回报率7.4%！公寓，竟成了掌管投资界的神？

最近，各大行存款利率降到1字头，不少存款特种兵开始唠起理财新出路。

有网友吐槽，之前一段时间被瞧不上的公寓，租金回报居然比理财香...

楼市君盘点了中心6区热门板块，发现租金回报率最高7.4%，至少15盘靠收租就能抵月供。

这不吊打市场上的理财产品？

壹

公寓又香了

市区15盘实现以租养贷

目前，国有大行的定期存款利率降到1.8%，降息冲击下，存款特种兵们开始瞄向理财市场。

今年上半年，银行业理财产品的平均收益率为2.8%。（来源：中国理财网《中国银行业理财市场半年报告》）

在昨天还连发3弹，国债、保险、银行存款利率再降！

不少网友表示：理财真心难，现在综合年化超过3%都算天花板了。

｜图源：财联社

有网友吐槽：之前觉得公寓是雷，现在看租金回报居然比理财香。

据广州房地产中介协会统计，热门板块的住宅回报率普遍在1-2%；

公寓的回报率在2.6%-4.5%，部分已经跑赢市场上的理财收益。

楼市君最新盘点了中心6区热门板块，至少15盘的预期回报率，甚至超过4.5%的标准线。

算下来，这部分公寓靠放租，每月租金收入就能抵掉月供，最高能覆盖2个月。

｜广州楼市发布 制图

我们具体来看，例如在老城区越秀，方圆越秀时光的38平一房，租金在4800-5500元/月。

上个月交易的同户型，总价在78万，单价约2万/平。在3年前，它的成交价是120万。

保守拿最低租金来算，它的预期回报率就已经达到7.4%。

换句话说，新业主的租金收入可能还不止这个数，而月供则在2100元出头。

｜方圆越秀时光租金参考

｜图源：贝壳找房

在番禺万博的招商城市主场，贝壳平台显示，一套约38平的一房，平均能租到3000元/月。

楼市君翻了下，该户型最近成交总价在58.9万，单价约1.5万/平。预期回报率去到6.1%。

同样以5成首付、贷款年限最高20年来算，买家月供在1600元出头，租金收益是几乎是月供的2倍。

可以见到，这套公寓仅挂牌1天，就被买家拿下了。

｜图源：贝壳找房

有中介告诉楼市君，琶洲保利天悦公寓的租售比，也变得眉清目秀起来。

以38平复式为例，目前普遍能租到5500元/月以上。（统计来源：贝壳找房）

目前部分业主的挂牌价在150万以下，楼市君打探了一下，急售业主的心理底价在130万出头。

中介透露，业主买入时总价都要180万+，相当于自砍50万出手。

算下来，租金回报率保底在5%。

｜图源：贝壳找房

贰

投资回报率最高7.4%

公寓市场正在反弹

那么，是什么导致热门板块公寓的租售比优势出来了？楼市君注意到，主要是由2大因素推动的。

一方面，是买家的购房成本降低了。

中指院统计显示，过去两年多，全市公寓的成交均价有明显下探。

宏观层面来看，克而瑞数据监测显示，截至今年4月底，广州公寓库存去化周期34.1个月。

如果按现在的速度，至少要卖将近3年。不少卖房业主为了跑赢邻居，给出了更大的让利空间。

在租金不变的前提下，这笔经济账，后来者的赚头显然是更大的。

|广州楼市发布 制图

另一方面，公寓的平均租金在走高。

从全市公寓的租金走势来看，目前的租金水平正处于近一年来的高位。

可以见到，在走过了今年年初的低点之后，全市的平均租金已经连续4个月走高，在7月份趋向企稳状态。

据克而瑞监测，像荔湾、海珠、番禺等区，公寓租金都有明显涨幅。

也就是说，目前公寓在租赁市场上仍然很受欢迎。

| 广州楼市发布 制图

叁

主打长期稳定收益

公寓应该怎么买？

当公寓成为大家重点关注的投资品之一，怎么看会不踩雷？怎样的人群适合入手呢？

从中心6区这15盘，我们也能看到，在租赁市场上热门公寓的部分规律，供大家参考。

一是，处于核心板块，不愁租客，空租率低。

你会发现，预期收益率在4.6%以上的公寓，来自琶洲、智慧城、长隆万博等板块，也是高新产业进驻的热门区域。

拿大家熟悉的万科云城米酷来说，就是市场上公认的收租神器。

项目步行约500米就能到智慧地铁站，周边有小鹏、网易等企业，很多上班族都会过来租房，不愁没人租。

｜广州楼市发布 制图

二是，有地块口、看江景等资源配套强加持。

通俗来讲，拥有“人无我有、人有我优”的配套，通常更能租得起价。

例如1号线西塱站上盖的碧桂园朝花，比起附近公寓高出接近1000元/月。

拥有江景资源的公寓就能吃香了，在白鹅潭、广纸新城的商办产品，55平户型，租金去到6000元/月。

｜图源：贝壳找房

当然，楼市君有必要提醒，如果是看准了租金回报去买公寓，也不能太激进，否则你赚的租金可能还不够亏的。

毕竟，二手公寓的出售一直是很多投资者的“痛点”。

如果把个税、土地增值税等加在一起，粗略一算税费大概就占到房子总价的15-20%。

未来转手也有难度，很多业主卖掉公寓基本都会降价10%-20%，才能顺利出货。

楼市君认为，它更适合用闲置资金来买，主打长期稳定收益，细水长流。

综合筛选下来，目前广州能找到的投资标的，其实称不上多。

像今年卖得最好的一手公寓，基本也都来自琶洲、广纸新城、白鹅潭等板块。

例如保利琶洲四季、粤海云港城、保利锦上印等“实力”选手。

｜图源：贝壳找房

在上个月，广州放开外籍人士买房后，琶洲·ONE57、越秀星汇海珠湾、越秀·天荟江湾等多个商办项目，就涌入了一批港澳台客。

｜看房团实拍图

|项目供图

值得一提的是，当租售比达到稳定水平后，也意味着房价回调到合理价位。

在上周五发布的二季度货币政策执行报告，央行提及住房租赁产业，是未来房地产市场发展的重要方向。

租赁住房总收益率，有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

在4月份，广州正式叫停了新增公寓，相关政策的推动下，公寓市场正处于反弹机会点，优质项目“安全垫”还是很足的。

好了，对于广州公寓，你又是怎么看的？

如果你还知道哪些盘是“收租利器”，也可以在评论区分享给大家~