“以旧换新”出新招，打通置换链诸多痛点！南京……

大家好，我是苏北哥！临近9月，国内楼市的去库存话题再次甚嚣尘上。

继深圳8月中旬GX“国家队”下场收储存量商品房之后，南京去库存工作也在紧锣密鼓的展开，三大杀器：收储商品房、以旧换新、房票定向安置，再次成为南京楼市的热门话题。

上周证券时报已经发布新闻称，南京计划出台收购“已建成未出售的商品房用作保障住房工作方案”，目前已启动相关项目的梳理调查，征询KF企业出售意愿，一旦梳理工作完成，将按照相关要求由国企负责收购。

8月20日，高淳又祭出全新房票安置ZC，“跨区购买高淳商品房奖励房票使用金额的10%”，据此南京房票安置ZC正式升级！

01.

“以旧换新去库存”又现新玩法，一片蓝海市场展现！南京很可能跟进……

相比于“房票安置”和“国企收储”两项工作进展得如火如荼，花样频出，“以旧换新”近来到显得有些“后劲不足”。

回想这个新颖，且极富创意性的ZC，当初以“巧妙的打通并加速房产置换链”的目的被创造出来，去年10月间诞生于苏州太仓，今年4月份发扬光大于江苏南京，一时间博得多少的关注和目光？

今年4月26日，南京启动第一轮以旧换新试点，计划收购旧房2000套，安居集团旗下14家楼盘参与置换。作为重要的市场转逆点，南京以旧换新的启动，标志着这种ZC不再是小范围，个别楼盘的“小试牛刀”，而是全市型的铺开，“集团化式”的去库存大幕正式拉开。

6月6日，南京启动第二轮以旧换新，栖霞建设、浦口国资、交通置业、奥体建设等5大集团旗下的21家楼盘参与，计划收购旧房2780套。

同天，江宁区也发布了以旧换新ZC，9家楼盘参与，收购1000套旧房；随着第二轮南京以旧换新的展开，很多之前的游戏规则发生了改变，比如首轮以旧换新，换购旧房只局限于主城六区，而第二轮开始之后，换购旧房则覆盖了全市大部分地区，包括江北。旧房评估，首轮一概免费，二轮却出现了“置换不成功，业主自掏腰包的新规”。一些参与以旧换新的房企，也制定了一些内部游戏规则，只能置换自家房企曾经开发的旧房、二手房，比如栖霞建设就曾出具了这样的规定。

6月23日，建邺区发布了“以旧换新”ZC，中海江湾境、招商江心印、水沐和瑞园、建发缦云4家楼盘参与，计划收购336套旧房。

8月16日，南京“以旧换新”开启“单盘赛道”，当天岱山的绿城云栖玫瑰园、城北迈皋桥的星叶瑜憬尚府、锦麟融誉府也加入了以旧换新。

回顾南京“以旧换新”4个多月来的发展历程，随着试点进行的越来越深入，不仅规则一改再改，似乎其本身的新意和对购房人的实际吸引力“正在减弱”。出现这样的结果，与一些房企擦边操作有关。比如5月份时南京本地民企苏宁环球就打出了“助力以旧换新”的海报，实际上是“卖旧买新”，可以意向金预定滨江雅园房源，然后业主自行委托中介卖房，一定期限内旧房卖不掉，意向金自动退！

另一家本地房企高科置业也曾推出类似活动，“以旧换新”燕子矶高科江悦堂，而且是高科老业主优先置换，听上去和真正的“以旧换新”很像，实际上也是“卖旧买新”，先付10-20万意向金预定江悦堂房源，3个月旧房卖不掉，意向金自动退。

北哥前段时间还听到过更过分的案例：一家江北楼盘明明没有执行换新ZC，但却打出了相关海报“发朋友圈”，其目的就是为了蹭“以旧换新”热度，把购房者吸引到案场，然后“杀客”。

擦边、蹭热度、以假乱真、滥竽充数……让购房人难以分辨目前“以旧换新”真实度，其吸引力也就大大降低了！讲真，南京以旧换新ZC本身的确到了需要更新、升级，推陈出新的时候了，打通置换链痛点，提升“试点”本身的市场感召力和吸引力，是当务之急。

话说杭州近期推出了一版“以旧换新”XZ，具备很强的参考和借鉴意义！根据21世纪经济报道的最新消息，杭州萧山区南部卧城板块的某楼盘项目，推出了一款新颖的“以旧换新”购房优惠ZC。它的新颖之处在于两点。

