纽约商业房产也崩了！曼哈顿23层豪华办公楼，18年暴亏97.5%

来源 ｜ 北美商业电讯

周三，在一次网上拍卖中，美国纽约曼哈顿中城西50街135号一栋23层的办公楼拍出了850万美元，但是在2006年，这栋办公楼的售价高达3.32亿美元。这意味着，在18年的时间内，该房产价值缩水高达近98%。

这栋办公楼曾作为《体育画报》总部，目前售价低得惊人。业内人士认为，这是疫情颠覆纽约市（美国最大的中央商务区所在地）办公楼状况的最新迹象。

近年来，曼哈顿的几栋大型办公楼以大幅折扣出售，有些售价还不到前业主购买价的一半，但市场尚未触底。

纽约市的办公楼开发商和销售经纪人表示，他们印象中曼哈顿没有哪栋大楼的价格能低到如此地步。

大卫·斯特纳 (David Sturner) 是一名房产开发商，他父亲的公司曾拥有这栋大楼，但于2006年将其出售。

他说，这栋建筑“当然不是我们拥有的最大资产”，但也是一笔“稳固”的资产。“令人震惊的是，现在市场似乎已经触底，或者接近触底，但整体估值却下降得如此之快，”他补充道。

他说，最新的售价反映了曼哈顿办公楼市场的新现实。他说，随着公司采用混合和远程工作，员工不再经常去办公室，大多数办公楼不再被视为安全的投资。

纽约市领先的商业销售经纪人、BK Real Estate Advisors创始人鲍勃·纳卡尔 (Bob Knakal) 表示：“没人能预料到办公楼市场会发生这样的事情。”

从很多方面来看，西50街135号代表了曼哈顿街道上无数不起眼的办公大楼。这栋建筑建于1963年，延伸约半个街区，曾是纽约电话公司（后来更名为 Verizon）和珠宝零售商Zales等大公司的办公场所。

几十年来，类似的建筑一直是曼哈顿蓬勃发展的办公楼市场的支柱。但如今，它们已经失去了吸引力和价值。

该大楼的长期所有者是瑞银房地产投资者管理的一家投资基金，此前曾试图以低于5000万美元的价格出售，但未能成功。因此，瑞银房地产在房地产拍卖网站Ten-X上进行了为期两天的公开在线拍卖。该房产与郊区购物中心、汽车旅馆和公寓楼一起挂牌出售。

周三上午，在加利福尼亚州欧文市的Ten-X办公室，西50街135号只是同时被拍卖的数十处房产之一，拍卖代理人正在实时监控这些房产。整个办公室四周环绕着落地式视频屏幕，上面播放着正在竞拍的房产的图像。

一排排的经纪人坐在电脑前，通过电话或视频与买家和卖家沟通。拍卖的最后几秒钟，竞价通常会蜂拥而至。

本周早些时候，西50街135号的拍卖会开始，起拍价为750万美元。周三，还剩几秒钟，只有一个出价850万美元，一个灰色框显示“未达到底价”（指卖家的最低价格），在价格降低后，它突然变成绿色，并变为“达到底价”。

瑞银房地产投资者拒绝发表评论。西50街135号新主人的身份也将在交易正式结束后公布，这可能需要大约 45 天的时间。

不过，西50街135号的买家面临着一个迫在眉睫的挑战：被拍卖的是大楼本身，而不是土地。土地是归一家上市房地产公司所有，该公司按月收取租金。但大楼现有租户的租金不足以支付这些月租，这些月租每五年增加一次，直到2123年才到期。

西50街135号占地超过92万平方英尺，但办公楼租户入住率仅为35%，低于一年前的40%。它是曼哈顿入住率最低的大型建筑之一。

“这是一个巨大的风险，”纳卡尔说，并补充说，新主人可能不得不对建筑的大部分区域进行翻新和升级，成本约为每平方英尺200至300美元，以吸引新租户。

新主人还可以选择将西50街135号改建成住宅，或将其彻底推平，建造新建筑。但每种选择都成本高昂。

拆除该建筑并建造一座全新的建筑至少需要花费数亿美元。

尽管官员们鼓励开发商将曼哈顿的许多老旧办公楼改造成公寓或住宅小区，但很少有改造项目能够取得进展，主要是因为成本太高。

同样，西50街135号发生大规模改变的可能性也不大。

斯特纳指出了多个限制该建筑改建成住宅的问题：10英尺高的天花板，按照今天的标准来说太矮了；柱子太大而且位置不一致；由于位于街区中间，光线不足；现有的办公室租户分散在整个建筑内，需要搬迁才能腾出相邻的空间。

西50街135号修建时正值办公楼建设热潮，由原世贸中心的一位建筑师设计，位于中城中心地带第六大道和第七大道之间，取代了曾经是世界上最大的电影院的洛克西剧院。

这栋大楼高23层，外墙采用铝和玻璃材质。多年来，这里一直是会计团队、律师事务所和时代公司 (Time Inc.) 许多员工的办公场所。时代公司 (Time Inc.) 租下了大楼的几层楼，因为它靠近第六大道上的前时代与生活大厦 (Time & Life Building)。

但近年来，可选择的办公楼层出不穷，西50街135号的缺点也不容忽视，包括内部装潢陈旧（尽管最近对大堂和电梯进行了一些升级）。

而且它距离宾夕法尼亚车站和中央车站等主要通勤枢纽也相对较远，并且面向西50街的一个街区，而不是一条更方便的大道。

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