淡季不淡？8月南京楼市首批开盘潮，近1300套新房源来袭！

大家好，我是苏北哥！昨天一场土拍大战，再次搅动了南京楼市风云。

41轮，5家头部房企争抢，长达1个小时零23分钟的激烈竞价，在7月底这个被多数人视作楼市淡季的时间段里，却意外的将市场气氛推上了最高峰。

大家不是老是认为“市场会一直冷淡下去吗？那就时不时的给你们来这么一下”！下行市场的土拍也会有奇迹出现，而且参与竞拍的5家房企中，3家是民企，这无疑说明房企在南京拿地的兴致在提升！

土拍能火，下半年的新房市场怎么就不能火么？个人观点，不喜勿喷！欢迎文末评论区留言！

01.

传统淡季里难得一见的“开盘潮”，原来事出有因！

不过从理性客观的角度分析，昨天土拍能够爆火，和人为的因素也有莫大关联，只能说南京GC的推盘手法和策略太过高明。

昨天这场土拍，其实南京能选择推出的地块很多，根据今年3月份，江苏土地发布的一份南京市级土地出让清单，其中的23幅地块名单中其实并没有昨天出让的河西G15和龙江G16，说白了这两幅地块属于计划编外成员。

昨天文章也说了（揭开土拍龙江G16地块逆势爆火的背后逻辑），河西G15地块的优势在于地价低，位置好，配套成熟，所以可以保证这幅地块“有人接盘”；龙江G16“提前出让”的理由就更充分了，首先鼓楼龙江片区十余年来没有新房项目出现，区域市场饥渴程度极高；第二，当地高知人群改善置业能力也强，然而最关键一点是，河西G15和龙江G16的地块规模都很小，前者地上面积不到3000㎡，后者地块面积仅有9600㎡，“地块小”一来决定了对区域市场不会造成什么影响，比如河西G15虽然成交楼面价仅有21566元/㎡，起码近五年以来的河西最低宅地价格，但是项目体量小，算总账的话，不会拉低大河西的整体房价水平；

龙江G16也是如此，小地块，灵活性高，产品调性也可随意调整。昨天北哥在文章里说，龙江G16新房价格预计超过7万/㎡，立刻引来粉丝狂喷！

在这里说明一下哈，这只是北哥引用别家媒体的说法，并非自家观点，换句话说难道金基就不能把龙江G16开发成一个5万+/㎡的中端快消产品吗？谁说不可以，当然可以，再说下半年豪宅产品扎堆上市，金基反其道而行之，完全有这个可能。反正这个地块最多也就建4栋楼，怎么玩儿都可以。

龙江G16规划猜想图（网络版）

从这个角度来看，就能看出龙江G16这幅“小地块”的灵活性了，既刺激了房企拿地积极性，又促进了土拍市场回暖，而且对整个南京土拍大盘来说，根本无伤大雅！这幅地块的成功出让，也可以理解为南京GC对下半年土拍行情的一个“测试版”。而反过来看3月份发布的23幅市级地块名单，你会发现一些地块“调性很死”，土拍的风险比较大。

江北的13幅地块就不说了（其实怎么折腾，基本就那么回事儿），江南主城的10幅地块中，玄武顾家营地块和江宁佛城西路以北两幅地块，可以简单说说。

顾家营地块，位于孝陵卫街道，属于典型的环紫金山山景地块，地块距离紫金山只有900米左右，加之地块容积率仅1.2（也有说法容积率后来调整到1.01），所有因素决定了该地块只能打造高端洋房或者类别墅。

江宁佛城西路2幅地块容积率仅有1.1，且地块本身就坐落于三山别墅板块核心。

两幅地块周边坐落着众多南京头部别墅项目，如复地朗香、九间堂、山水华门、爱涛漪水园、瀚海翠庭等。

所以顾家营和佛城西路这三幅地块要成功出让，必须是别墅豪宅市场大火的市场环境，而眼下可能时机尚未成熟！

聊了一通，回顾了一下昨天的土拍，我们再来说说南京眼下的新房市场，赶巧不巧！7月底、8月初这个被大众视为传统淡季的时间段，南京楼市却迎来了一阵儿上规模的开盘潮！河西、江宁东山、新玄武、大校场多家楼盘齐领销许，“开盘补货”。

首先，大河西就有7月底就有两家楼盘领销许！

河西中顶豪绿城华发金陵月华，7月30日领取了项目东南侧3号楼，36套房源销许，值得注意的是这已经是6月27日该项目首开以来“第三次开盘”，推盘节奏超快。

此次推出的3号楼，是整个金陵月华14栋楼之中，户型最小的一栋，整栋楼36套房源全部是205㎡的起步户型，而且据了解3号楼推出之后，金陵月华205㎡户型也将收官。后面再推出，金陵月华可能就要直接“上大户型”了。

