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说起吴泾

在上海的知名度可能很低

很多年轻的小伙伴

完全都不知道吴泾在哪里

上海闵行兰香湖壹号预约热线：400-887-8824☎

（温馨提示：首次来访前请致电售楼处咨询&预约参观）

但要是说起紫竹高新产业园

说起交通大学

说起华师大、华二

那就不一样了

说句如雷贯耳都不过分

而且还得由衷地夸一声：好！

而紫竹、交大、华师大、华二

其实都在吴泾板块之内

能炫耀的资本这么多

为什么在如今的上海

吴泾却有些不声不响？

要不是去年公园1872的火热

吴泾可能现在还在上海楼市中低调着

但随着1872的售罄

吴泾也好像昙花一现般又从楼市中淡去了

如今吴泾大多数二手房价格却都停留3-4w之间

曾经好不容易冲破过10w

集吴泾所有精华于一身的标杆住宅

紫竹半岛花园

如今价格也已经回落7w

要产业有产业

要教育有教育

要规划有规划

但怎么在楼市中

吴泾就变得如此艰难？

下面就和老谢一起走进吴泾看看

到底是什么限制了吴泾的楼市？

吴泾板块位于闵行南部

北临梅陇，西接颛桥、老闵行，东南两侧均被黄浦江环绕

在上海主城区规划中

闵行除了浦江外几乎全面都被划入了主城区

吴泾也在其中

就像一个张牙舞爪小人的脚后跟

但就算是脚后跟

也是主城区的脚后跟

至少可以看出

吴泾的定位绝对是不低的

而吴泾的“受重视”

至少在上个世纪50年代就开始了

1959年

吴泾化工厂、上海焦化厂、上海碳素厂、上海电化厂、吴泾热电厂

五朵金花齐聚吴泾

即使现在回想起当年的五朵金花

依旧有种英雄出现热泪盈眶的感觉

在那个还经常吃不饱饭

虽然贵为农业大国

但连化肥都极其短缺的时代

吴泾承载了化工厂的首建任务

1963年

吴泾化工厂顺利结束了

我国化肥依赖进口的局面

在上海当时的煤气普及率仅为3%的时候

上海焦化厂出现了

当年便开始向市区通煤气

便利了整个上海居民的生活

而作为当时全国四大碳素厂之一

上海碳素厂

则为整个华南地区钢铁企业

都提供着重要的电炉炼钢材料——石墨电极

见证了我国钢铁工业的发展

上海电化厂的故事也并不简单

我国近代史上著名的爱国实业家

“味精大王”吴蕴初先生

为了解决生产味精所需的原料供应难题

创办出了上海天原电化厂有限公司

从此开辟了中国电化工业新纪元

1959年

吴泾建立了上海天原化工厂吴泾分厂

1960年更名为上海电化厂

一直是我国氯碱行业排头兵

而为了能让这四朵金花顺利“绽放”

吴泾热电厂应运落成

自此吴泾开启了五朵金花时代

这一开启

就是近半个世纪

当时的吴泾有多辉煌

能在这五朵金花中上班

简直就是当时年轻人的梦想

铁饭碗、有面子、城市户口

还有职工家属宿舍

放在现在这条件简直做梦都能笑醒

但长江后浪推前浪

到了21世纪

工业时代被抛弃已成必然

像隔壁的老闵行

从四大金刚没落了之后

没有任何头绪地几乎停滞了20年

吴泾就比较聪明了

在五大金花一朵一朵凋零的时候

抓住了另一条赛道

先是引入双一流大学

教育先行

1987年

上海交大闵行校区正式启用

紧接着围绕交大

建设紫竹高新区

摒弃了工业

大力吸引“新企业”

比如一出紫竹地铁站就能看到的微软等

吸引了众多世界级500强

而高校又给紫竹提供了更多

新科技、新人才

园区需要企业

企业需要人才

人才需要发展空间

三赢

在2006年更是再度引入了华师大

上海4所双一流大学

吴泾占据其二！

2021年的紫竹就已经在全国的高新区中

排名第九

整个上海排名第二

仅次于张江

也就是说

至少从战略意义上来看

吴泾从1958年开始

就一直处于比较高的位置

但看下吴泾现在的楼市

似乎根本就不能匹配吴泾的“高度”

