美的置业“退房”之后丨房企中报观察

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

背靠美的控股，美的置业是当前为数不多仍然保持正常运营的房企。两个月前，美的置业发布公告称将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权从上市公司剥离至控股股东，美的置业这一上市平台将专注于物管、商管等经营性业务及代建代销业务等。

今年年中的业绩发布会，是美的置业宣布剥离房地产开发业务之后管理层首次公开的对外回应。自然而然，投资者关注的重点也落在了这一大动作上。

今年上半年，美的置业业绩表现十分平淡。根据中报，美的置业营业收入为251.34亿元，同比减少30.83%；毛利约23.21亿元，同比下降51.6%；归母净利润约3.76亿元，同比减少51.94%。

营收和利润的下滑主要还是归因于房地产开发业务的收缩，但这也给了美的置业轻装上阵的机会。

业绩会上，美的置业执行董事兼执行总裁王大在称，“未来营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%。这次重组完成之后，公司会有更良好的资源聚焦到轻资产开发业务，同时有控股股东的支持与担当，未来会有更值得期待的前景。”

剥离房开

虽然主要业绩指标下滑，但是美的置业的财务指标仍然相对稳健。

今年上半年，美的置业净负债率保持在50.1%，剔除预收账款后的资产负债率为67.8%；截至报告期末，美的置业一年内到期有息负债90.8亿元，现金总量135亿元，偿债压力较小。财务指标较好的前提下，美的置业的重组才有基础。

根据美的置业此前发布的公告，美的置业将其持有的房开业务产权线作为特别股息分派给上市公司的全体股东，分派后重资产的房开业务从上市公司的子公司调整为上市公司的兄弟公司；同时美的置业提供现金替代方案即5.9港元/股，较6月23日公告前最后交易日收市价每股3.75港元溢价57.3%。

这次重组剥离的是美的置业营收贡献最大的板块。根据公告，今年上半年，美的置业实现营业收入251.34亿元，其中物业开发及销售的收入为241.05亿元，同比下降32%，约占上半年总营收96%。

这就意味着，在重组之后，美的置业的营收规模将会有大幅的下降。

关于此次重组，美的置业的解释是，在房地产行业下行周期中，美的置业为做好长期化解债务风险的准备，在有序化解债务的同时，推动公司战略转型，主动作为，化解债务杠杆，同时做好经营，为未来积蓄能量。

美的置业执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上也表示，整个行业处于出清和转型的交织期，仍然非常困难。应对特殊阶段的周期交替过程中，肯定不能用过去常规的应对方案去度过危机，所以采用了特殊的重组方案。林戈同时强调了股东对整个行业的信心。

实际上，此次分拆之后，虽然重资产的开发业务被置出，但美的置业的上市平台仍保留代建业务，这部分未来仍将贡献可观的业绩。

王大在介绍，在存量的开发资源中，美的置业继续聚焦进行外拓，截至今年6月底，美的置业在建土储面积921万平方米，空地土储面积721万平方米。重组完成后，美的置业可承接控股股东持有的房地产开发资产的全链条开发管理，涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程或阶段性开发管理服务。

王大在分析称，按照现有土储规模结合定价标准，美的置业未来三年关联交易年度上限额度分别为3.4亿元、14.9亿元、13.3亿元。

轻装上阵

美的置业剥离房开业务后，将构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式。美的置业将变得“更轻”，而在业务逻辑上也仍然围绕房地产开发上下游的产业链。

剥离开发业务后，今年上半年美的置业其他业务贡献的营业收入是29.1亿元，归母核心净利润4.2亿元，归母净资产49.2亿元。

拆解来看，这部分业务中，贡献最大的是物管服务，其营业收入是17亿元。其中，非住宅业务的业态合约面积约占1100万平方米，其中产业园占比98%。非住宅业态合约收入约3.2亿元，其中产业园和医院收入约1.8亿元，产业园及医院在非住宅业态合约收入占比约55%。

这是备受美的置业看好的领域。王大在表示，未来美的置业物管服务要继续发力住宅核心业务，同时基于产业链资源优势，将服务管理延伸到产业园区、医疗、康养等，强化美的置业在这一领域的核心竞争力，未来三年的复合增长率也将在10%以上。

除此以外，美的置业还将持续加码产业和商业运营赛道。

王大在介绍称，美的置业将继续拓展优质轻资产产业园项目，目前美的置业旗下运营的产业园项目出租率表现均可期，其中上华产业园出租率超92%，年租金超8000万元。商业运营方面，佛山悦然广场已进入成熟期，贵阳悦然广场、贵阳悦然时光尚处于关键培育期，预计核心自持项目年均营收超2.3亿，NOI率超65%。

在此之外，美的置业还有一个特色板块是房地产科技赛道，这是集设计科技产业、绿色装配式产业生态、空间智能产业等提供绿色全价值链业务场景服务。今年上半年，美的置业旗下房地产科技实现营业收入6亿元，签约金额6亿元，第三方占比达100%。

据美的置业管理层介绍，这部分业务未来将积极布局海外市场，并保障未来的复合增长率超过10%。

王大在在业绩会上承诺，未来美的置业的目标是营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%。林戈则强调，美的置业已经对整体业务进行规划铺排，未来仍然会一如既往采用非常有吸引力、竞争力的分红政策回馈投资者。

根据美的置业发布的数据，自2018年上市以来，美的置业持续六年在行业内保持具有竞争力的派息政策，派息总额约90亿港元，派息比例常年超40%。