第一，这个楼盘本身有叠墅、合院等高端改善产品，且这些产品明确参与“以旧换新”，置换业主手中旧房，叠墅合院户型面积在148-230㎡之间。

第二，该楼盘置换的旧房，对区域有要求：只置换杭州主城市区的旧房，比如‌‌上城、‌拱墅、‌西湖、‌滨江和‌钱塘五区的旧房才可以参与置换，而萧山、临安、余杭、富阳等郊区板块旧房则不可以参与置换。

第三，不再执行旧房评估价占新房总价80%，而是执行多退少补！比如旧房评估价400万元，合院新房总价500万元，那么业主参与置换，还需“掏100万元”，反之旧房评估600万元，合院总价500万元，那么KFS直接退给业主100万元。

杭州此举解决了之前以旧换新置换链上的几个痛点，首先，业主无需再为“加杠杆”而担忧，包括南京在内的大部分城市之前以旧换新都要求旧房总价不能超过新房总价的80%，也就是说剩下的20%还要贷款！而事实上，目前颇为拮据的经济大环境，很多人已经不愿背负房贷，这一硬性规定阻碍了不少人“置换脚步”；

同时，杭州这则“以旧换新”创新之举，打开了都市人改善置业的“欲望窗口”，以郊区别墅、合院置换主城老破小，一步到位实现终极改善，无疑这种“置换”对于久居市中心，手中又无余钱改善置业的人群来说，是有相当诱惑力的。

更重要的是，杭州此次对“以旧换新”ZC的创新升级，还隐藏了一个重要的“市场秘密”：为什么萧山这家叠墅合院项目只愿意置换主城5区的旧房，不收郊区的旧房呢？KFS的一番话道出其中秘密：“市区的旧房好卖好租，而郊区的旧房收过来，我们自己也解决不掉”。

今年以来，随着很多城市取消非普通住宅限定标准，加之购房税费优惠，市中心旧房市场一下子火爆起来，就连南京主城老破小，也因为总价便宜，地段配套皆优，逐渐成为二手房市场的“香饽饽”。以前半年一年卖不掉的房源，如今挂牌一周、甚至一天就能卖掉。

随着主城老破小市场越来越火爆，这种产品的成交价格也在上涨，比如建邺南湖代表性老破小小区“沿河一村”，6月初成交单价在1.7万/㎡，但同小区同房型的最新成交单价涨到了2.1万/㎡，回涨趋势明显。

秦淮城南代表型小区来凤里，6月份成交单价在1.6万/㎡，7月最新成交单价涨到了1.9万/㎡

城东秦淮四房新村6月成交价在2万/㎡左右，7月份成交价格就涨到了2.3万/㎡。

市中心大行宫的东白菜园7月份成交单价在2.1万/㎡，8月份成交单价就涨到了2.3万/㎡。

不仅主城老破小的行情火爆，售价陡升，而且这种房源的租售比回报还很高。

秦淮月牙湖的四方新城六村47.16㎡1房，虽然成交总价才68万，但是同样户型在租房市场上整租2500元/月，租售比算起来高达3.6%。

而河西南次新房升龙天汇珑熙次新房源，86㎡成交总价341万，租房市场上整租也就4200元/月，租售比仅1.2%，明显低于主城老破小。

所以主城老破小可谓“好租又好卖”，而郊区板块旧房KFS收回来，只能砸在手上，相比而言KFS当然更愿意收购主城老房，然而杭州这家楼盘的做法就很容易理解了！

总结起来，杭州这次出现的这种“以旧换新”新玩法，具备很强的人群、产品和市场的针对性，能够有的放矢的加速置换链运转，虽然目前还处在实验观察阶段，下一步施行顺利，很可能全国推广，南京也很有可能快速跟进。

02.

