买房先付20万“团购费”，交易没成房产公司拒绝退钱

在商品房买卖中，为促销房屋，不少公司推出所谓的“团购”活动，购房者若缴纳一定金额的“团购费”，就可以享受一定的优惠价格购买房屋。那么如果购房合同解除，买房时的团购费还能退吗？现代快报记者了解到，近日，苏州市姑苏区人民法院审理了一起纠纷案件，当事人房子没买成，法院判房产公司退还团购费。

2021年9月8日，朱某夫妇（乙方）与某公司（甲方）签订《团购服务协议书》，载明针对A小区楼盘，乙方自愿参加甲方组织的团购服务，并同意向甲方缴纳20万元团购活动服务费（不包含在房价中），以获取享有“缴20万元团购活动服务费享受40万元购房价格优惠”的权利。团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。协议书签订当日，朱某夫妇支付了20万元团购费。

2021年9月10日，朱某夫妇与某房产公司签订房屋买卖合同，约定购买位于A小区楼盘x幢xxx号的商品房，总价款136万余元。买卖合同签订后，两人支付了购房款。然而，因某房产公司未按约交房产生纠纷，后朱某夫妇与某房产公司达成和解协议：一、双方签订的《苏州市商品房买卖合同》于2023年9月8日解除；二、某房产公司退还朱某夫妇购房款136万余元并支付违约金6万8千余元。

朱某夫妇表示，以团购价购房的合同目的未实际达成，应该退还团购费。而某公司则表示，不同意退还团购费，他们已经按照双方签订的团购协议，提供了团购服务。双方协商不成，诉至法院。

姑苏法院经审理认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。本案中，某公司称其与某房产公司签订了委托销售合同，故其系代理某房产公司将案涉房屋出售给朱某夫妇。现因某房产公司逾期交房构成违约，导致其与朱某夫妇签订的商品房买卖合同解除，并致使他们无法享受到房屋价款减免优惠的目的，故朱某夫妇有权要求解除其与某公司签订的《团购服务协议书》。合同解除后，朱某夫妇更有权要求某公司返还已收取的团购费20万元。

法官提醒，在商品房买卖中，团购费的性质需根据购房人与开发商、代理商之间的主要权利义务关系，并结合费用的收取主体、费用金额、实际行为情况等综合判定。需要注意的是，团购合同与中介合同不同，中介合同仅单纯为订立合同提供媒介服务，促成双方达成交易，而团购合同的目的则是让消费者以优惠价格购买到商品和服务。

本案中，对于朱某夫妇而言，其系在开发商售楼处向开发商直接购买了案涉房屋，而非通过某公司的中介服务才促成案涉商品房买卖合同的签订，其向某公司支付20万元团购费的合同目的是，为了在开发商处购买房屋可以获得20万元抵40万元购房款的优惠，故双方并非中介合同关系。

至于购房未成时团购费是否要退还及退还主体的问题，应结合团购费的性质来判断。如团购费的性质为溢价购房款，合同解除，购房人实际未享受到团购优惠，团购费应予以返还；如团购费为单纯的中介服务费，在购房人实际享受了中介服务，且费用符合市场价格，后非因中介人员过错导致合同解除的情况下，团购费用不再予以退还。本案中，由于开发商逾期交房已构成根本违约，朱某夫妇与开发商的商品房买卖合同已因此解除，开发商也已将购房款全部退还，故朱某夫妇实际未能享受到团购优惠，有权要求解除合同并退还团购费。

现代快报/现代+记者 徐晓安