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上海北站旁——宝山【宝钰澜庭金街】沿街商铺——总价260万起--层高4.5米

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板块：主城区城市副中心杨行板块

地址：宝山区桂泰路

铺子均价6.2万左右 总价260/350

商铺数据

【体量】：19套 【面积】：42-89平米

【均价】： 【总价】：

【首付】：6.5成 【层高】：4.5米

【面宽】：4-5米 【进深】：8-12米

【得房率】：95%（待确定）

【物业费】：4.8块（待确定）

【产权年限】：40年

【拿地时间】：2022年

【产权年限】：40年

【交房时间】：2024年11月底

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【开 发 商】：山东健康，它是由山东黄金、中垠地产、山东能源重组整合成立，注册资本107亿元，资产总额近1000亿元，隶属于山东省属一级国有企业，拥有房地产一级开发资质，目前全国共有房地产项目81个，遍布12个省市（区）、28个地级市。

启航

1、杨行新城

本项目位于杨行新城，杨行板块是宝山主城区的一部分，2035规划杨行被划入上海主城区，地处杨行的吴淞城市副中心也被定位为全市九个主城副中心之一，与五角场和花木等地位齐平，上海正在着力打造的吴淞创新城总占地26平方公里，其中杨洋占据了11平方公里，随着产业的入驻，吴淞创新城未来将为区域导入大量的高新技术人才。

2、上海北站

上海北站是上海北门户很大的综合交通枢纽，它是目前在建火车站中，一个处在上海主城区内的站点。距我们项目很近，现已开工，预计2027年建成通车，规划建成8台18线，预计年客流量高达5400万人次，主要以沪渝蓉高铁和沪苏通铁路二期为主。它是为了带动北沿江城市和长三角北部南通、苏北地区的经济发展，未来会以上海北站为中心形成上海又一个核心商务区，媲美大虹桥。沪渝蓉高铁从上海北站出发经过太仓、崇明、启东北沿江经过南京、合肥、武汉、重庆直达成都，建成通车后预计从宝山到崇民最快只需17分钟。沪苏通铁路二期主要是为衔接南通新机场和上海浦东国际机场、上海东站。

3、五轨交汇

杨行板块现有通勤地铁1号线、3号线、在建地铁19号线、三轨交同时经过上海中心城区贯穿南北，规划建设22号线和24号线，未来杨行将成为外环外仅有的5轨交汇地区。其中地铁1号线友谊西路站距本项目很近，从杨行新城可快速直达人民广场，地铁3号江杨北路站，从上海北站可直达上海火车站，在建地铁19号线是投资额高达939亿元的全新地铁线，曾被称为“史上最贵地铁” ，19号线盘古路站，预计2027年通车，未来可直达陆家嘴，如此便捷的交通网会为杨行新城导入大量的人口。

4、白沙公园

杨行新城建设主要以白沙公园为中心，白沙公园是宝山仅次于顾村公园和吴淞炮台湾湿地公园的第三大公园，白沙公园占地面积33万平方米，是达500多亩的城市生态运动园，是一座纯天然生态氧吧，预计年客流量50万人次，带动周边商业繁荣。

5、杨行体育中心

白沙公园南侧就是杨行体育中心，项目总投资3个多亿，总建面2.2万方，现已完工，进入验收阶段，预计今年年底投入使用，未来吸引大量外围周边居民前来健身打卡，促进本区消费。

6、高端名校

以白沙公园为中心有三所九年一贯制学校，分别是上海师范大学附属宝山实验学校、上海大学附属宝山外国语学校和华曜宝山实验学校（华曜即华二），宝山华曜实验学校现已动工，预计明年9月投入使用。距我们项目南面沿杨泰路就是上海四大名校高中之一，华东师范大学第二附属中学，简称华二。优质的教育资源现已吸引大量的年轻人落户于杨行新城，无形当中增添了城市的活力与消费力。

7、三甲医院

宝山现有三甲医院为宝山中心医院，杨行现规划建设三甲医院，为复旦大学附属中山医院托管的吴淞医院，位于友谊西路与江杨北路东南角，今年内开工，历时两年建成，预计2027年开诊，进一步为打造杨行新城助力。

8、核心商圈

本项目对面零距离就是万科打造的盘古盛汇综合中心，总体量3.4万方，现已筹划招商，预计今年年底开业。未来会吸引项目周边的人群前来消费。

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机遇

1、本项目是目前上海市场上在售的纯一楼社区底商中全是小面积低总价的标杆项目。主力面积42—89平米，总价260万起！

2、本项目全为纯一楼社区底商，部分可重餐饮，户型方正，全通上下水，商铺位于两个高端小区主出入口两侧，正沿街，无台阶，无绿化带，无栏杆，地上应急车位17个，地下配套商业车位128个，无可挑剔。

3、项目周边均为成熟社区，以我们项目为中心方圆1公里16个大型社区，共计约6万常驻人口，我们项目自带578户➕对面万科四季都会580户➕宝杨小区588户➕宝杨公寓350户零距离就多达2000余户，目前约6000多常驻消费人口，项目南面商业用地已确定，未来消费人口稳步提升，本项目现仅有19套，总计1200方，零距离人均商业面积低到0.2方，供不应求。

4、项目周边商铺纯一楼50-100平米，实际租金6-12块，纯一楼100-200平米，租金4-6块，商铺一拖二120-200平米，租金4块起，本项目商铺预估日租金7-8块，小面积单套预估月租金1万起，预估回报稳稳5个点起，未来可期。

5、本项目2022年拿地，40年产权，可自用可出租，作为上海仅有在售的小面积低总价正沿街社区底商，具有更高的商业价值和前景。

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