《民法典》100问——最贴近百姓生活的100个问题（物权编）

为加大《民法典》宣传力度，近日，内黄县司法局立足《民法典》体例编制，选取与老百姓生活息息相关的热点和常见问题，编制了“最贴近百姓生活的《民法典》100个问题”手册，以问答的形式释法明理，为老百姓解决法律问题提供最实用的解答和指引。

今天推出第二期

最贴近百姓生活的100个问题

物权编

问

13、房屋没有在房管部门登记可以取得所有权吗？

一般不可以。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。需要注意的是，《民法典》还规定了以下无需登记即可取的不动产所有权的例外情形：第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。第231条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

答

问

14、买房办理预告登记有用吗？

有用。《民法典》第221条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

答

问

15、买卖汽车一定要办理登记吗？

是的。《民法典》第224条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。第225条规定，船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人。因此，如果不办理登记，一旦与第三人发生纠纷，则不便维护自己的合法权益。

答

问

16、政府为了防控疫情或紧急事项可以征用公民财产吗？

可以。《民法典》第245条 因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。第117条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序 征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。第327条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。

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问

17、业主可以更换物业公司吗？

可以。《民法典》第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。需要注意的是，业主应当根据《民法典》第277条、第278条的规定履行相应程序。

答

问

18、业主能否以未享受到物业服务为由不交物业费？

不能。《民法典》第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

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问

19、小区电梯广告收入归谁所有？

全体业主。《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第282条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第283条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

答

问

20、小区业主能自行在公共绿地种菜吗？

不能。《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇 公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

答

问

21、小区业主可以自行决定用自己的住房开面馆吗？

不可以。《民法典》第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

答

问

22、小区电梯出现故障可以使用公共维修资金吗？

可以。《民法典》第278条规定，下列事项由业主共同决定：……（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金……。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上 的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。第281条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共 有部分的维修、更新和改造。

答

问

23、遗失的物品可以向拾得人追回吗？

可以。《民法典》第312条规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返 还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。第314条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

答

问

24、村民能够要求查阅村集体的财务吗？

可以。《民法典》第264条规定，农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体成员有权查阅、复制相关资料。

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问

25、城里人可以去农村种地吗？

可以。为深化农村改革、放活土地经营权，国家提出了“三权分置”的农地改革政策，在原来土地所有权和土地承包经营权两权分置的基础上，增加第三种权利经营权，以打消农民流转土地经营权的后顾之忧。根据《民法典》第339条对土地经营权流转的规定，土地承包经营权人可以保留土地承包权，自主流转土地经营权给本集体组织或本集体组织以外的个人、合作社、公司等，流转方式包括出租、入股等。需要注意的是，虽然承包方可以自主流转土地经营权，但必须审查对方是否具备农业经营能力或资质，如果对方不具备农业经营能力或资质，不能向其流转土地经营权。

答

问

26、住宅建设用地使用权期限届满后可以续期吗？

可以。《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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问

27、公民可以在房屋上设立居住权吗？

可以。为解决特殊群体生活居住的需要，《民法典》增加了居住权制度，以保障弱势群体的住房需求，推动我国住房保障体系的完善。所谓居住权是指为了满足生活居住的需要，根据合同约定占有、使用他人住宅的权利。相较于租赁权，居住权的期限可以是终身的，能够更好地保障人们的居住权益。《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第368条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

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问

28、房屋被抵押后对之前的承租关系有影响吗？

没有。根据《民法典》第405条规定，房屋出租之后成立的抵押权不影响原来的租赁关系，先设立的租赁权优先于后设立的抵押权。需要注意，此规定要求在抵押权设立之前，房屋已经被承租人实际占有，也就是说租客已经实际住进房屋之内。

答

问

29、抵押给别人的房屋可以转让吗？

可以。根据《民法典》第406条的规定，抵押人转让抵押财产时无需获得抵押权人的同意，抵押权人对该财产仍享有抵押权。只要抵押财产的价值不因为转让受到损害，抵押权就不会受到影响，因此转让抵押财产无需得到抵押权人的事先同意。但是抵押财产被转让时，抵押人需要及时通知抵押权人，让抵押权人了解抵押财产的现实状态。如果转让行为使抵押财产受到损害，抵押权人为保护自身利益可以要求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。

答

问

30、动产上设立了多个抵押权时谁优先？

根据《民法典》第414条的规定，同一财产上设立了两个以上抵押权时，对于拍卖、变卖抵押财产所得的价款，抵押权人按照以下原则受偿：无论是动产还是不动产，如果所有抵押权都已经进行了登记，那么抵押权人按照抵押权登记的顺序受偿；如果抵押权有的进行了登记，有的未进行登记，那么已经登记的先于未登记的受偿；如果抵押权都没有登记的，按照债权比例清偿。

答

问

31、物业公司可以对小区道路或公共用地上所划车位出售或收取租赁费吗？

不可以。根据《民法典》第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

答

问

32、修建房屋时可以向邻居临时借道吗？

可以。根据《民法典》第288条的规定，修建房屋可以临时利用他人不动产，但是所利用的不动产必须是相邻的土地或房屋，并且不能危及相邻不动产的安全，不得损害相邻不动产权利人的利益。相邻的土地、房屋等不动产的权利人应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

答

来源：山东泰安中院

编辑：刘现磊 王向峰