旧改和翻修更新，才是未来房地产市场里最赚钱的一环。

2024年5月17日，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，对保交房工作作出了全面部署。

会后，一系列稳市场政策措施出台，保交房工作有序推进，各地因城施策，烂尾楼陆续复工，不过房地产公司还是没有支棱起来，毕竟窟窿太大了。

我是眼睁睁看着我家附近恒大、中南、正荣这几个大品牌房企的烂尾房从陆续复工到欢迎业主回家，给国务院点赞。

2024年8月23日上午住建部举行“推动高质量发展”主题新闻发布会，今年要干：

计划完成5万个以上老旧小区改造任务、力争改造各类老旧管线10万公里以上。

同时研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。

简单说就是琢磨怎么给房子也来个“定期体检”，就像我们每年要体检一样。

还要给房子设立个“养老金”账户，再配上“房屋保险”，这样房子从建好到住进去，再到它慢慢变老，整个过程都有人管，安全又放心。

首批是上海等22个城市先试点起来。

其实住宅专项维修基金已经施行很多年了，正规商品房小区入驻前都必须要缴纳契税和大修基金，这次试点的重点是政府将一个新的公共账户建立起来。

随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇存量房屋中建成年份超过30年房屋占比接近20%。

这些老房子要修要改的地方多，光靠以前的维修基金可不够了，而且手续也很麻烦，得想办法多找点钱，政策也得更灵活才行。

“居者有其屋”、“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的前提是房子得能住人，再从共同富裕的角度说，还得住的相对舒服点。

根据联合国的划分标准，当一国60岁及以上人口比例超过20%，就意味着进入了“中度老龄化社会”，从这个角度来看，除了个别城市，房地产市场不会出现大幅度的涨幅。

当国家连续多年强调“房住不炒”，你最好相信这是真的。

早在2008年3月5日，温家宝总理在十一届全国人大一次会议所作的《政府工作报告》中，就已经把“抓紧建立住房保障体系”、“坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”、“健全廉租住房制度，加快廉租住房建设”作为中国政府2008年的工作重点。

在普通人衣食住行方面，很多政策是一脉相承，有连续性。

所以，房子的养老金，不是发给房子的，而是政府用这笔钱来帮我们修房子，让房子住得更长久、更安心。

这样，才能实现：有恒产者有恒心。

很多小伙伴会担心说：是不是又要让我们掏钱啊？

本来首付、房贷压力已经山大了，再新增费用，真心扛不住。

房屋养老金的个人账户是基于已经运转二十年的住宅专项维修资金制度，已经缴纳过大修基金的小伙伴不用再缴纳新费用。

我推测肯定不会让老百姓买单，因为全部让老百姓买单肯定会引发社会舆论，还可能继续拉低已经进入ICU的房地产行业。

这次改革思路是让住宅专项维修资金有序有效运转起来，不是与民争利。

例如2023年4月1日，宁波新版“房屋养老金”管理办法出台，规定了物业专项维修资金的设立、存储、使用范围、方式和程序、监督管理等内容。

其中，对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法为：按新建项目的60%交，剩下40%为政府补贴。

这里鄙视一下很多自媒体蹭话题流量，各种造谣宣传，持续唱空楼市，早点封禁得了。

我之前认识的一个西安的楼市自媒体，本质就是从中介转行过来的，各种拼凑内容和瞎解读，居然也收割了几千个付费会员。

咱也学不会，咱也干不了。

从大环境下来说，房地产行业仍然是支柱产业，必须旧，但不能用“一刀切”、“老办法”。

不是救房地产开发商，而是救产业，保产业链、保就业、保稳定、保增长。

大概率以后房屋养老金的资金来源是业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余等方式，具体用途至少包括以下三个方面：

