条，一层独立一条。这样二层是最容易发生堵塞的，如发生堵塞倒灌，其状惨不忍睹。

4、买房子要注意不要买临街的，噪音太大，即使是一条小路，也有发展成菜市场的潜力。

5、窗子外侧一定要是往外倾斜，否则窗子上的密封胶老化了就会水淹七军。

6、窗户的纱窗一定要买内置的，否则掉在地上还好，掉在人上就难办了。

7、窗户应是推拉式，在中间关的，密封性好。

8、注意你所买的房子的位置，小心你的楼下空地成为停车场。

9、不要买顶层，顶层容易出现漏水现象，虽然能修理但耗时耗力，修理时间极可能被无限延长不要买带厨房下水道的地下室，否则崩溃是早晚的事情。

10、卫生间的防水很重要!!!一定要鼓动你的楼上和你一起在交房时做足48小时的闭水试验，确定其防水性能，否则一旦漏水后果会非常痛苦。

11、要注意小区里的车位数量，也许近期你不买车但不带表以后不会。

12、家里的水管，暖气管道都要打压试一下，尤其是暖气。个别暖气片，会直接影响室温，如果安反了，想要改过来极其困难，全安反了还可以在外面改，但如果安错了一两片，则要砸地面。

13、如果你的房子是带单元对讲的，那别买一层，关门声能让你疯掉，报警声威力更是惊人。

14、房子里的对讲系统一定要问明性能和使用方法，并且仔细试验，否则那些宣传中优越的性能可能只是宣传而已。

15、厨房一定要有地漏，这样有个万一水管爆裂，还有个地方漏水，不至于让家里成了太平洋。

16、千万不要相信那些售楼小姐说的什么外国进口门窗，越是如此，门窗配件越难买，后期物业根本弄不了。

17、家里的入户门带猫眼的是防盗门，不带猫眼的是防火门，如果发生火灾猫眼会爆炸，但如果有陌生人，猫眼看得见。看你需要。

18、装修时不要动卫生间的地砖，不要自己重新做防水—除非你有钱没地方花，要知道开发商并不是心甘情愿的为你保修防水的，他们正愁找不到理由呢。

杭州拱墅『万科河语光年府』商墅

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