新房市场上

除了去年的公园1872外

就再也没有什么“火”的项目了

2020年入市的

4.9w的广南星园

在当时还算热的上海楼市中

就已经贡献出了自己的诚意

全屋高标交付

几乎拎包入住

还是现房

但最终也只做到了

10天去化一半房源的成绩

当然

吴泾也有“贵”的新盘

只是更难卖

保利元江路项目

地铁口、TOD

斥巨资的近2w方实景示范区

但房价突然顶到了近7w

甚至比颛桥地铁盘还要贵一些

品质就算不错

也是从去年卖到了今年的

甚至还在继续

还有8w多的兰香湖壹号大平层

10w多的兰香湖二号联排

这价格确实配得上“高大上”的吴泾了

不过也是到现在都还没能全部卖完

也就是说

高价在吴泾不是没有

只是有一点点的“有价无市”

至于吴泾的二手房市场

则比新房还要来的惨烈

当年五大金花的员工宿舍

像吴泾一二三村

后来陆陆续续经过了修缮和调整

更名为吴泾新村

在2021年还做了美好家园的旧改

现在的二手挂牌价格

才只有3w出头

这也是吴泾二手的主力二手市场

说到这里

我们还是先来了解一下

吴泾的整体情况吧

吴泾大致可以分为两大部分

南吴泾和北吴泾

北吴泾大致又可以分为两个片区

东侧的工业区

也是曾经的五朵金花所在之处

现在属于战略预留地

还有着现在吴泾也在重点打造的

上海金领谷科技产业园

这一部分几乎没有住宅

全是产业

之前总有消息说

这些是为了上海申办奥运准备的

不过上海现在已经明确辟谣

2036年之前 没有申办奥运的计划

所以这份梦想可以暂时搁置了

西侧则属于元江路片区

简单说这里其实就是保利TOD项目

北吴泾仅有的居住区

规划未来会有商业、办公、品质住宅

学校以及大片优质生态

不过现在已经呈现出的

就只有一条15号线

至于其他要什么时候能够落地

就得看保利的速度了

而整个南吴泾

才是住宅的聚集地

大致可以分为三个部分

老镇片区、大学片区和紫竹片区

前面说的吴泾二手房主力

成交价只在3w多的老公房

就位于老镇片区

吴泾镇政府也在这里

这里有着相当浓烈的乡镇生活气氛

密密麻麻的底商

三三两两聊家常的老人家

只是尽管是旧改后的楼房

整体城市界面也略显破旧

老镇片区的商业还是有够努力的

宝龙广场、弘基时尚生活中心、火星壹号

不大的片区就有三个商场

只是就算包括宝龙

这三个广场的规模也都不算大

也就能满足下日常的生活

医疗上只有一个

上海中医药大学附属龙华医院(吴泾分院)

去年刚刚荣升二甲

整个吴泾板块都没有太好的医疗

要么去老闵行的三乙

第五人民医院

要么跨个江去浦江的三甲

仁济医院南院

吴泾最引以为傲的教育华二

也并不在老镇片区

像景东小学、吴泾中学

都是闵行非常普陀的学校

这里还有作为战略储备用地的粮仓、

吴泾公园、吴泾轮渡等等

总之这一片是现在吴泾住宅中

生活气氛最浓厚的

但也是没什么生活品质可言的

包括住宅的品质

除了1958年开始落成的吴泾新村外

大多数也都是90年代落成的老公房

以及2000年后的动迁房

只有广南星园、万科青藤公园、公园1872

三个小区属于品质稍微高点的商品房

目前广南星园和万科青藤公园已经进入了

二手市场

不过数量很少

价格大约在6w左右

大学片区自然是指

交大+华师大

两所大学占据了南吴泾

相当重要的一部分

关于交大和华师大的历史啊

文化底蕴啊

老谢也就不用多讲了

有时间可以来华师大

看看樱桃河、尚义桥

也可以去交大的元培路、学森路上散散步

你知道关于这条河和这座桥的历史么？

至于紫竹片区

自然就是世界500强扎堆的

紫竹高新园

以及围绕兰香湖、浦江第一湾

打造的高端居住区

吴泾的“天花板”住宅都在都这里

二手曾经上过10w+的紫竹半岛花园

新房天花板兰香湖壹号、兰香湖二号

这里的住宅

才是集中了整个吴泾的“最优秀的资源”

