这3件大事一发生，楼市的大结局很清晰了！

最近楼市的几件大事，很多人忽略了，但却基本确定了接下来的楼市方向。

大家最关心的几个问题：

楼市还会好吗，我的房子还能不能涨，我是该买房还是该卖房，思路很清晰了。

第一件事，全国单价地王在上海诞生。

8月7日，楼面地价约13.1万元/㎡，打破16年以来的保持的地王纪录。

第二件事，深圳发布收储公告。

8月7日，深圳市安居集团有限公司宣布拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集包括住宅、公寓、宿舍等商品房性质的保障性住房项目。

第三件事，我国城镇房屋体检、房屋保险、房屋养老金“三项制度”建设正在加快推进。

这三件大事，合起来看，却已经敲定未来楼市的格局。

首先，以后新房市场没有刚需了，只有改善和顶豪。

现在的土拍，是在全面讨好改善和顶豪。

为什么今年不仅是上海，苏州、南京等等城市都出现了刷新过往高价的地王？

核心是放开了新房限价。

放开限价后，开发商可以针对顶豪去设计更好的产品。

绝对优质的地段+绝对优质的产品，就是未来绝对有价格溢价能力的豪宅。

开发商正是看到了这点空间，所以才敢猛猛拿地。

所以不要看着目前松动的各种建筑要求，就觉得未来新房更好。

是更好，但价格决定了，它们只属于顶豪和改善。

并且，这是开发商必然的选择。

一方面，现在市场上买得起和愿意买房的刚需越来越少，另一方面，未来不允许高周转高负债，为了盈利考虑也必须高端化、豪宅化。

所以，未来新房市场趋势是豪宅化、改善化，这是不可逆的。

那么刚需去哪呢？

深圳的收储已经给出了答案：保障性住房。

这次保障性住房收储的标准是，65平方以内，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势的房子。

看看，条件真的不低，这应该也是这波收储的主流标准。

也就是说，新房里的极致刚需产品，属于保障性住房。

那大家可以合计下，属于大多数普通购房者的市场，在哪？

大多数普通的购房者，可能就是在存量房市场卷了。

未来商品房会出现天然的鸿沟，贵的可以很贵，20万30万甚至50万，这是富人买的产品。

便宜的可以很便宜，30年老破小，5折的可售保障房。

但商品房进入了二手房市场，所有的购房者又都要面临一个严峻的问题：

房子会老旧。

一旦房子老旧，如果没有足够稀缺的资源，和好的物业去做维护，那么贬值的速度可能会非常快。

与此同时，现在又鼓励出房屋养老金制度，老房子要维修的地方会更多，这是不是意味着老小区要交更多的房屋养老金呢？

而房屋养老金，又是不是会像房产税一样，影响楼市格局呢？

如果此时此刻，你刚好持有老房子，尤其是20年以上的，你再住个5年，可能贬值速度就会进一步加快。

如果你准备买房子，你又是不是敢买20年楼龄以上的房子呢？

所以，现在有个很重要的问题摆在大家面前，在楼市格局逐渐清晰的情况下，抓紧换房。

你不可能一套房子住一辈子，而一套老房子，也不可能涨幅太猛，不管你是出于自住还是投资，尽快换房。

但问题是怎么换，换到哪里去，这是很多人不清晰的，尤其是还希望自己的房子升值的，就要换到有价值的城市去。

那具体哪些城市才有价值，置换的逻辑到底是什么，详细的分析我都放在我闭门直播和大家做详细的分享。

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房子已经老了，也就有了进一步改造的机会。

据《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，城镇存量住房规模已超过300亿平方米。

其中，2000年以前的房屋占比达到27.55%，2000-2009年的房子占比达到33.98%。

也就说，有50%的房子即将或者已经超过30年，处于非健康状态了。

虽然我国的房屋设计使用寿命是50年，但是现在九十年代年建的房子，早已破败不堪。

房子真的能住50年吗？目前来看很难。

所以，为什么开始提出要推进房屋保险、体检、养老金等制度落地，为的就是迎接存量房市场的时代。

只是，真的想要推进房屋保险、体检等等政策，难度也是大的。

首先最大的问题，就是收费问题。

房子要修大家都认可，但是一旦要交钱，那问题就多了。

当中就必然涉及到人性和利益的博弈，做不做得到，就要看运气了。

这笔钱收多少呢？

以日本为例吧，日本业主每个月都要缴纳维修基金，折算成人民币差不多是400-700元。