一是城市老旧小区改造。

咱们买的商品房，说是有70年的产权，但住了个二十年后，那些水电管道、外墙啊，还有通风、小区里的绿化啊，可能就跟不了。

最明显的例子就是我之前在西安和一个上千人的小区物业谈合作智慧停车场共建项目，听到物业总抱怨说：

这个二十年前的区电容配置不足、停车场配置不足，很需要电力扩容和改善停车难的问题。

楼龄超过三十年的老旧小区也多，还面楼体结构安全、临消防安全、天然气安全、用电安全、小区排污等多项问题需要逐一排查处理。

那怎么办呢？也得给房子来个“全面体检”，找找它哪里不舒服。

这个“体检”的钱谁来掏呢？就靠“房屋养老金”了。

这样一来，不仅能提前发现那些可能变成危楼的问题，还能大大提升老旧小区居民居住的安全感。

接下来，政府还会继续翻修、更新、改善：

• 比如给老旧小区加装电梯，让上楼下楼不再难；
• 增加停车位，解决停车难的问题；
• 还有充电设施，让电动车充电更方便。

除此之外，还会把一些棚户区改造“标杆社区”，让社区里的设施更完善，生活更便利。

老旧街区、老旧厂房和老旧家属楼宿舍也会迎来大变身，变得既现代又宜居。

棚改撒钱，大拆大建，以后坚决不允许了。

二是城市“里子”工程建设。

主要是地下管线，按照党的二十届三中全会部署要求，要加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级。今年，力争改造各类老旧管线10万公里以上。

地下管网包括供水、排水、燃气、热力等多种管道，是城市的“生命线”。这些管道的安全运行直接关系到市民的基本生活和城市的正常运转。

投资改造地下管网，可以及时发现并修复老化、破损的管道，降低安全事故发生的概率。

现在的极端天气越来越多，良好的地下管网系统能够有效排水，减少暴雨天气下的内涝风险，才能确保城市在极端天气下的安全运行。

三是数字城市安全建设。

通过数字化手段，实时监测城市的供水、排水、燃气、供热、桥梁、管廊等各类市政设施，对安全隐患做到早发现、早预警、早处置，保障城市安全运行。

对比人工监测或者出了问题才去解决，数字化监测系统能够24小时不间断地对各类市政设施进行监控，一旦发现异常或潜在的安全隐患，系统会立即发出预警信号。

极大地缩短了从隐患发现到应急响应的时间，有效避免了安全事故的发生或扩大。

数据已成为数字经济时代的关键生产要素，与传统生产要素（如土地、劳动力、资本）不同，数据具有可复制性、非排他性和无限增长潜力等特点，能够持续为经济社会发展提供新动力。

国家下场为大数据提供应用场景，就这一步，已经领先全球发达国家。

还有的小伙伴会问：

“已经有大修基金了，干嘛还要设立住房养老金呢？”

从我和很多城投公司、物业公司交流的经验来看：

大修基金提取使用非常麻烦，由于各种原因，很多小区业主没有交过大修基金，特别是老旧小区。

当这个老旧小区需要改造的时候，绝大部分业主都是同意的，毕竟是改善生活环境嘛。

这个时候呢，钱就由物业公司跟大修基金申请，不够的时候就要额外补一些，一般是全楼或者整个小区业主按照分摊规则分摊一部分。

这个时候就出现问题了，很多业主不愿意掏钱，翻修可以、更新可以、投票可以、举手可以，就是让我掏钱不行。

不掏钱的业主多了，老旧小区的翻修和更新就无法启动。

这个社会问题其实已经很多年了，现在有了房屋养老金，就由政府牵头，统一规划，统一管理。

业主不愿意花的钱，政府买单。

因为绝大部分时间，小区的大修基金都是用不上的，正好借这个机会盘活存量资金，不要让钱在金融机构躺着或者空转。

资金，必须要流动起来才能激活经济。

在这个过程中，设计企业、施工企业、弱电公司、物业公司、门窗公司、商管公司、卫浴企业、装修企业等等以前房地产产业链上的单位又能接到业务了。

然后高级餐厅啊、夜总会啊、会所呀，生意又陆续红火起来了。

有了兜底保障，城里面的老破小因为价格便宜，交易量也会增加，再通过置换链条，整个城市二手房交易市场也会慢慢好起来。

今年年初一个小伙伴准备投资一个SPA店，后面我帮他做了投资回报分析，结论是：

回报率太低，不建议投资，再等等市场好转。

这明年以后，咱多少也得入一股，因为回报率不会很差。

2021年以后，房地产行业就逐渐没落，与此同时，二手房市场越来越大，数量也是越来越多。

随着国家队在保障房、公租房、共有产权房等领域的投入，普通的刚需楼盘、改善楼盘未来越来越没有市场。

未来以大面积、大阳台、玻璃幕墙为主的大平层产品还是很有市场的。

今年4月份我在西安看了几个大平层产品，起步都是160平，快2万的均价，最让我吃惊的是：

看的人太多了，置业顾问等了半个小时都没来。

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