可能由于此次户型较小，金陵月华的销许均价也低了不少，仅69171元/㎡，而6月27日领取5号楼时，销许均价为78275元/㎡，低了将近9000元/㎡。

5号楼顶楼房源价格

3号楼顶楼房源价格

河西南新中式大宅建发缦云也领取了新房源销许，新推出A5、B7两栋17F小高层住宅楼，共102套新房源。

其中A5号楼户型小，一层四户全部为123㎡4房；B7号楼户型偏大，一层两户全部为182㎡4房大平层，此次加推，建发缦云销许均价更高达55482元/㎡，这个价格相比去年12月份推出的B4号楼，还涨了3000元/㎡左右，目前建发缦云可以“以旧换新”！

新玄武的压轴新房房源推出

上半年一直风传开盘加推的新玄武招商局中心臻境，终于在7月29日领取了B区楼王B5号楼，104套房源销许，据此招商局中心臻境所有新房房源全部推出，新玄武新房市场正式迎来收官。

据了解，招商局中心臻境B5号楼已经于昨天正式开盘，且该项目还成为南京取消公证摇号之后的首个自主摇号楼盘，目前销控来看，104套房源已经认购了39套，还剩65套房源在售。

臻境B5号楼全部是143㎡4房户型，销许价格为47285元/㎡，另外4600元/㎡的装修包，近期臻境传出打折消息，原750万总价的143㎡户型，目前仅售650万，降价幅度达到100万。

江宁东山标杆改善盘推出全新大户型

江宁东山5号线新亭路地铁盘，嘉和华府7月31日也领取了项目东侧A地块A9号楼，这已经是嘉和华府今年2月底首开以来，第五次开盘加推，目前项目A地块仅剩2栋楼尚未推出，推盘速度相当之快。

A9号楼此次销许均价为44310元/㎡，比7月初推出7号楼时，销许价格涨了近3000元/㎡，此次A10号楼仅为143、175㎡两款四房大户型。

大校场热盘推出最后1栋小户型房源

大校场的保利博雅和著7月30日已经领取项目10号楼，72套房源销许，据悉这已经是该项目最后一栋小户型房源。销许均价为54635元/㎡，相比上次开盘价格低了500元/㎡左右。

保利博雅和著小高层有两种户型：113㎡和130㎡两款三房，其中113㎡户型以面积小，500万左右总价优势，一直是初级改善客群登陆大校场的首选户型，去化一直比较火爆

由于项目规划的原因，博雅和著的113㎡户型数量并不多，仅有项目东边的3、6、10号三栋小高层内有分布，目前3、6号楼已经售罄，此次推出的10号楼已经是该案最后一栋小户型房源。

那么问题来了！为什么全市各板块这么多楼盘全部集中在7月底这一时间段集中领销许呢？仔细观察发现，原来上半年一批“销冠盘”都已经纷纷收官清盘，市场可供刚需、初级改善人群选择的房源已经不多，亟待加推补货。

从上表中可以清晰的看见，上半年全市5大销冠盘之中，除了雨核的建发璞云还有比较多的货源没有推出以外，其余4家楼盘剩余房源加起来仅421套，按照目前的去化速度，这点库存可能一个月之内就会被消化殆尽。

02.

8月份接下来还有哪些楼盘将开盘？名单出炉！近900套新房源即将来袭！

从今天算起，8月份才刚刚开始，本月的第一波开盘潮将在本周末和下周的上半周来临。当然8月的新房新增供应量当然远远不止这些。

根据北哥的观察和统计，8月接下来应该还有以下这些楼盘将首开或加推开盘。

8月虽然也是淡季，但是从目前的预估情况来看，整个月份，南京楼市要上市开盘的楼盘数量仍然不少，满打满算预计有11家楼盘有开盘计划。

其中只有1家纯新盘，就是河西南鱼嘴的华润观潮望云；其余10家均为续销盘；按照区域划分，河西南预计开盘楼盘3家、大校场2家、软件谷1家、鼓楼北1家；燕子矶1家；雨核1家；江北2家。

从板块供应量来看，河西南、大校场两大顶流板块仍是供应主力。

河西南8月即将开盘的3家楼盘

1、华润观潮望云

作为8月上市计划中唯一的纯新盘项目，华润观潮望云可谓备受瞩目，7月初因为河西鱼嘴第一高楼重新启动的消息，华润观潮望云的首开计划也被媒体曝光，项目首开将推出南侧邻高庙路的F1号楼。

F1号楼是一栋32F的大高层，两梯四户设计，目前建设进度达到2/3左右，部分外立面已经呈现。观潮望云是河西第一高楼综合体的F地块，未来也是距离高楼最近的一个住宅小区。

