北京楼市：下一个撑不住的板块，轮到大瓦窑了

丰台大瓦窑板块今年站岗“8万+”失败之后，预计近期降价压力积累到了临界点，恐怕连7.5万/平米的价格也守不住了。

今年的纯新盘中建和颂九里、京能西贤府，与2022年开盘、目前还有大量库存的北京城建龙樾天元、北京城建玺院（宸知筑二期）正在蓄势一场抢客大战。

本次发起主动进攻的，不再是一开盘就打“价格战”的中建和颂九里，而是北京城建龙樾天元。

最近龙樾天元推出了一批特价房，四居大户型，单价7.3万/平米，比正常房源价格低了7000元/平米。而且这一批特价房，并不是只有噱头，特价房源不临街，处于中间楼层，采光和视野都没有问题，可谓是实打实地“抢客”信号。

此前，龙樾天元的售价一直比较稳，从2022年7月获得预售证至今，几乎一直在顶着8.5万/平米的指导价卖房，截至8月12日的成交均价也达到了约8.25万/平米，整整比最新的特价房高了约1万/平米。

在龙樾天元推出特价房之前，北京城建旗下同位于大瓦窑板块的另一项目：玺院也开始宣传造势，即将推出新的一期。

大瓦窑在售项目位置

玺院是北京城建宸知筑的二期项目，一期于2022年10月22日拿到预售证，共611套可售房源，截至8月12日网签188套，去化率30.1%，后期销售压力也非常大，尤其是和颂九里选择低价开盘，京能西贤府最近也顶不住压力价格开始松动之后。

从7月14日至今，将近1个月时间内，宸知筑网签2套，成交均价从71646元/平米，微降到71638元/平米；龙樾天元网签10套，成交均价从82591元/平米，微降至82579元/平米。

不过，目前压力最大的还是中建和颂九里、京能西贤府两个纯新盘，它们分别在今年6月6日、6月21日获得预售许可证，和颂九里572套房源，目前网签3套，成交均价68933.21元/平米，京能西贤府428套房源，网签为0。

这两个项目在今年1月4日的土拍现场，都是以15%的触顶溢价率+摇号分别被中建信和和京能置业收入囊中，和颂九里成交楼面价5.42万/平米，京能西贤府成交楼面价6.08万/平米，两块地成交总价76.935亿元，按照目前的趋势来看，大概率得亏损出货了。

京能西贤府成交情况，数据来源： 北京市住建委官网，截至 8 月 14 日

中建信和与京能置业之所以敢在今年年初大胆拿高价地，主要有两个原因：

一是中建信和隶属于中建五局，近年来中建系内部竞争加剧，目前业绩实力比较硬的是中建三局和中建八局，中建五局按总资产额在内部排行第三，但合同额和销售额的排名却更加靠后。今年二局和六局冲得都很猛，五局的地位有可能会不保，中建五局需要增加大量投资、参与更多项目，拉高业绩。

而京能置业则是一个在北京市属国企的地产赛道中，逐渐走下坡路的代表，2023年第一季度至今，京能置业每个季度的利润率都为负，2024年一季度的经营性现金流也有正转负，并且高达19.97亿元，所以，京能置业急需要投资赚钱。

京能置业主要经营指标

第二个原因是大瓦窑在过去是一个被经验证明过的热门板块，首创天阅山河、国誉万和城两个项目在土地竞拍时的溢价率更高，分别为18.26%、26.48%，楼面价被推至4.6万/平米，但网签均价达到8万/平米以上，两家开发商给了中建五局和京能置业这些后来者一个赚钱的示范效应。

可以说，在中建和颂九里和京能西贤府开盘之前，大瓦窑乃至整个青塔板块都没有特别典型的滞销项目，丽泽商务区兑现度越来越高，和颂九里和西贤府距离地铁更近、有更好的产品力，让中建和京能两家企业太乐观了，跟头也因此栽得更大。

和颂九里成交情况，数据来源： 北京市住建委官网，截至 8 月 14 日

和颂九里开盘至今两个多月，网签3套，其中一套成交价格约6.98万/平米，另一套成交价接近6.8万/平米，相比8.3万/平米的指导价，低了1.4万/平米左右，有大量112平米户型总价降到了800万以下。

之前一直扛着不降价的京能西贤府，近日传闻也扛不住了，准备推出一栋楼作为特价房销售，单价由之前的8.1万/平米降至7.5万/平米，每平米下降6000元。此外，其他楼栋房源会根据买家付款周期不同给出“定制化”折扣。

按照最新特价房的价格，京能西贤府最小的125平米户型，总价约940万，相比之前降价75万，突破千万级总价门槛；154平米户型的总价，则从之前的1270万/套，将至1155万，降价超百万。

目前，大瓦窑板块京能西贤府、中建和颂九里、北京城建龙樾天元、北京城建玺院，4个项目闷了近2000套待售房源，合计超150亿货值，各项目价格松动之后，不出意外的话会像西红门板块一样打出几轮价格战，才能逐渐把销量拉起来。

截至8月14日，以上4个项目去化情况：

京能西贤府，428套房源，网签0，去化率0，地价38.41亿元，回款0；

中建和颂九里，572套房源，网签3套，去化率0.35%，成交均价68933.21元/平米，地价38.525亿元，回款1550.46万元；

北京城建龙樾天元，440套房源，网签282套，去化率63.7%，成交均价82579.32元/平米，地价26.3亿元，回款29.3亿元。项目包含0030和0031两个地块，0031地块还没开，地上建筑规模约6.5万平米，比0030地块还要大；

北京城建玺院，一期宸知筑，611套房源，网签188套，去化率30.1%，成交均价71638.07元/平米，地价48亿元，回款16.72亿元。

其实大瓦窑的底子还算不错，作为丽泽金融商务区“职住平衡”中的“住”功能区，便捷的地铁和道路交通拉近了大瓦窑和丽泽核心区的距离，让它进入了丽泽的“半小时生活圈”，而整个丽泽核心区可以说是北京西部板块中投资规模最大的板块之一，规划规格比较高，仅就业岗位就规划有22万个，也直接带动了周边大瓦窑等几个居住板块的飞升。

以丽泽金融商务区为圆心，丰台西部从三环到五环之间的西局、大瓦窑等板块逐渐形成了10万+、9万+、8万+的级差，几年时间内就填平了与朝阳等区域形成环线价格洼地。

大瓦窑板块位置图

但大瓦窑板块因此也留下几个潜在问题：

一是，丽泽商务区的建设速度比较慢，近几年甚至相对慢于周边的居住区开发速度，就导致了大瓦窑等居住功能区的项目需要在丽泽就业人群之外，再寻找地缘性改善需求来弥补供需错配的缺口；

二是，近几年依附于丽泽的丰台各居住功能区推出了大量地块，供应量大增，同时整个楼市的温度又在下降，进一步再叠加金融业和医疗行业这些西部板块高收入人群的收入下降趋势，供大于求的走势就变得更加迅速；

三是，在大瓦窑板块内部，除了人均公园面积，医疗、教育、商业等配套资源都不突出，至少是面向中产消费群体的配套缺失，从而导致了当丽泽就业人群的买房需求下降之后，大瓦窑板块的项目与北边的石景山区域和南边的郭公庄、西红门区域对比，并没有优势。

在这个逻辑下，“贵的大瓦窑”就不会是买房人眼里的好项目，只有便宜的大瓦窑才会重新具有性价比。

预判错场的京能置业和中建五局这次注定要“吃亏（损）”。