上海国企推盘术 港城中环汇·云启720套房源“低价入市”

观点网 此前碧桂园柏悦翔湾项目传出烂尾消息，给上海楼市又笼罩上一层阴影。

据悉，柏悦翔湾原定于8月10日的交房仪式被取消，至今交付承诺仍未兑现。

在房地产企业深陷债务危机的时代，国企成为购房者最后的信任对象。

8月17日，上海港城集团旗下港城中环汇·云启项目官宣取证，均价仅6.5万/平方米，给上海中外环楼市扔了一记重磅炸弹。

该项目在开放首日即有超600组购房客前来看房，两天超千组购房客来访。

性价对比

2021年12月1日，上海港康企业管理有限公司以底价45.14亿元竞得浦东新区北蔡御桥社区单元（Z00-0902）NH021b-05地块、NH021a-06地块、NH021b-09地块、NH021b-13地块，房地联动价62500元/平方米。

据了解，该地块出让面积157921平方米，为混合用地，NH021b-05地块规划为租赁住房，NH021b-09地块规划为普通商品房、办公楼，NH021a-06地块商业用地、办公楼、普通商品房，NH021b-13地块是科研设计用地。

因此，港城中环汇·云启其实是一座体量达到56万方的大型产城融合综合体。

根据出让规划显示，港城中环汇·云启提供的住宅套数下限合计2352套，此次即将推出的是79-187平方米2-5房，共计720套房源。

从地理位置上看，港城中环汇·云启与中环和外环均相接，6.5万的均价，无论是跟外环项目还是中环项目相比，都是极具吸引力的价格。

目前上海外环项目均价最高的是位于闵行七宝板块的天安1号，达到9.38万/平方米；均价最低楼盘则是宝山南大的中环置地中心·润府也，也有6.92万/平方米；可见，6.5万均价在平均7万+的外环楼市中是极具性价比的存在。

对比中环项目，港城中环汇·云启的价格优势更加明显。

上海中环线穿过了西郊、五角场以及长桥板块等豪宅聚集地，环线楼盘价格基本维持在10万元左右，特别是西郊板块，本就有檀宫、西郊299等顶级豪宅加持，区域内的新盘价格更是超过15万元/平方米，例如上海城投的清溪云邸联动价达到了16.3万元/平方米。

细分到张江科技城区域，刚刚取证的老红盘浦发唐城四期均价则是7.2万/平方米；位于张江科学城核芯的国贸中国铁建·西派海上房地联动价更是达到了9.2万/平方米。

同样是位于张江科技城的600万级新房，张江金茂府已经给港城中环汇·云启做了榜样。

自从上市后，张江金茂府已经累计到访客户超5000组，首次开盘创下13.2亿元热销佳绩。并且二批次楼盘即将进行认购，均价约6.7万/平方米，或许会与港城中环汇·云启掀起一场“瑜亮之争”。

关于御桥板块二手房情况，在御桥核心地段的万科海上传奇、仁和都市花园等项目的次新房挂牌价基本在10万/平方米左右；距离地铁站较远的绿洲康城大居次新房挂牌价基本在8万/平方米左右，一二手房倒挂盘现象十分普遍，且该板块后续基本无新房地块。

初进外环

作为临港新城68平方公里主城区的唯一开发主体，上海港城开发集团隶属于浦东新区国有资产监督管理主管部门，负责以滴水湖为核心的临港主城区的基础设施、城市功能、产业功能的开发与建设。

港城集团一直致力于深耕临港新城，不曾涉及临港之外的土地开发，开发了包括临港悦城、馨湖翠苑和港城·云璨江语在内的多个住宅项目，并且取得较好的销售成绩。

其中临港悦城项目项目是由港城、融创、雅戈尔三家开发商联手打造，位于临港片区精华处的101片区，项目整体分为南北两个地块组合而成，总建筑面积约27万平方米。

与其他浦东国企开发的项目一样，临港悦城也属于综合体项目，不仅开发住宅，还附带约4.5万方的商业和酒店。

资料显示，临港悦城此前单次推售整盘1226套，取得了首次开盘即售空的业绩。

与其他浦东国企一样，港城集团除了要负责临港新城的住宅开发，还要兼顾该地区的基础设施以及产业开发。

2021年4月，港城集团举行产业项目集中签约仪式，该签约使得总投资超40亿元的24个重点产业项目在上海自贸区临港新片区集中落地，涵盖集成电路、人工智能、生物医药、海洋科技和工业互联网、金融服务、法律服务、新型国际贸易等多个重点产业领域。

从港城集团开发历史来看，无论是此前的临港悦城、馨湖翠苑，还是近期入市的港城云樾观海和港城·云璨江语，开盘价均在3万元/平方米，没有打造过6万元/平方米以上的项目。

这主要是由于板块原因，临港新城地价较为低廉，限制了价格上限，并不代表港城集团没有开发高端住宅的历史。

例如去年入市的港城云樾观海，就包含了高层、洋房、底复、叠加等多样住宅产品，打造了17万方花园式滨水住宅区。

为了做好进入外环的第一个项目，港城集团在22周年之际发布云字系产品，港城中环汇·云启即为云字系的第一个作品。