逆袭 “第一梯队”，成都华发还有哪些问题待解？

2024上半年，在房企整体表现不及去年同期的大背景下，华发以销售总额（全口径）55.55亿元，挤掉兴城人居，爬升到成都房企TOP5，创造了入蓉以来的最好成绩，紧追招商、保利等成都市场的“老面孔”（克而瑞数据）。

回溯华发在成都发展的5年，可以说是“逆势狂奔”。

2019年入蓉，蛰伏三年，随着市场进入调整通道，成都百亿房企数量减半，华发逆势突围，2022年以34.5亿元销售金额首登中指成都房企TOP30榜单，排名第二十四位，随后排名一路上升，将无数同行甩在了背后。

风光的成绩背后，值得思考，华发是如何走到行业头部的，发展的后劲如何？

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华发稳占成都房企“第一梯队”

合作开发一直是华发拓展市场的主要方式。有数据统计，今年以来，与华发官宣共同开发的房企数量就超过10个，绿城、招商蛇口、华润、联发、厦门象屿等房企赫然在列。

“它的全国化，通过合作开发减少试错成本，也是抵御经济风险，抵御开发风险的一种方式。”文轩智库专家、易居研究院研究总监严跃进分析认为。

当然，合作开发除了共同分担资金压力及运营风险，也有助于华发借助合作方资源快速拓展市场，同时从中学习合作方优秀的运营管理经验。例如南京绿博园项目的拓展，绿城也成为华发拓展南京市场的重要媒介，而绿城擅长的高端住宅产品打造经验也给华发提供了很好的借鉴和参考。毕竟随着大股东华发集团大量项目的持续注入，华发股份也亟需在运营管理能力上实现快速提升，来承载这份“厚重的礼物”。

成都市场也是如此，华发开发的7个项目，均为高端住宅产品，全部采用合作开发模式，参与的企业和布局区域都较为稳定，呈现较强的深耕能力。

国企身份加持，吸引到了华润、锦江统建等稳健的合作方，降低了开发过程中的风险。

合作中华发也展现出了多元的开发能力，有业内人士透露称，项目开发中，华润输出工程设计、华发输出营销，或者华发输出产品、营销则是锦江统建。

｜数据整理自网络

可以看到华发股份在产品端、土储端、市场端走出了一条底部不断抬高的增长曲线。

产品端，已建立高端大平层、小高层、洋房、叠拼、合院等高能级的产品矩阵。

锐理数据显示，华发在成都500万+起步的高端市场中稳占领先地位，今年前五月，销售均价高达36823元/㎡，是所有进驻成都的房企里面最高的，而且是遥遥领先，在市场积累下高端住宅开发企业的形象。

土储端，据中指研究院数据，2023年全年，华发股份位居成都拿地金额TOP5。

区域端，早期华发主要集中于锦江区三圣乡片区开发，去年开始向高新区、天府新区扩展，基本稳定在城市核心热门板块。

市场端，2022年多盘热销，华发录得34.5亿销售额，首次进入成都房企TOP30，随后一路增长，2023年，录得销售额87.6亿元，同比增长约154%，到今年上半年，全口径金额达到了55.55亿元，创造入蓉以来业绩排名最高峰。

成都市场“逆袭”狂奔之际，华发全国市场也同频。在克而瑞发布的2023年1-12月销售排行榜中排名攀升至第14位，较上年上升4位。年报数据显示，报告期内华发实现销售全口径金额1259.9亿元，同比增长4.78%；权益销售金额872.7亿元，同比增长16.19%。

值得一提的是，这已是华发股份连续四年稳坐千亿俱乐部行列，稳居行业一线梯队。

“近期珠海国资委动作力度非常大，说明资金状况不错，所以说华发背后的支撑非常足。加上它所布局的城市，消费者对华发产品的认可度高，都足以支撑华发后续的发展。”严跃进补充道。

