房地产走势，非常明朗了

最近各行各业的最大热点，就是三中全会的召开，以及对会议通过的文件——《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的详细解读。

这份文件从去年11月的中央政治局会议就开始准备，经历了广泛的调研、讨论、修改，才最终通过。用新华社的评价，这份《决定》是纲领性文件，是举旗定向的宣言书和攻坚克难的路线图。

据说有些金融机构已经连着开了几天会，内容就是研究学习这份会影响未来5-10年的重要文件。

对地产行业来说，这份文件的指导意义和含金量也绝对不容忽视。《决定》中提到的地产行业未来短期和中长期的改革方向，也规划出了整个行业的未来图景。

短期内，整个行业的工作重点是：防范化解风险，包括行业库存风险、企业债务风险、项目保交楼风险。

中长期看，则是要建立全新的发展机制，包括建立风险防范长效机制、建立住房体系“双轨制”、户籍制度改革、土地制度改革、财税制度改革。

每一项，都事关重大。

其中有些是近两年一直在提，并且已经在做的，会继续长期坚持。也有一些是重新强调，上升了重要级的，接下来会逐步推动。不管是哪一项，都会成为影响行业未来发展的决定性因素。

短期内

防范化解风险是核心

前几天，三中全会刚结束，明源君就针对会议内容做了分析。“防范化解房地产风险”，首次被写进了三中全会公报。

目前，行业的风险主要是行业库存风险、企业债务风险，和项目保交楼风险。针对这些不同面向，都会有相应的措施。

措施一： 解除限购、取消非普宅标准，释放市场潜能

对于当前各地的政策调控力度，《决定》明确提到， “充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”。

并且还专门提及， “允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。”

首先，是一线城市进一步解除限购，降低购房门槛。

目前，全国范围内已经只剩下北京、上海、广州、深圳、天津和海南省仍在执行限购政策。并且天津和广州，也已经在今年对限购政策进行了大幅度的“松绑”，例如广州120平以上已经不限购，120平以下也只需要6个月社保就符合购房条件了。

北京、上海、深圳3个“超一线城市”也对限购政策进行了一定程度的调降。

既然大部分城市都已经没有限购，《决定》还专门提到这一点，就意味着 ，全域逐步解除限购已经是趋势了。接下来，各个一线城市都会逐步跟进。房地产也将正式进入无限购时代。

其次，是取消普通住宅和非普通住宅标准，降低交易税费成本。

目前，非普通住宅的标准基本就是围绕容积率、面积、价格三个维度来制定，本质上，和“限墅令”一样，是抑制高端居住需求的阶段性措施。

但是随着行业主要供需矛盾的变化，取消对高品质住宅的差异化征税政策，也是大势所趋。取消豪宅税，将有助于降低交易环节的成本，对高端住宅是一大利好。

措施二： 改革房地产开发融资方式，以及商品房预售制度

《决定》一经发布，关于改革商品房预售制的表达，就引起了大家的高度关注。事实上，融资方式改革和预售制改革，两者是相互关联的。只要融资能够支撑企业开发项目的资金需求，通过预售实现快周转就不是必要的了。

目前房企的债务危机还没有完全过去，此时彻底取消预售制不太可能，毕竟，防范风险依然是第一要务。但是，渐进式的改革已经提上议程。

7月4号，深圳多家商业银行就已经开始要求，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款。

“封顶令”其实从2003年开始就有，但是过去执行不严格。深圳近期突然收紧，主要是因为近两年楼市政策调整频繁，贷款前后政策大变天，买房者由于银行违规放贷而享受不到新的优惠政策，或是项目烂尾后，购房者还要继续还银行贷款，导致越来越多期房业主开始质疑银行未封顶提前放贷涉嫌违规，并向相关部门发起投诉。

深圳重新强调“封顶令”，可以在一定程度上规范市场，保障购房者的利益。但是也会大幅拉长开发商的回款周期，从而深刻影响房企的投资经营节奏。而商品房预售制度取消，影响会更大。

