北京买房：理清思路，购房建议1272

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

本人小孩26年上小学，目前户口在东城景东学区（集体户，单位政保力度一般，目前是学区内的校尉胡同小学），现在犹豫是否把房子置换到西城学区（考虑德胜）。一是此举是否有必要？如果去西城有没有学区建议？最近德胜又热起来了，是否还有调剂出去的风险？

A：

1、是否有必要，那得看自己的追求目标了。打个不恰当的比方吧，某北京市的公务员，单位和岗位不算太强的，一般能升到正处副局级也就差不多了，正局以上的概率不高。

那如果想有更大的进步就最好去部委，同样是公务员，但正司级以上的可能性就大多了。如果是想升任部级以上就更得去了，名额多概率高。

从东城换到西城也是这种情况，如果期望值是一本211的就没什么意义，东城足够了。但如果是985起步就最好去西城了，天牛娃更多，氛围也更好。尤其德胜，连七中都是西城中游水平了，放到北京妥妥中上。

2、既然是从东城换过来，那就必须顶级学区了，德胜挺合适。或者说除了金德月的意义都不大，哪有费劲巴拉从北京市调到寒门部委的道理？

3、2026年上学，已经是确定的拐点了，大概率不出区。但这谁敢保证啊，只能说按常理推测不会。一是入学人口减少，只要没爆就犯不上折腾家长。二是楼市是救市时期，学区房是很好的启动点，也不应该有太过分的打压政策。

4、总之这看自家的情况和期望值吧，天牛娃和期望值高的适合西城，普娃在东城就很合适了。

仅供参考。

二

Q:

我们目前五环外有一套，但距离我们上班都比较远，通勤比较辛苦。想在城里交通便利，生活便利的区域再买一套，不需要考虑学区，目前看了方庄的芳城园，芳群园一带，这一带的房子就是比较老旧，是否值得上车。但是交通，生活是非常便利的。您方便了给些建议，或者还有更好的地推荐吗？总预算500，首付可以一半。

A：

1、方庄挺好的啊，中国第一个富人区，北京改开之后级别最高的体制内大型社区，甚至是亚洲第一，质量非常好，社区氛围也好。而且也谈不上太老旧，在北京老公房里算中等，95年之后的还算比较新的呢。

所以如果是注重自住就买呗，各方面都挺好的。如果买的话首选板楼户型好的，这在方庄不算太多，毕竟当年都是按照级别设计的面积，很多户型都不是太好。板楼没合适的再看塔楼，也是尽量选宜居的吧。

2、另外其他的我说什么啊？我一般只能从投资保值的角度说两句，得看是否有这方面的需求了？简单说吧，方庄现在从地段儿来讲属于普通，毕竟是南城，公房也都不太新，所以价格走势不算强，和北部东部相比略弱一些。

如果注重保值可以看东边的商品房，但那几个保值好的又有些偏贵了。所以还是在公房里选宜居的吧，至少流动性更强些。

3、其他我不好推荐，这一看就是自住为主的，还是看自己的通勤感受和喜好吧。

仅供参考。

三

Q:

我家孩子29年上学，目前在广外有一套房子，打算卖了换去德胜。是不是应该优先选择三帆附小，预计首付能拿出500万，可以高贷，想买1000万以内的房子。

另外三帆附小对口的小区有华龙大厦，是商住两用的，里面办公的多，面积大，单价低，请问买华龙大厦合适吗？1000万在裕中西里只能买80平左右的，小区也比较老，在华龙大厦能买130多平的。

A：

1、广外换德胜，如果是为了直升当然是首选三帆附小了。但这是5年后的事儿，小升初更是11年后了，谁能确定这么远的政策啊？尤其这是最高峰期和最低谷期的比较，太极端了。所以只能说按照现在的情况，首选直升校挺合适的，至少是稳妥多了。

2、华龙大厦，看自己买房的主要目的了。如果是为了单纯的上学不太合适，这是典型的公寓，和华尊大厦都是2020年才有的学位，是为了应对高峰期。那万一过了高峰期再取消资格呢？这溢价部分可就要受损失了。或者说如果是为了明年上学的话还行，2026年拐点之后说不好。