“多个标杆小区成交首套二手房”，江核房价再下探，不止一家“跌王”楼盘，成交单价跌进“1字头”

很久没有关注江核二手房，最近这片市场频频传来重磅消息。

首先是江核隧道口板块二手房成交价格出现下探，标杆二手房小区成交价跌进“1字头”。

江佑铂庭位于江核浦口大道南侧，距离10号线万汇城站直线仅700米左右，是江核隧道口板块最早一批代表型商品房小区。

江佑铂庭2010年开盘价7869元/平，2018年二手房房价就已经高达27273元/平，其涨幅高达246%，曾经涨幅稳居板块前列，然而近期江佑铂庭带看、成交皆很频繁，90天内带看达到161次，成交房源多达10套，原因正是该小区房价跳水、降幅明显。

6月份，江佑铂庭成交一套131.71㎡三房二厅，总价190万，单价仅14425元/㎡。创造了该小区迄今为止的“房价最低点”。

根据近两个月来的成交数据，不难发现江佑铂庭的成交价格已经全面进入1字头。

目前江核隧道口大多数标杆次新房成交单价还保持在2字头，比如雅居乐一二期成交单价在2.2-2.4万/㎡之间，三四期成交价格在2.2-2.7万/㎡之间；正荣润江城在2.4-2.9万/㎡之间；正荣润锦城在2.2-2.7万/㎡之间；启迪水木滨江在2.1-2.3万/㎡。

如此板块房价行情之下，江佑铂庭成交价格率先跌入1字头，会不会引起其他相邻小区房价下探的连锁反应值得关注。

与此同时，江北核中核标杆次新房大华云月印江曝8月上旬成交了首套二手房，一套122㎡的四室房源，成交总价为339万，折合成交单价为2.78万/㎡，该房源为中间楼层，成交周期为141天。

根据贝壳网显示，此前房源的最初挂牌价为420万，最终经过3条调价房源降到了339万，直降了81万出售。

相比隧道口板块，核中核的二手房价格相对坚挺一些，目前扬子江金茂悦最新成交单价为2.56万/㎡；绿地海悦最新成交单价为2.71万/㎡，大华云江印月的首套二手房价格属于正常范围，没有出现超跌。

大华云江印月当年也是千人摇红盘，2020年底首付8成起，吸引了6480组购房人，中签率6.6%。当年开盘价格3.2万/㎡，如今小区首套二手房以2.78万/㎡成交，可谓直降4000元/㎡，以此可看出4年以来，江北核中核的房价变化趋势。

与此同时，江核政务区最新二手房行情也显露出来，板块曾经多家千人摇神盘成交首套二手房。

首开万科江悦光年，2021年的江核政务区神盘，当年4月份首开，196套房源，吸引3979组购房人报名，中签率4.92%，该楼盘从首开到收官仅开两次盘，共6779组购房人抢房，可谓一房难求，当年首开价格33482元/㎡。

首开万科江悦光年实景

8月份首开万科江悦光年成交了首批二手房，一套102㎡高楼层3房以249万成交，折合单价24254元/㎡。

据说8月中旬该小区又成交了一套低楼层115㎡3房房源，273万成交，成交单价在23739元/㎡。算下来首开万科江悦光年对比当年新房价格，亏损超1万/㎡。

然而江悦光年二手房价格在江核政务区板块“还算是比较高的”。与其同时代开发的神盘长江时代，目前成交了4套房源，算下来成交均价仅为23014元/㎡。

长江时代实景

花语熙岸府目前成交了3套房源，成交均价仅为20725元/㎡，目前为江核政务区房价下限，随着江核市场不断下行，花语熙岸府的最新房源成交单价已经跌至1字头，为19391元/㎡。

目前江核房价仍在下行，几大“跌王”小区最近成交价格再度下探，1字头成交单价小区又增加了。

华润国际社区，作为江核最有名气的跌王小区，被媒体评为全市房价降幅最大的十大小区之一，今年上半年该小区最低成交单价2.2万/㎡左右，相比2023年同小区成交价格，降幅达到35%。

然而下半年，华润国际社区成交价格再次下探，7月底一套“华社”D区108㎡3房，213万成交，成交单价19543元/㎡，这是华润国际社区二手房单价首次跌至1字头。

中海左岸澜庭作为江核青奥的拓荒盘，虽然近1年来二手房成交价格出现了下行，但成交单价一直保持在2万/㎡以上，然而7月中旬一套65㎡1房首次打破了这个纪录。这套房源最终成交总价为115万，折合成交单价为17477元/㎡。

根据这套房源的带看和调价数据，总共带看18次，经历了3轮调价，最初挂怕价165万，最终成交价115万，降价50万。

保利西江月早已是整个江核的房价低点，也是江核第一个二手房成交价跌入1字头的次新房小区，然而8月该小区成交价格又出现新低，一套88㎡3房，158万成交，成交单价为17926元/㎡。

这个成交单价是保利西江月有二手房成交纪录以来的“历史最低点”

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主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。