广东
今天，国家统计局公布了全国70座大中城市7月的房价变化情况。
毫无意外，广州房价依然在跌，其中新房价格环比下跌0.8%，同比下跌9.9%；二手房价格环比下跌0.9%，同比下跌12.4%。
之所以说“毫无意外”，是因为广州新房价格已经连跌14个月，二手房则已经连跌15个月。
既然房价下跌已经算不上新闻，那么今天我们不妨反过来想一想：广州的房价，什么时候才能迎来上涨？
01
大家都知道，价格是由供求所决定的。
而根据克而瑞统计的数据，近两个月广州的新房成交面积是要大于供应面积的，也就是处于供不应求的状态。
但为何广州的房价还是一直在下跌呢？
理由恐怕就是，广州现有的住宅库存量及未来的潜在供应量太多了。
先看新房库存量，达到约1146万㎡，是一线城市最多的，去化周期已经接近20个月。
换句话说，就算广州现在停止供应住宅，现有的新房也要接近2年才可以卖完！
而且，在已经有如此庞大库存的情况下，广州接下来还将迎来一波巨额的补给。
首先就是这几天关注度很高的保障房，前几天我们已经写过这个话题，可回顾：
光是今年内筹建的保障房数量就超过1万套，价格还远比同地段的商品房实惠，你说周边的新盘会不会压力山大？
第二波供应，则是旧改。
前两年多个旧改项目因为一纸“严禁大拆大建”的通知而停滞，好不容易等来重启，结果又全挤一块儿了。
以老黄埔为例，光是今年就有双沙、文冲东、珠江村等旧改即将入市，这些体量动辄几百万建面的项目，绝对会掀起一场“腥风血雨”。
△老黄埔板块在售及待入市旧改项目一览
邻居的天河东部也来凑热闹，昨天公布了吉山仓城市更新项目的最新控规，多宗土地变成了宅地，加起来一共16块，这无疑也会让片区越来越卷。
好在，今年广州的土地供应倒是有所减少，虽然并不一定是自愿，但至少可以某种程度上缓解一下当今楼市的残酷的竞争局势。
02
供应已经如此充足，广州的购房者数量能否跟得上呢？
购房需求数据很难量化，因此最直接的还是看广州人口数量的变化。
很庆幸，广州在这方面表现还不错，2023年常住人口增加了9.3万人，位于全国前列。
能取得这样的成绩，一方面得益于广州自身出色的吸引力，无论是在经济发展、城市基础设施等方面的硬实力，还是相对宽松的落户政策、包容开放的城市氛围，广州一直都很受外来人口的欢迎。
另一方面也离不开广州更强烈的生育意愿，2023年出生率11.07‰，远高于全国人口6.39‰的平均水平。
而广州人之所以更愿意生，既有传统观念的影响，也离不开各类官方及非官方政策的刺激，就比如广州已经有不少村拿出真金白银鼓励生育，就连游戏公司都特别“有觉悟”，提出了生育基金、增加产假等举措。
这里提到出生率，并非把买房的希望寄托在下一代，但也不得不承认，新生儿数量确实是跟住宅成交量紧密相关。
毕竟房子跟学位挂钩，很多“佛系”的年轻人，可能结了婚也都不急着买房，但只要有了孩子，大多也就开始认真考虑购房事项了。
因此，只要广州还能维持对人才的吸引力，只要广州人依然还有较高的生育意愿，在住房需求这方面倒是不用过分担忧。
总的来说，广州的住宅供应相当充足，需求算是稳中有升，如果只看供求关系，房价大概率将维持当前的走势。
往好处想，广州的楼市发展能保持稳定，但如果要回答文章开头“广州房价何时回暖”的问题，答案恐怕是有点难。
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