比如前面提到过的华二就在这里

还有民办圣华紫竹双语学校

这种教育资源在全市都是排得上号的

整个兰香湖生态更是规划了民办医院、

众多学校、花园酒店、图书馆、马术俱乐部

赛艇俱乐部等等

目前虽然还没能完全落成

但已经初显雏形

终于开始展露一点点和紫竹相配的“高端”了

在对吴泾有了更细致的了解之后

我们现在再来看开头时的问题

为什么看起来很优秀的吴泾

在楼市中却异常艰难呢？

在刚才的了解中

我们似乎就能够找到答案

像张江

可是地铁、商业、教育、医疗、文娱全配套落地

直接以自身为中心

开始对外辐射

吴泾却不同

虽然有着仅略逊于张江的紫竹

但除了教育外的所有配套资源

都更像乡下

没有高端大型的商业

没有三甲医院

没有地标文娱

算是高端的华二教育

对口的针对性也太强

包括地铁15号线也只是前两年才刚刚通车

通往徐汇的23号线

预计27年底才会运行

也就是说从1958年到现在

无论是当年的五朵金花

还是现在的紫竹

吴泾其实一直在吸引着大量的人才

但根本没给这些高新人才相应的

高端生活体验

完全没能留住这些人才

当年还有着职工房+户口的诱惑

员工还是愿意留在吴泾的

现在什么诱惑都没有

来紫竹上班更像“下地干农活”

配套配套没有

大部分住宅又都是老公房动迁房

好不容易有新盘出现

配套还在纸上

价格先加在房价里了

高新人才又怎么会愿意“住在吴泾”呢？

吴泾要想在楼市中走出坦途

首当其冲就得是“高端配套落地”

但吴泾面临的问题还不仅仅是高端配套的问题

还有土地问题

而且是土地污染问题

吴泾除了留不住外来的高新人才外

也有些难以留住本地的老吴泾人

老吴泾人一般都会劝孩子们往出走

毕竟现在人要以前懂得更多

也更加惜命

能离化工厂远

自然是越远越好

五朵金花的时代结束之后

污染肯定是有遗留下来的

老谢特意网上搜集了资料

这污染要多久之后住人才能不受影响

时间确实说不准

也可以运用些科学手段来缩短这个时间

但只有已经符合标准的土地

才能够用以建设住宅

所以从生理层面

应该不用过于担心

但心理层面呢？

无疑这也是吴泾楼市不顺的重要原因之一

也将是吴泾未来

比高能配套落地更难解决的问题

400-887-8824

或许等紫竹兰香湖片区全面落成

吴泾在楼市中能够扳回一城

但又能扳回多少呢？

兰香湖壹号售楼处电话☎：400-8878-824✔✔

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1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、 生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平(水、电、道路，土地平整)或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式 与 房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员 共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡/人）的计算公式：人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡/人）的计算公式：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不 同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。

101、封闭阳台是指：在围护栏、墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。

102、封闭阳台面积如何计算：全部计算建筑面积。

103、半封闭阳台是指：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。

104、半封闭阳台面积如何计算：计算一半建筑面积。

105、楼梯是指：是指房屋层之间供垂直交通用的通道，

106、室外楼梯是指：依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。

107、屋顶楼梯间是指：突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶维修或安全出口用的用房。

108、屋顶楼梯间算不算总层高：不算。

109、屋顶电梯间：指突出房屋屋面，层高在2.20米以上，供停放、检修、升降电梯的用房。

110、屋顶电梯间算不算总层高：不算。

111、设备间是指：一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。

112、功能区的意思是：根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。

113、连廊是指：连接两幢房屋的走廊。

114、连楼是指：连接两幢房屋的楼房。

115、过街楼是指：底层局部为通道的楼房。

116、架空通廊是指：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。

117、围护结构是指：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用。

118、墙和栏杆算不算围护结构：算。

119、基地面积是指：一个小区总的占地面积。

120、间距是指：建筑平面外轮廓线之间的距离。

121、国家间距标准的比例是：楼高：间距＝1：1.2。

122、国家日照标准是：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。

123、结构面积是指：房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。

124、公用面积是指：住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。

125、公用面积是如何分摊的：按栋或单元户数面积按比率分摊。

126、套内建筑面积是指：套门内范围的建筑面积。

127、套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。

128、套内使用面积是指：指套内住户独自使用的面积。

129、套内使用面积的计算包括：卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

130、套内墙体面积是指：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。

131、套内墙体面积的计算：全部。

132、各套之间的分隔墙按多少计入套内墙体面积：一半。

133、套与公共建筑空间的分割墙以多少计入套内墙体面积：一半。

134、外墙以多少计入套内墙体面积：一半。

135、套内自由墙体以多少计入套内墙体面积：全部。

136、套内阳台建筑面积是指：阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。

137、公用建筑面积是指：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。