观潮望云项目南侧一街之隔目前有幼儿园、小学、初中各一所，而且目前已经全部建成，大概率是南外教育集团挂牌。

观潮望云3款户型

即将开盘的观潮望云F1栋楼，东边户为112㎡三房；中间户为115㎡三房；西边户为141㎡四房。

其中112㎡三房为朝东端厅设计，户型进深较长，东向的观景窗长度达到了6.2米，南向主卧配备了衣帽间和主人卫生间。

112㎡三房样板间

115㎡三房和141㎡四房，都属于正常户型设计，两款户型都搭配S墙设计，展现了观潮望云产品强大的收纳功能。

115㎡三房收纳空间

141㎡四房搭配大横厅设计，横厅面宽可以达到6米以上，主卧空间收纳功能强大。

2、源尚丹若

源尚丹若府也将于8月份二推开盘，此次推出的是项目南侧的3号楼。

二推目前放风价格尚未流出，但外界揣测应该比首开54616元/㎡的价格要低，源尚丹若府只有一种户型198㎡的4房大平层，

室内层高达到3.15米，南向阳台面宽9.5米。

3、伟星长江之歌

河西南青奥湾顶豪伟星长江之歌也放风于8月份加推，预计开盘体量为1栋楼。目前具体楼栋未定。

大校场8月即将开盘的2家楼盘

1、秦淮金茂府

秦淮金茂府将于8月推出B地块最后一栋住宅楼，B5号楼，该楼栋为23F的高层，是4月份机场限高之后从30F高度调降而来。

B5号楼户型较小，一层4户全部为143㎡户型。

2、金基新睿樾府

不知不觉，大校场金基新睿樾府也将迎来收官，有消息称8月份该项目将推出最后1栋小高层11号楼。

这栋楼不仅是金基新睿樾府的最后一栋楼，也是距离5号线神机营站最近的一栋。新推户型为166㎡的4房2厅2卫。

软件谷、雨核8月各有1家楼盘将推新

1、保利荷雨瑧悦

作为5、6月份全市首屈一指的销冠盘，保利荷雨瑧悦整体来算上半年推出的580套房源，目前仅剩22套房源在售，去化率高达96.2%。8月份保利荷雨瑧悦加推的消息基本可以确定，且推出楼栋号基本确定为小区西北面的17号楼。

17号楼与上半年推出的1、2、4、5号楼一样是一栋32F的大高层，新推房源数量应该也是128套，前段儿有传言称保利荷雨瑧悦将89㎡小三房升级为99㎡，但从最新的项目加推信息来看，17号楼中间户仍然是89㎡小三房，边户为110㎡三房。

2、建发璞云

建发璞云应该是上半年全市5大销冠盘之中，唯一一个后期有大量存货的楼盘，自去年11月首开之后至今开过3次盘，推出了5栋高层共580套房源，推盘节奏已过半。

目前1、3号楼已经售罄，6号楼基本售罄，算下来全盘算下来，后续还有450套左右房源可售，8月份建发璞云预计将推出项目西北侧的13号楼，房源数量在128套左右。且13号楼是整个建发璞云唯一一栋拥有99㎡边户的楼栋。

鼓楼、燕子矶两大顶豪8月预计二推

1、鼓楼首开桃园金茂府

继6月底鼓楼小桃园板块的首开桃园金茂府首开推出96套房源，创造了18%的最低中签率，并顺利售罄之后。8月份该项目的二次加推计划已经被提上议事日程。

此次预计将推出的是项目南侧的3号楼，房源数量大概在32套左右，该楼栋户型为桃园金茂府的上限户型185㎡的4房2厅3卫。

该户型南向拥有两个卧室套房设计。

2、燕子矶高科江悦堂

高科江悦堂预计8月加推北部组团13、14号楼，推出户型包含215、255、230㎡三款洋房平墅。

其中13号楼较为高端，东端户型是江悦堂最高端的320㎡5房户型；14号楼与首开的10、11号楼户型一样，包含215、255㎡两款四房户型。

江北两家续销盘8月预计加推

1、越江时代

江核青奥的越江时代8月预计将推出的是项目最北侧的4号楼，楼栋边户户型128㎡四房；中间户为110㎡三房。该楼栋为24F高层，推出房源数量大概在96套左右。

2、龙湖天曜城

8月份，江北雨山路的地铁盘龙湖天曜城预计将加推8号楼，100套新房源，户型共分为3种，东边户的132㎡3房，西边户115㎡3房和中间户的89㎡小三房。

龙湖天曜城即将加推8号楼位置

目前龙湖天曜城起步户型89㎡小三房，实际落地价200万起。

今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。