放大招！新型城镇化发力，影响楼市发展！

最近全国楼市的风向信号越来越多了。

不论是南京的烂尾楼退房退首付、还是郑州的取消限价，地方政策的调控自由度和宽松度，越来越明显。

这也意味着：

随着调控变化，除了自上而下的一致性政策之外，关注具体城市政策变化，城市本身政策的自主性和独立性越来越重要。

而除了因城施策的自由度提高之外，在最近，作为城市和房地产快速发展的重要支撑，新型城镇化任务再次发力。

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新型城镇化发展重点变了

7月31日国务院重磅文件发布，进一步将新型城镇化的发展和行动方向进行更科学和更完善的制定。

这份《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出4项重大行动、19项任务及有关政策措施。

《五年行动计划》也提到，经过5年努力，常住人口城镇化率提升至接近70%，以此更好支撑经济社会高质量发展。

丨图源：新华社

相较于2022年的《“十四五”新型城镇化实施方案》对于实施任务的具体方向确定，这次的《五年行动计划》其实更侧重于“开题”作文，除了将接下来5年行动的主要逻辑进行明确，但并没有过多细致化内容安排。

出现这样变化的原因，主要在于城市、区域、县乡村的多元化，并不能简单依据固定化的实施方案进行框定。而是要在实际执行过程中，将主要发展目标和总体战略进行明确，具体实际执行则具有灵活性和通用性，可以根据实际，进行因城施策。

而这，也为“十四五”和“十五五”新型城镇化行动起到更完善的衔接作用。

同时，在现如今房地产市场对经济不再起到强支撑效应＆区域协调发展需求的背景下，要着力带动内需和促进产业升级，加快新型城镇化成为重要抓手。

因此新型城镇化接下来怎么发展怎么走？值得保持关注。

02

核心逻辑：以人为本

新型城镇化的发展方向在于:拓宽落户渠道，完善基本公共服务制度。

例如：

1.根据不同人口量级的城市，取消或放宽落户限制要求；

2.推动常住人口的公共服务设施布局优化，满足常住人口的基础需求；

3.推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等与城市户籍人口享有同等权利。

可以明显看出，相较于单纯的人口转移和人口吸纳，新型城镇化在于引导新居民进行身份转变，同时着力解决新居民的后顾之忧，打造城乡公共服务均等化。

回到楼市。今年3月，官方调查数据显示，目前仍有1.7亿进城农民工和随迁家属尚未在城镇落户，有序推进这部分人群市民化也是城镇化的重要任务。

这个转化过程中，随着收入以及就业的稳定性，一定程度上也会激活居住需求的潜力释放，进一步提升住房和租赁市场的活跃，带动市场需求增量。

而当新市民需求释放，也会形成梯度住宅需求增长，通过自身刚需住房需求，带动市场刚需类产品，尤其是二手房的消化，刺激更多本身拥有置换需求的家庭。

同时对于一二线高房价城市，保障房的持续供应也是近几年市场的工作重点。

所以综合来看，租赁-保障房-住房，已经形成全维度的住房保障到消费体系。

核心的根本，就在于让人来，更让人留下来，更好的工作在城市＆生活在城市。

03

核心城市的核心度持续提升

对比《“十四五”新型城镇化实施方案》中，专注于优化空间布局和形态，《五年行动计划》对城镇化水平提升做出了明确的重点规划。

需要注意，《实施方案》中并未过多强调产业集群、产业园区以及产业人才等方面，但《五年行动计划》对此给予较多篇幅，也能够说明新型城镇化的发展过程中，未来五年对于产业的重点布局。

城镇化水平提升的重点潜力地区：皖北、鲁西南、豫东南、湘西南、粤西、川东等，兼顾其他城镇化率低且人口规模大的县（市、区）。

虽然上述区域并未涉及陕西区域，但从陕西＆西安近几年发展来看，行动逻辑基本一致。

根据《五年行动计划》，提升的重点任务主要为，培育特色优势产业集群、促进产业园区提级扩能、强化产业发展人才支撑、增强城镇综合承载能力。

其中，培育特色优势产业集群和增强城镇综合承载能力方面，陕西以及西安已经有了明显的发展动作。

今年，陕西在新一轮产业发展之下，聚焦34条重点产业链，形成以“链长制”赋能产业集群化发展。

同时，在产业集群方面，陕西也着力培育多个千亿级产业集群，通过产业集群效应，完善产业布局，进一步加强产业集群发展效能。

丨丝路科学城科学中心组团规划效果图

而西安作为核心城市，在城市产业的大力发展之下，产业的聚集也进一步促使人才和人口的流入，当产业和人口均聚集于此，则会迅速补齐区域基础配套和提升区域生活生产需求，为区域发展和价值释放带来更强势能。

需要重点注意，这也是接下来置业选择城市的根本逻辑：选择核心、选择城市群的核心、选择都市圈的核心。只有核心度高的城市，才能在后续的城市竞争中，持续不断的进行高能级发展。

04

新型城镇化下未来置业有新方式

在提升城镇化水平和培育现代化都市圈的两项重点任务中，我们也看到新型城镇化下，未来置业新方式（虽然大部分朋友可能接受不了）。

增强城镇综合承载能力部分中提到：

1.推动有条件省份培育发展省域副中心城市，有效分担省会城市非核心功能。

2.推动节点城市提升产业和人口承载能力。

这两点，《陕西国土空间规划》和《关中平原城市群建设“十四五”实施方案》均有提及。

其中，省域副中心城市除了目前明确发布的“支持赣州、延安、遵义、长治等城市建设省域副中心城市...”外，在《陕西国土空间规划》，构建“一群一圈四极六城多镇”的城镇空间格局中，也提到榆林、宝鸡、渭南和汉中 4 个区域中心城市，是辐射带动区域发展的增长极。

丨一群一圈四极六城多镇示意图

而节点城市，在《关中平原城市群建设“十四五”实施方案》中提到，加快宝鸡、商洛、渭南、运城、天水等节点城市发展，提高渭南—运城—临汾、 宝鸡—天水—平凉、铜川—庆阳联通程度和协作水平 。

其中宝鸡、商洛、渭南、铜川作为陕西的节点城市，未来也将提升产业和人口承载力。

丨关中平原城市群示意图

而关于实施现代化都市圈培育行动，提到推动通勤便捷高效、产业梯次配套、生活便利共享。

这意味着，在关中城市群发展和西安都市圈发展之下，除了西安中心城市的核心效应和引领作用外，部分功能也会随着城市群和都市圈的发展外溢，形成西安+周边城区协调发展的模式。

这样的背景之下，未来工作在西安、生活在通勤圈内的其他区域，也将成为未来的一种可能。

但参考现阶段的城市发展和通勤交通等来看，目前的置业方式还是以优选主城次选近郊为主，或选择在主城租房为主。

最后，在今年《西安市2024年〈政府工作报告〉主要预期目标和任务分工》中，我们也看到长安、鄠邑、高陵、临潼、阎良、蓝田、周至这几区（县），也对新型城镇化发展有着重点任务分工，在这几个区（县）内生活工作的朋友们，也可以保持关注。