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未来发展前景的两大预测

据华发官方表示，西南未来有百亿体量的扩张需求，那么，这个业绩如何来实现？

按照早前合作开发的体量，远不及目标。

·更丰富的业务线

参考当年采用类似战略的旭辉，入蓉一年后，就全资独立操盘成北改善项目，三年完成初入期-高速发展期-成熟期的进阶，形成了品质住宅+精品商业+城市TOD的业务创新“三条赛道”。

华发股份在全国的多元业务已经实现了全面开花，2023年商业管理、物业服务及上下游产业链业务板块的表现都可圈可点；集中式商业面积近400万㎡，分布在北京、上海、广州、深圳等高能级城市；物业管理面积超3100万㎡，创新高；装配式建筑业务在澳门市占率超30%、长租公寓总房量近1.4万间，创新高。

目前成都华发业务条线集中于高端住宅产品开发和附带的物业服务，具备引入更多业务线的可功能性。

· 更有“科技感”的产品

全国层面，华发正重磅推动全新一代的“科技感”住宅，细化为所谓“四化十五优”，就是以数字化、智慧化、绿色化、产业化“四化”为经，以数字智慧社区、智能家居、超高实得率、绿色低碳、科技精工建筑、智慧绿色园林等“十五优”为纬，接入华为的鸿蒙系统，在智能家居领域较为领先。

珠海的华发珠海湾，作为典型案例，率先创新设计了环绕式、无干扰三层错层超大露台，并且确保露台之间“同层不可见，上下不可视”。值得一提的是，露台的面积更是直接超过了30㎡，并设置了无人机的“停机坪”。

除了硬件上的“科技感”，全屋的“软件”也很科技。华发珠海湾打造为全国首个实现无人机配送的智慧住宅小区，完成了华发新一代住宅的智慧标准；华发与华为联合研发的新一代“全屋智能家居系统”也被植入其中，带来了联动11个功能空间的9大类102个智能设备，覆盖回家、离家、工作、学习、娱乐、烹饪、睡眠、起床等36个智慧生活场景。

作为华发的核武器，全新一代的“科技感”住宅，已经在成都市场有所体现，锦江首府荣获成都首个“绿色健康建筑三星住宅”的样板项目，其他项目强调“六大归家礼序”“院巷布局”“叠墅独栋化”“全景仓”等内容，贯彻了华发产品升级理念，也被市场所接受。

7月19日，华发拿下的锦江区三圣街道47.68亩住兼商用地，位于华发深耕的三圣乡板块，此前开发过锦江上院、锦江大院、锦江赋等项目，更熟悉区域市场，本次或可落地更有华发风格的产品。

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需要解决的问题

合作开发是华发的优势，也不免有变动。

·更强大的竞争对手

例如，2021年锦江统建联合华发，竞得海椒市两宗连襟地，后华发退出，中交上位，打造出——中交统建锦发广场；

同年，锦江统建与华发竞得白鹭湾约45.66亩住兼商用地，华发再次退出，中交入股，打造出——中交统建锦江九章。

华发和锦江统建一起拿下的两宗地都在开发阶段出现分歧，以华发退出中交上位结尾，足见华发引以为傲的合作开发领域，并不是没有竞争对手。

2023年，鲜少出现在土地市场的中交，全年新增了两宗土地，其中一宗就位于成都。

综上，当中交和华发“战场”相遇，中交会是一个强劲的对手，尤其在地方国企平台看来，或许目标一致的“老战友”更值得信任。

·利润率低位徘徊

华发营收在连年走高，利润却跌回了2020年的水平。数据显示，2023年，华发实现营业总收入721.45亿元，同比增长19.35%；归母净利润18.38亿元，同比下降29.58%；扣非净利润8.75亿元，同比下降63.81%。

显然，在积极拓展之际，如何提升利润是华发当前需要解决的首要命题，具体将如何运作，我们拭目以待。