我们能做吗？

取个平均值按500来算，算上物业费，每个月持有房子的成本也要七八百了。

对于小区业主来说，就会必然会出现分化，有人觉得值得，有人觉得没必要，怎么推进呢？

并且，这次钱又由谁来保管呢？

我们过去不是没有缴纳房屋维修基金的，买房的时候都出了，但是作为购房者，很多人感觉是这笔钱打了水漂。

想要动用维修基金修房子的时候，必须要小区业主三分之二的业主同意，并且业主人数还要占小区总人数三分之二以上，才能动用这笔资金。

真的要用的时候，有些业主不关心，有些业主不愿意出钱，只能徒留利益受损的小部分业主在这烦心。

这使得维修基金这个东西，名存实亡，如果还要持续收费，是不是需要一个更加清晰灵活的使用规则？

类似的问题非常多，只要涉及钱的问题，就必须面对人性和利益的博弈，三个和尚没水喝的故事上演的次数太多了。

所以很早就有人感慨，老旧小区衰败几乎是必然的。

现在很多老旧小区，要么是老人在住，要么就是基本都是租户，赚到钱的基本都搬离了。

你必然要先认清楚这个趋势，如果你求涨，你的未来可以一直住在老小区里。

但人都是有需求迭代，有欲望的，所以不要和趋势做抗争，建议大家提前做好准备。

我给大家的三点建议：

1、改变预期，不停置换。

1套房子住一辈子，几乎是不可能的。

如果非要坚持，结果可能只有一个，就是你的房子被时代淘汰。

5-10年，就该去市场看看房子了，及时更新现在好房子的标准，不断置换，不仅你的居住幸福感会更高，资产也会更保值。

就像以前大家喜欢大房间，现在流行大客厅，以前车位比0.9就很够了，现在基本要去到1.2才够，还要最好配上充电桩。

不仅是我们自己的需求会变，每过10年，市场的需求和审美也在发生深刻的变化。

世界我们是无法改变的，我们能做到的只有改变自己。

2、尽量选择物业好，圈层好的小区。

全面进入二手房时代后，比起楼龄更重要的是物业和圈层。

为什么我建议大家，买得起商品房都不要去买保障性住房？

买房，隐形的是筛选圈层的过程。

未来你的房子的新旧程度，取决于住在这里的是什么人。

如果大家都能意识到公共空间是需要维护的，自然推进房屋保险、体检、养老金等制度会更加顺利，房子也能更好地保持价值。

疫情的时候，很多人可能都已经体验到这点。

这不是歧视部分人，而是很多回迁房的居民不认可这种公共空间的维护，导致很多安置房老化得非常之快。

房子保养得好不好，不仅取决于物业，还取决于业主的配合程度。

物业不好还能换，圈层没选好，你也只能换房离开。

3、要买老房子，也只能买大城市的老房子。

大城市的老房子跟小城市老房子是完全不一样的。

核心还是因为接盘人群和城市的财政实力。

一方面大城市未来还是能吸引不少刚需来买房，接盘人群会更多。

上海就是最好的例子，上海已经早早进入存量房市场，二手房交易占比很大，今年老破小就直接卖爆，核心就是这个。

其次，大城市的财政实力也是更充足的。

老房子问题的解决，一定取决于钱的。

现在很多小城市没了卖地收入，财政已经很紧张了，编制都要开始瘦身，更不要说拿钱出来拆迁。

而大城市呢？

税收来源更加多元，财政实力更强。

并且，未来城市还要进一步发展扩大，因此还能得到更多的财政支持。

比如这轮财政政策的重点“三大工程”，当中保障性住房、城中村改造均只有超大特大城市还有推进的必要，还能获得投资。

到现在，未来楼市的终局，越来越清晰了。

对于普通人来说，抱怨趋势，抵抗趋势都是没用的，不如早点看清趋势，趁早做出改变。

及时置换，是应对房子老化的最简单的做法。

如果你持有目前的房子，已经超过10年，真的可以考虑在目前的低谷期，来次置换了。

现在的行情是普跌行情，好房子、差房子统统都是跌跌不休，但是未来，一旦行情好转，好房子的涨幅又会远远将差房子抛下。

所以现在亏点钱割肉置换，未来才能拥抱更多的涨幅，才能更快的挽回此刻的亏损。

看懂这点的，真的可以开始行动了。

越是熊市的时候，越能看清楚什么是好房子，越是低点的时候，你才能越能选到好房子。

关于这点，很多人可能还不是太清晰，包括现在怎么判断什么是好房子？如何在地段和产品上做好兼顾？如何在目前行情，无痛实现一买一卖？这个过程中有哪些东西是格外需要注意的？

以上内容，今晚我的直播中会聊得非常清晰，包括非常实用的房产1+5捡漏法，以及如何在跌幅中看懂房产价值等等，扫码加我微信，我们现在限时放开20个1v1免费房产诊断名额，需要的朋友赶紧扫码，直接预约，先到先得。