温州又一重大规划出炉！涉及CBD、绿轴、火车站、五马大南！

　　01

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　日前，市自然资源和规划局发布了《温州市城市商业网点规划（2021-2035年）》批后公告。

　　其实，2022年年底，市自规局已发布该项规划的批前公告。这一回发布的批后公告，意味着该项规划正式确认。

　　批后公告

　　根据最新的规划，此次主要以打造高品质商圈为依托，对商业综合体、特色商业街（区）、邻里中心、品质酒店等主要商业业态开展空间布局引导，打造东南沿海区域消费中心城市、商贸之都。

　　规划形成“一核、四轴、多商圈”的总体商业发展结构。

　　其中“一核”：重点塑造1个高能级城市商业核心区，包括五马—大南、滨江商务区、中央绿轴、火车站等商圈在内，着力打造区域时尚消费中心、首发首店高地。

　　“四轴”：依托主要交通线路、自然景观要素等，总体形成沿瓯江、塘河、瓯海大道、轨道交通S2线的“一江、一河、一路、一轨”四条商业新发展轴。

　　“多商圈”：总体形成综合服务类商圈、文旅服务类商圈、产业服务类商圈和特色消费类商圈等4类的高品质特色商圈。

　　同时，根据规划，到2035年，全市规划布局商业综合体39处，其中规划新建9处，已建及在建商业综合体30处，商业综合体总商业经营面积达300-400万㎡。

　　另外，此次规划围绕特色商业街（区）本底条件与规划引导，共规划了27处特色商业街（区）和布局了77个社区邻里中心。

　　02

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　我们都知道，过去10多年来，温州发布了多轮城市商业网点规划，并进行了多次调整。

　　其中，2011年发布的《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》，确立了“一核两圈三带”，即主城核心区，五马-大南、滨江商务区两个城市级商业主中心，沿瓯江、沿车站大道、沿瓯海大道3条商业发展带，以及20个商业综合体。

　　随后，万达广场、万象城（南白象）、银泰百货瓯海店（原大西洋购物中心）等相继启动建设（复工），后来陆续开业，让温州商业正式进入综合体时代。

　　进入2017年，当时的市规划局、市商务局联合委托市城市规划设计研究院编制《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》（2017年修订），根据当时的形势对规划进行调整，并于2018年获批。

　　修订后的城市商业网点规划，形成“两心六极多点”的商业总体发展结构。

　　其中，“两心”指围绕五马—大南和围绕机场口—龙湾中心区形成的两大市级商业中心。

　　“六极”指结合特色片区及轨道站点形成双屿、滨江商务区、中央绿轴、瓯海新城、南湖、龙湾经开区6个具有较高商业集聚的商业发展极核（市级商业副中心）。

　　根据当时的规划，机场口—龙湾中心区地位得以提升，有意提升市区东部的商业发展水平，而距离五马—大南商圈更近的滨江商务区则被降级。

　　2017年修订后的温州城市商业网点规划图（点击上面看大图）

　　后来的2021年，在“十四五”规划背景下，永嘉、乐清、瑞安部分区域纳入温州大都市区主中心。《温州市服务业发展“十四五”规划（征求意见稿）》提出，以市级商业中心为核心，加快环五马国际商圈、龙湾中心商圈、瓯海新城商圈等核心商圈商业业态模式创新，高标准打造都市核心商圈。

　　那时候，当瓯海新城商务区及高铁站前几座专业市场建成，瓯海新城商圈地位得到了提升，滨江商务区、中央绿轴等城市新兴发展高地，并无亮点。

　　然而此后，随着东部综合交通枢纽建设的延后，机场口—龙湾中心区的商业发展，短期内难有突破。虽然像滨海六路出现了高人气，但其品牌、业态等依旧普通，宝龙广场艰难招商后开业没多久也被转让。

　　与其形成鲜明对比的是，吾悦广场、印象城MEGA、滨江万象城相继开业，再加上五马街区、梧田老街等历史文化街区经改造后重新亮相，城市核心区域的商业能级进一步提升，滨江商务区、中央绿轴展现出更多商业亮点。

　　可见，想要打造有影响力的中高端商业，仍要依赖核心城区的服务业发展基础，另起炉灶难度很大，往往事倍功半。

　　当上一轮城市商业网点规划时间截止，结合当前新形势，有关部门此次再编制了《温州市城市商业网点规划（2021-2035年）》，在五马—大南商圈基础上，将滨江商务区、中央绿轴、火车站等正式整合进城市商业核心区。

　　与2017年修订的规划相比，新一轮城市商业网点规划，进一步体现了高能级城市商业核心区的中心集聚首位度。

　　除了重新提升滨江商务区外，还首次把中央绿轴、火车站放在新高度。

　　当前，中央绿轴—火车站一带已形成公共场馆集群、商务楼群、印象城MEGA、服装批发市场集群等人气基础，再加上轨道交通S1线、S3线（在建）、M1线（规划）交汇于此，有望形成更大的商业影响力。

　　03

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　从以上城市商业网点规划历程可以看出，过去10多年温州商业发展经历了较大变化，相关规划也出现了多轮调整。

　　当然，有时候这些规划对现实中的商业布局，仅起到引导作用，约束性一般。

　　比如，不同市辖区、地方国企之间，都在各自板块内布局相应的商业综合体，拟建立商业中心，导致多个商业综合体距离不近不远，无法共享客流，反而相互争夺客流，造成恶性竞争。

　　就此，这些商业综合体均为孤立商业网点，未形成真正的商圈。

　　而五马—大南、时代两座商圈，均为传统商圈，缺乏轨道交通加持，又难以对硬件进行改扩建，制约其进一步升级与影响力扩大。

　　迄今为止，温州暂未形成一座真正有影响力的现代化商圈，严重影响了人口集聚、高端品牌招引、商业吸引力。

　　这一回，《温州市城市商业网点规划（2021-2035年）》发布后，在更优化、更合理的情况下，应尽可能按照相关规划，对商业网点的现实布局加以约束。

　　当然，这份规划与部分现实项目布局，也略有区别。

　　比如，滨江商务区刚刚签约的K11，中央绿轴正在谋划的S1线惠民路站地块等，在本次规划的商业综合体规划布局引导图中，并未明确体现。

　　而只有上述项目落地，才能真正确立滨江商务区、中央绿轴为现代化商圈，而非孤立商业网点。

　　因此，这份规划仍有一定的细化空间。

　　当下，温州商业综合体数量已有所增加，商业发展也进入了存量时代，再加上经济下行、消费降级，新商业的增量难度越来越大。

　　在此情况下，集聚商业、打造商圈就尤为重要，若非区域空白，就不要盲目新增孤立的商业综合体了。

　　同时，同质化的商业综合体，对温州人或许很难再有很强的吸引力了。

　　未来的新项目应更具个性化与特色，成为网红打卡点，能吸引更多游客。像宁波罗蒙环球城、重庆光环购物公园、长春这有山等，都是经典案例。