大跳水！东莞新盘“跌穿”地价了

来源：东莞淘房志

粉丝群截图屡创新低，东莞新房何时见底？

近日，东莞又有多个新盘价格跌破楼面地价。

东莞麻涌的xx府甩出“劲爆价”，单价仅1万/平，比当初的1.4万/平楼面地价，还低4000元/平。

洪梅的首开熙江玥，推出的工抵房最低单价为9800元/平，而其此前楼面地价也去到1.4万/平，跌超4200元/平。

这两个盘也是区域的地王项目，如今跌到9字头。

值得一提的是，地王项目价格比楼面地价还低，在东莞已不是个例。

比如说，凤岗的熙园山院、寮步的南山悦府等等，当初楼面地价都在2万+/平，如今1.9万/平左右亏本卖了。

当然，还有不少项目，在一路降价之后，去化仍不理想，选择了封盘停售，不卖了。

大割肉，房价“跌穿”地价

东莞新盘跌回千元时代

据了解，此次东莞麻涌XX府，单价1万/平，为该楼盘的工抵房，建面均约100平三房。

与以往开发商拿出低楼层打促销赚流量不同的是，该批工抵房的房源非常优质，位于10栋、11栋的一梯两户纯板式小高层，还是现房。

因此该消息一出来，项目的热度也迅速飙升，吸引了大批成交，只剩几套低楼层房源。

该楼盘于2022年5月首次预售，当时备案均价去到2.4万/平，按照1.4万/平的地价，这个备案价并不算太高。

不过碍于市场整体行情下滑，后面也一路降价，目前整体价格降了1.4万/平。

除该项目外，洪梅的首开熙江玥，此次也推出了一批“房源任选且带精装”工抵房，单价9800-10500元/平，跌到千元价。

据悉，该楼盘于2021年高峰期拿地，1.4万/平的楼面地价，刷新区域纪录。

本次推出的房源位于2号楼，去年8月首次取证，其中2号楼整体精装备案均价为23269元/平，即相较目前，同样跌了1.4万/平。

值得一提的是，早在今年5月，该项目促销打折便已跌破楼面地价，促销价仅1.3万/平，即短短3个月，又跌去了3000元/平。

当然效果也很明显，据说几天就卖了近60套，远超此前月售几套的成绩。

整体来看，房价比地价，均低了4000元/平，这已经不是小小亏损那么简单了。

要知道，楼面价只是土地成本，如果加上建安、人力、销售、债务等成本，房价要高过地价50%才能回本。

东莞地王集体被套

最高降2.5万/平

当年地价笑傲江湖的各大片区几个地王们，现在集体被套，面包价比面粉还便宜。

据不完全统计，昔日的地王们，如今最高降价的达2.5万/平。

比如说凤岗的鸿荣源熙园山院，此前开发商以总价39.8亿元，折合楼面地价25871元/平拿下，其地价、楼面价分别位居全市第八、第九名。

在2022年开盘整体备案均价为约3.85万/平，2023年4月均价降至3.5万/平左右。

在一轮轮价格战后，今年直接降到1.9万+/平，比地价还低6000元/平，跌幅达50%。

寮步的南山悦府，2021年以总价5.1亿元，楼面地价23749元/平，成为寮步新“地王”。

其首批开盘单价最低2.8万/平，且送十年车位使用权，但成交一般，目前最低单价干到1.9万/平，比楼面地价低了近5000元/平。

道滘的xxx岸，2021年总价31亿元，楼面价17919元/平，当时总价也杀入全市前十。

其2022年首开价在3.1万元/平左右，去年下跌到1.9万/平，今年仅1.8万/平降价超10000元/平，跌幅41%。

还有望牛墩的xx台，楼面地价17919元/平，目前售价约1.2万/平起，比楼面地价还低近6000元/平。

值得一提的是，还有一些当年的地王项目，一直捂盘不卖，如今或许开盘便要“跌穿”地价了。

比如塘厦的桂湾府、前湾府，2020年开发商斥资53亿元，楼面地价近2.5万/平，现在按2.5万/平地价卖都不一定能卖出。

毕竟，塘厦的标杆盘XXXX公馆，如今最低也才只要1.9万/平。

目前东莞的新房市场，整体价格还在持续下降。

从区域来看，比较偏僻、热度较低的板块，基本都降至1字头，比如水乡、东部产业园等片区，而核心区刚需与豪宅分化严重，刚需盘总体在2字头，豪宅盘则在4-5万。

下降的因素也很多，一方面是大环境，开发商扛不住，一方面是竞争严重，包括区域竞品内卷以及疯狂甩卖的二手房。

但从上文两个项目的促销结果来看，新盘也并非没有底，当降到一定程度，市场的需求就会涌现出来。

只不过，这个代价就得看开发商能不能承受得起了。

在淘房志多篇文章留言中，能看到很多粉丝对于东莞偏僻、冷门板块的房价预期都是几千一平。

当然，像某些不着急卖，也不缺资金的开发商也不惯着市场。

据了解，东莞目前不少项目的开发商，已经开始躺平，暂时封盘不卖了，比如说大朗的xxx上、寮步的XXX府、清溪的xxx悦等等。

总的来说，新房房价短期不断大幅下降，能给予项目快速走货，但同时也导致市场预期进一步下降，给予购房客一种房价还会越来越低的情绪。