因此，在目前的市场环境下，一刀切取消“预售制”的可能性比较低。更多会通过鼓励现房销售来逐步过渡，比如通过土地出让、规划报建、融资等各个方面的优惠来进行扶持。同时，通过加强对预售资金监管、严格执行“封顶令”来倒逼。

当然，更重要的，是要配合房企融资方式的改革，来避免回款周期拉长加剧房企的经营困境和债务风险。

例如，进一步推进深化白名单融资协调机制，融资对象从“主体信用融资”转移到“项目抵押制”，加强住建部门和金融部门的协同。

目前白名单“5+5”的进入门槛并不高，基本上项目合规就能符合要求。项目只要资产负债清晰，证件齐全，没有涉法涉诉，不挪用预售资金，就能获得融资。

图片来源：李宇嘉地产笔记

上半年深陷财务风波的万科，目前就在重点完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

所有项目，按照“应报尽报”原则积极申请“白名单”。目前公司大部分在建项目都已经向属地城市做了“白名单”申报。

最终，通过“预售制”改革和政府对烂尾项目“兜底”，降低社会“保交楼”风险；通过开发融资模式的改革，防范房企债务风险。两者结合起来，稳健地推进房地产新旧模式的转型换轨。

住房体系、新型城镇化、财税制度

三项重磅改革同步推进

之前说过，当前的地产行业的主线，根本不是「救市」，而是「改革」。目前我们正处于新、旧模式转换的节点上。

除了要对旧模式遗留下来的后遗症和风险，进行善后和修补，比如在低效产能出清的同时，对相关民生问题进行兜底；

还要抓紧对新模式进行部署、铺排和落地，为行业长久的发展搭建好体系框架。

具体这个体系框架是什么？这次的《决定》中提到了很多。

框架一： 住房体系双轨制改革、户籍制度改革。

《决定》中涉房内容的第一句，就是 “加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。

所谓双轨制，就是老生常谈的“租售并举”和“保障房体系”。

一条轨，是保障房体系。这次三中全会多次提到要健全社会保障体系，改善民生、增进人民福祉。保障房体系，就是由政府主导，满足社会保障和基本福利，价格和流通受严格管制。

包括“配租型”和“配售型”两种。主要针对新市民、低收入群体、大学毕业生、城市人才等受保障群体。

一条轨，是商品房体系。由市场决定，主要满足改善需求。属于纯粹的商品，只要符合市场规律，供应和价格都可以放开。

《决定》中不断强调要“加快”，说明接下来相关建设，要进一步提速。

这两年，在保障房领域和市场化租赁住房领域，都出台了大量的政策，正在不断完善商业模式和供应体系，包括鼓励投资、融资创新、RIET扩容、收储存量商品房补充供应缺口等等。

但是，对于需要保障的群体来说，他们需要的不仅仅是有个地方可以住，还要能够同等享有住房背后的教育、城市公共服务等附加价值。

也就是“租购同权”和“市场与保障同权”，这是目前建立住房“双轨制”，缺失的一块重要制度拼图。

因此，此次《决定》首次提出：

“推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，加快农业转移人口市民化。”

新型城镇化，首先要实现“人的城镇化”，只有人的要素具备，才能为房地产蓄力。实现“先租后买”、“先保障后改善”的完整居住体系。

接下来，新型城镇化下的房地产产业发展重心，将更多是在保障性住房、租赁性住房、职住平衡的园区宿舍，老旧小区改造和城市更新领域。新房市场则将继续向改善高端转型。点击了解，AI内容生产百宝箱

框架二： 土地制度改革。

2023年中国城镇化率已经达到66%，接下来的城镇化应该如何发展，我们的方向是城乡融合的新型城镇化。

目前，通过户籍改革，加快农业转移人口市民化，已经扫清了大部分的障碍。但是人可以进城，地不能进城。要真正实现乡村振兴，还必须要促进“人、地、钱”等城乡要素的平等交换、双向流动。

《决定》指出，要 “保障进城落户农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，探索建立自愿有偿退出的办法。”

“允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。”

