四川
来源｜中访网
作者｜一杭工作室
今年6月26日，香港政府官宣将原定于2024年6月28日截标的新界元朗福宏街与宏利街多层现代产业大楼用地（元朗市地段第545号）推迟半年，延长至2024年12月27日。
消息一出，立刻成为香港土地市场难得的大新闻，发展局发言人表示：“政府着重设计多于地价因素。”也就是说，如今香港政府卖地不再“价高者得”？对政府卖地收入有何影响？
从推迟元朗用地截标时间分析香港卖地制度的变化
针对推迟截标日期，发展局局长宁汉豪回应表示，政府着重设计多于地价因素。有议员关注多层现代产业大楼在商业上的可行性，宁汉豪则表示，政府对投标地价要求不多，“不需要求（地价）多的，总之不是一个负数，需要政府倒贴就行。”
也就是说，地皮扣减成本后不需要政府倒贴之余，还能够提供少量地价给政府，只要能够达到如此，就认为项目属于可行。这和此前的追求高地价支撑“土地财政”旧模式大相径庭。
不难看出，香港政府如今正在进行“探路式改变”，希望通过新型土地开发为经济提供新空间。对于这个项目，特区政府表示是为了落实两大政策目标而推出的多层现代产业大楼用地。其一是推动产业发展，其二是“利用具土地效益的方式整合受政府项目影响的棕地作业和协助它们升级转型”。具体来说，元朗用地拥有连接机场、陆路口岸及香港其他地区的区域优势。
除了招标的目的截然不同，该项目的招标方式也有了变化。据公开信息，政府公布采用“双信封制”对元朗创新园一带工业用地进行招标，有别于以往“价高者得”的方式。
所谓“双信封”，即是投标者除提交价格建议外，还需同时分开递交包括项目建筑设计方案的技术标以供评审。政府会评估用地建筑设计及出价，综合两方面的最佳组合将会胜出。此次项目依照当地《物料供应及采购规例》厘定，其非价格建议的比重为70%，价格建议为30%，价格因素的占比并不算大头。
不过，对于该投标制度的落地，也有不少质疑的声音。比如于早前纳入卖地表内的中环新海滨商业地，属市场瞩目贵重地皮，但采用双信封形式招标，加入建筑设计为准则，并由政府官员审批，非单以价高者得批出土地，市场普遍质疑有关做法不公平，恐有利益输送之嫌。
之前就有声音表示，政府需要公开中标项目的设计及规划内容，以及解释采纳原因，以释除市场疑虑。毕竟设计是一个很主观的评判标准，如何评分及有何准则，当局未有交代，变相由政府操控。
有议员早前指出，政府以双信封形式招标，要求发展商分别以设计和地价两方面提交建议，但设计建议方面的评审是由政府官员负责，由于设计方案各花入各眼，当局此举「好似畀班官员围威喂」。政府以此招标方式对待贵重地皮，做法过于草率，公平做法是政府先设计，然后拿出来招标，价高者得。
政府陷两难
上半年，作为香港特区政府的主要收入来源之一，政府的卖地成绩难言理想。受到暂停推地等因素影响，今年度首季地价收入不足2亿元，按年下跌近九成。有测量师建议，政府应加快推地进度，特别是启德和赤柱等高价地皮，以提升卖地收入。
据特区政府地政总署的资料显示：截至6月25日，2024/25财政年度首季的地价收入约为1.9亿元，与去年同期的13.7亿元相比减少接近90%。如果对比今年初的财政预算案，预测全年地价收入为330亿元，而首季度的约1.9亿元地价收入仅占不足1%。
在这样整体地价收入较去年明显减少的背景下，政府又要考虑新的土地招标制度，也会打击发展商的积极性，最终能否卖出抑或流标。还有待时间检验。
业内人士认为，当住宅市况疲弱，政府的卖地成绩亦难以理想，发展商补地价的积极性也会降低。因此，下季度政府可以推出一些市区靓地，以平衡卖地收入及降低流标风险。
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