“一分钱没掏”就能买房，还能倒拿几十万？律师：风险并不小

某社交平台上关于“0首付”买房的帖子

本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 深圳报道

“今天朋友0首付购买了一套（深圳）宝安西乡的房子，一分钱没掏，还倒拿了好几十万，现在房地产都这么卷了吗？”近日，《华夏时报》记者观察到社交平台上出现深圳、广州、佛山等地“0首付”买房+返现经验分享的帖子，引起网友热议。

据了解，“0首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。

那“0首付”的房子到底能不能买？会不会存在什么风险？

近期，南宁、郑州等地住建局、房管局对“0首付”购房所潜含的风险，发出了警示。郑州市住房保障和房地产管理局（下称“郑州市房管局”）表示，“0首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，还存在较大的骗贷法律风险。

多地现“0首付”买房

“开发商送50万给我做首付，结果首付竟然还是0首付。真的是只有你不敢想，没有做不到的！空手套白狼的时代，竟然真的来了！”近日，类似这种“0首付”买房经验分享的帖子在社交平台大量出现。记者发现这些帖子大多数是由深圳、广州、佛山等地的房地产中介发布的。

8月12日，记者通过社交平台与多位发布“0首付”买房经验帖子的房地产中介交流得知，目前市面上主要有两种“0首付”的方式。

第一种是，开发商送首付，又叫高评高贷。即原本是300万元的房子，开发商把价格提到400万元，其中100万元首付算做购房者已经付过了，后续需要贷款300万元的商业贷。这样操作下来，购房者得到了300万元的房子，在银行贷款300万元就等于没付首付。

此外，因为总价值不变，所以采用“开发商送首付”方式的购房者会较正常贷款方式多付利息，而开发商会以购物卡或者活动形式把首付多出的利息返还给购房者。

“上一个客户直接就返了8万元的购物卡，如果置换（现金）的话0.91（打91折），可以到手7.2万元，但不是所有楼盘都有这个活动，其他的楼盘就要我们去和开发商沟通了，你可以全程在旁边旁听，没有黑幕。”深圳房产中介陈康（化名）向记者说道。

需要注意的是，第一种“0首付”的操作，需要开发商配合。在广州做“0首付”的房产中介张玉（化名）向记者表示，“绝对要开发商配合才做的了。只有开发商配合，这种通过率才有保障。因为房子的价格卖多少钱是由开发商定的，所以银行批多少贷款也是由开发商递件的。”

张玉进一步说道，不过这种操作现在也只有个别楼盘愿意去做，因为这种操作是开发商要做贴息的。

第二种是，申请首付贷，用首付贷撬杠杆去申请商业贷。所谓首付贷是指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构能够为其提供资金拆借。像正常100万元的房子，广州首套房最低首付比例为15%，则首付需要15万余，房贷85万元。

“我们正常找银行做笔15万元的首付贷就可以了，现在首付贷的利息很低，基本在3厘左右，具体看客户的资质，而且还可以做成先息后本的还款方式。”张玉说。

没有风险？

针对“0首付”购房是否存在风险的问题以及兴起的原因，张玉向记者表示，“没啥风险，这个帮客户操作过了的，都正常做好了。以前不行，也就这两年才可以做，现在银行很多钱放不出来。”

所以，“0首付”真的没风险吗？

近日，南宁、郑州等地住建局、房管局对“0首付”购房所潜含的风险。南宁市住建局表示，0首付购房存在诸多风险和不确定性，非可持续的购房方式。南宁市住建局还称，近年来已有多地监管部门提示警惕0首付购房风险，具体风险包括：一是加剧购房者还款压力；二是存在金融风险；三是可能存在法律风险。

郑州市房管局则直接表明，“0首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，还存在较大的骗贷法律风险。

另外，郑州市房管局还提到，“0首付”涉及的部分违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，更得不到法律应有保护。一旦房地产开发企业无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，购房者也很难依法追责索赔。

2017年9月9日，住建部、央行、银监会联合印发了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号），明确指出严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资行为。

值得一提的是，据媒体报道，前段时间，两年前参与深圳坂田信城缙华府“免息垫首付”活动的业主称，开发商指定的第三方合作公司未按约定如期向银行还款，致业主征信出现问题，而不得不支付额外款项，造成巨额损失。开发商与第三方公司各执一词，互相推诿。

而缙华府项目官方微信公众号发布声明称，项目自销售启动以来从未有免息垫付首付款行为，与广东江广源实业投资有限公司并未有借贷服务合作关系。另外，缙华府还在声明中提到，已向江广源发函问询。

“可能存在违规骗取银行贷款的行为”

8月12日，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣在接受《华夏时报》记者采访时指出，从商品房销售的角度来看，这种“0首付”方式是违规的，“0首付”往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等违规操作，这种方式本身就是明令禁止的。

从银行贷款的角度来说，如果真的是“0首付”，那就意味着根本就不符合银行贷款以及放贷的标准。从某种程度上，可能存在违规骗取银行贷款的行为。

从购房人的角度来说，风险并不小。因为这种非正常操作属于明令禁止的违规行为。对于尚未批贷的，可能面临着无法批贷的风险；对于已经发生的违规贷款行为，可能面临着被提前解除贷款合同，要求购房人提前全额还款的风险。

王玉臣还提醒道，“0首付”看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构提供的融资利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。

“建议咱们购房人：首先，不要采用‘0首付’、低首付的方式购房，这种行为本身可能暗藏着违法违规行为。如果发现开发商存在此类行为，可以向当地的市场监督局、住建部门等进行举报投诉的。除此之外，如果真的是‘0月供’、‘0首付’，那么贷款的材料可能会存在伪造的问题，可以向当地的金融监管局进行投诉，银行也应当加强贷款审批管理。”王玉臣说。

责任编辑：李未来 主编：张豫宁