“代建第一股”绿城管理代建费少收27%,三项主要财务指标增幅降至个位数

房地产的寒意已经传递到了代建赛道上。“代建第一股”绿城管理（09979. HK）已有所感受。

今年上半年，绿城管理实现收入约16.7亿元，同比增长7.8%；毛利约8.6亿元，同比增长约6.7%；归属于股东的净利润约5.01亿元，同比增长5.8%。这是过去三年间，上述三项指标的增幅首次回落至个位数。

同期，规模增速也出现了明显下降。截至6月末，绿城管理的新拓代建项目合约总建面约1746万平方米，同比增幅仅约1%，上年同期，这一指标则为30%以上；新拓项目代建合同金额约为41.9亿元，同比去年下降18%，这也是过去三年间，新签合同金额首次出现下降。

规模扩张变慢，是代建行业正共同面临的问题。

“今年代建行业呈现出非常明显的规模增速放缓，费率下降的态势。”绿城管理副总裁程敏在2024年中期业绩会上表示。

根据中指研究院的统计，今年1~6月份整个代建行业的规模约7325万平方米，同比去年的增幅仅为3%；而去年代建全年增幅为56%。由此来看，今年行业规模增速的放缓是非常明显的。

程敏提及，上述新增中，若剔除部分咨询代销等低单价的业务，预计传统的全过程代建业务量，相较于去年的降幅可能在10个点以上。“代建行业从之前几年的高歌猛进，已经到了现在增长放缓，甚至阶段性有些减弱的情况。”

行业规模增速的大幅削减，背后是房地产行业的深度调整。

程敏分析，今年上半年，新房成交面积比去年下降了4成，300城宅地成交出让的规模也下降了三成；从国家统计局的数字来看，新房、二手房的价格也在持续往下走，这一轮房地产的调控周期之长、量价回调的幅度之深，超出了此前的预期。

房地产行业的不景气，自然也影响了代建业务的产生。潜在委托方对当下市场不看好，在拿地上观望情绪很浓；抑或鉴于当前市场情况，拿地之后，也会由于开发算账等方面压力，选择暂缓开发，以托底拿地的城投表现较为明显。

此外，在去库存的政策方向下，央行设立3000亿保障性住房再贷款，用以收购存量商品房作为保障性住房，对很多省市的保障房、安置房开发计划产生了影响。“这三个方面对今年行业内所有代建公司的拓展都带来了压力。”

不只是新拓项目被影响，销售下行，委托方资金回笼遇到难题，存量项目的费用支付也难免遇阻。今年上半年，绿城管理的代建费收款为14.14亿元，相比去年上半年的19.57亿元，同比下降27%。

为加强代建费的收取，绿城管理给出了三项措施，一是增强项目的经营兑现度，特别是在促进销售加强回款方面，以此来解决委托方阶段性的财务紧张局面；二是将代建费的收款跟一线团队的激励各方面相挂钩，出台了相应激励政策；三是对于一些尾盘项目，选用金融工具如abs等保底的方式来保障回款。

值得一提的是，当行业蛋糕变小，开发商为保留团队又纷纷挤入代建领域，促使行业竞争不断加剧。绿城管理执行董事、行政总裁郭佳峰表示，为了获取项目，有公司公开表示只要工资能发过去就行，差不多呈现出“0利润”的竞争趋势，这也意味着行业当前也进入了一个比较深度的调整期。

“这应该是阶段性的情况，但预计不会在半年、一年内结束，可能持续时间会比较长。”郭佳峰认为，当这样的阶段性问题解决以后，由于代建不存在重资产的资金问题，也没有历史包袱，预计业绩会出现比较大的反弹。

从中长期来看，绿城管理对代建仍保有充分的信心。

“根据机构数据，预计年内房地产市场可能会在政策的不断推动下筑底企稳。而随着市场端的企稳，委托方的观望以及拿地暂缓的情况就会减少。在这样背景下，代建的需求跟机会也会增加。”郭佳峰认为，同时，城投作为过去两年间代建行业的大客户，拿地规模大，而2021年以来的拿地开工率只有22%，未开工的有3.3亿平方米，未来随着市场的企稳，也会有更多存量土地产生委托的需求。

此外，尽管支持地方购买库存商品房用作于保障性住房，在短期内会使政府代建房的需求减弱，但是远期也会对商品房的存量库存去化起到很好的作用，业内预期新买地、新开工等也就会发生变化。“我相信短期内，这会有一些冲击，但未来是好的。”此外，纾困、保交楼方面仍存在着大量的代建机会。

郭佳峰认为，代建行业今年出现的增速放缓，规模承压的现象是阶段性的。根据机构估算，未来房地产市场稳定后，每年新房市场规模大概在8~10亿平方米左右，以中间值9亿平方米计，而按发达国家的代建参与度，大约有30%是委托代建，也就意味着，新房市场每年有2~3亿平方米的代建业务空间。

“去年代建规模才1.8万亿平方米，我们想，中长期代建行业的业务需求还是很大，生存空间和上升空间也还是很充裕的。”