如果是为了投资什么的倒谈不上风险，看自己重视哪方面了。如果注重自己开公司或收租金还行，在德胜或西城区都算合适的。但如果注重升值保值之类的就未必合适了，之所以单价低就是因为没多少人爱买，尤其是在2020年有学位之前，挂牌一两年都不好卖。所以价格趋势才长期走弱，所谓的租金高就是因为升值慢显的高而已。以后的最好趋势是不走弱呗，但可能性很小，学区溢价部分还有风险。

3、总之这看自己的需求吧，说实话你的这想法儿挺怪的，属于非主流，各方面都有赌的成分。常规建议是赌自己的钱无所谓，赔了能再赚。但最好别拿孩子的教育去赌，未必输的起。

仅供参考。

四

Q:

我们是外地人，目前在大兴西红买的回迁房价值300万左右，卖掉后加现有资金能凑到350万。也是纠结学区房的问题。因为我们都是985学历，深知环境对学习习惯的作用，我们暗中观察了周围学校和邻居孩子的情况，感觉不太满意，和我们工作地中关村附近的有巨大差距。

但看您的文章写目前海淀学区房还是有挺多的溢价，那我们明年上学是不是无论何时买都做不到性价比高啊？另外主要我们还没有北京户口，买了学区房很担心不能进好学校，有浪费的可能，那有必要买吗？或者希望您给介绍几个能进入比较好学校的房子，总价不超500万的小两居即可。

A：

1、明年上学，那很难买到溢价太低的。因为就算是过了入学高峰期，除非是占坑儿房，否则家长们也未必集中卖房，毕竟都还得居住呢。所以就算溢价降低也是逐步的，随着孩子们的毕业离开而逐年降低。

2、没有北京户口，那看孩子哪年入学吧，明年的话说不好。主要这是海淀啊，学位一直紧张，过了高峰期才有可能进入对口校的概率大一些。而且热门的好学校很难，就算有空余学位也先得安排政保呢，然后是京籍孩子，很难说能安排给非京籍。

北京到目前为止，对非京籍相对友好的只有朝阳区，非京有房户的顺位在京籍无房户的前面。也就是只要学校的学位不是特别紧张，那有房户都大概率能对口入学。朝阳的学位一直不算太紧张，过了高峰期应该更宽松些。

3、海淀我不敢推荐，不知道哪儿的概率高，还是家长定吧。

仅供参考。

五

Q:

帮我指个方向，北京人，孩子4岁，无房，有现金200w，工作在西三环海淀，纠结有没有必要买学区房。如果买的话一是还贷压力大，最多能月供1.5w，二是买不了多大的面积，无论西城还是海淀。而且现在也卷的太过分了，实在缺乏勇气，尤其是海淀。可西城的房子又更贵，您看我们应该买哪的？

A：

1、学区房本来也不是必须的，跟鸡娃补课一样都最好是量力而为，强努着就让父母和孩子都受罪了。另外也看孩子的天分，是读书的料就砸锅卖铁，不是的话那就尽早因材施教吧。

2、200+1.5月供，能买500来万的吧，这在哪个区买学区房都面积大不了，还肯定都是老房，居住体验好不到哪儿去。

既然是西三环，要不就看看石景山的。典型的学校是景山远洋，房子看远洋山水的，单价7万左右，500能买小两居。学校成绩很好，放到东西海也至少中上。只是因为石景山的缺乏顶级高中，所以房价中没什么溢价。但优势就是性价比高了，过了高峰期也没什么保值的风险。

不过远洋的学位一直紧张，之前是落户五六年才能确保入学呢，孩子是2026年入学吧？只能说到时候入学的孩子少了，但具体还得看学校政策。

3、其他没什么建议，还是看自己的意愿吧，量力而为吧。而且学区房只是个门槛儿，入学之后还有不少费用呢，都得看自家情况。

仅供参考。

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