这样，一方面可以更好地让农民通过土地获得财产性收入；另一方面，也可以让乡村建设用地资源的使用更加高效，腾出乡村发展空间，为市民下乡、产业下乡创造条件。

此外，《决定》还明确指出要 “构建城乡统一的建设用地市场” ，也就是说要“地随人走”，土地供给根据人口流动来确定。

从而解决土地资源错配的问题，提高土地利用效率，实现“人、地、钱、房”的匹配。

目前，去化周期超过36个月的城市，已经被要求暂停土地出让。今年江苏南通、安徽滁州市凤阳县、云南楚雄州、湖北鄂州市等地也都出台了鼓励农民自愿有偿退出宅基地的优惠政策。

但是，在三种全会之后的国新办会议上，高层也明确了总的政策基调是，宅基地不能花上几万元就彻底买断，要给农民留后路。

尤其不能以任何形式开口子、搞变通，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅和私人会馆，严格禁止给退休回乡干部职工分宅基地建房，要守好政策底线。

因此，宅基地到底如何自愿有偿退出，可能还需要更多的试水和尝试。

而关于农村集体经营性建设用地入市的试点，目前相对来说要更加成熟。

此前，在人口聚集的人口流入城市，探索“利用集体经营性建设用地入市建设保障性租赁住房”，就对大型租赁社区的推动起到了很大的作用。

例如，去年开业的华润有巢规模最大的租赁社区——润堂·瀛海店，就是利用集体土地建设的大型租赁社区。

北京万科泊寓成寿寺社区——成寿泊寓·院儿，拥有901套租赁房源，也是由集体土地建设而成。

多主体供应的土地资源，让建设用地来源更丰富，一方面集体建设用地价格相对较低，能实现低成本开发，大大加速了租赁住房的供应速度。另一方面，村集体也能享受经营收益。

但是，目前不少试点区域的实际操作情况来看，最大的瓶颈在于农村集体土地入市缺少统一的交易规范，各方利益难调和，权责难分清。

因此，目前不少城市也已经在出台具体的指导办法。

例如今年3月，四川省就出台了《四川省农村集体经营性建设用地入市交易办法》，对入市准备、入市交易、交易后续（合同、登记及监管）、收益分配等4个环节12个关键点进行了规范。

• 入市准备环节， 明确了入市条件、入市前需开展的前期工作、入市方案编制等内容。

• 入市交易环节， 明确了交易方式、交易申请、交易公告、竞买申请、交易实施等有关事项。

• 交易后续环 节， 明确了合同签订、土地交付及价款支付、权属登记等重点工作。

• 收益分配环节， 明确了土地增值收益调节金的征收标准、集体和农民个人收益的分配原则。

此外，还明确了闲置土地监管责任和二级市场的权责，保障农村集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价。

随着农村集体经营性建设用地入市的进一步改革，相信也会涌现出越来越多的市场机会。

框架三： 财税制度改革。

除了前面提到的改革，这次的《决定》中，还明确提到， “完善房地产税收制度”。

不少人理解这是要重新提起搁置的房地产税，但事实上，广义的房地产税收涉及房地产的开发、流转和保有三个环节，涵盖13个主要税种。

虽然说持有环节的房地产税开征肯定是大势所趋，但是目前条件还不成熟。去年9月，对外公布的《十四届全国人大常委会立法规划》的130件立法规划中，也不包含房地产税立法。

因此，大多数研究机构认为，短期来看，房地产税收改革重心应该是合并现有税收的同类项，同时降低开发环节和交易环节的税赋，从而加快商品房的交易和循环，提升市场热度。

甚至有机构建议，鉴于当前的企业大面积亏损的现状，可以在开发环节，阶段性暂缓土地增值税的清缴，低利润及亏损项目根据实际情况降低增值税、土地增值税、企业所得税的预征预缴率，进而减轻企业的经营压力。

小结

总的来说，《决定》对房地产行业的发展进行了全方位的指导。在未来的5-10年，改革都将是核心关键词，也会是政策出台的终极方针。

看懂了蓝图，顺势而为，也就少了很多不必要的幻想和迷茫。

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