市区之“弧”！

在天津市区，有一条“改善外溢之弧”。

河东往东丽溢，南开往西青溢，红桥河北往北辰溢……路径相对简单。

最复杂的当属“河西之弧”。

涵盖了西青、津南、东丽三个区，弧线也最长。

今天就来细说说。

河西在天津楼市是个特别的存在，既是政治文化中心，又是市区的“人口大区”。

截至2022年底，户籍人口达95.23万人，为市区最多。

并且还很有钱。

2023年GDP仅次于滨海，位居全市第二；增速比全市还高，达到了4.4%。

人均可支配收入，仅次于和平，全市第二。

楼市，更是惹眼。

可以说是市区最扛量的一个区，而且发挥十分稳定，已经连续8个月领跑市区。

在河东都被南开赶超，河西依旧能高居其他五区之上。

半年就签约21万平米新房。

约占市内六区新房成交总量的近四成。

妥妥的“学霸”。

河西也因此得了个“市区一哥”的美誉，成了全市改善的风向标。

二手房同样热辣，成交和挂牌“双高”。

截至7月24日，仅贝壳二手房外网可视的挂牌量就约达2.3万套，位居全市首位。

俨然就是个“改善水库”。

水满则溢，科学道理。

加之，河西的城市发展方向是往南走的。所以，肉眼可见，这两年，沿着河西南向一圈，衍生出一群“啃西派”。

从西南到东边，依次有：

李七庄、大寺、双港、双林、海河柳林。

之前还只是李七庄、大寺一西南一正南点状外溢，今年又新增了双港、双林和海河柳林，都已经快连成一条弧线了。

也就是我们前面提到的“河西之弧”。

共性是：

1）距离河西近，是河西外溢的第一站。

一个普遍的买房原则：

刚需解决有，刚改解决近，改善解决好。

这也是为什么现在刚需都在往里走，买市区二手房，因为他们要解决的第一要务是“有”，可以为配套资源而牺牲品质。

但刚改不同，他们换房为的是改善居住痛点，所以更看重产品。

但又不能离原来的生活半径太远。

所以，刚改外溢的方向性十分强烈。

李七庄、大寺、双港、双林、海河柳林，这几个板块，都在河西的南侧或偏南侧这一圈。

且都是河西外溢的第一站。

近的直线距离才几百米，远的也在4公里范围内。

还有地铁“大动脉”，加速人口外溢。

李七庄是10号线和5号线，一条横穿梅江、新梅江两大富人区，另一条可通达奥体、文化中心、下瓦房等区域。

所以别看空间距离远，但李七庄的确有很多河西客户在买。

金地藝華里、绿城晓月晴川，今年1-6月已分别签约195、205套。

带动板块成交量同比大涨了172%。

大寺则有很多老梅江、杨楼的客户。

比较有意思的是，两个区域的客户选择很不同，老梅江更多买绿城柳岸晓风，而杨楼客户更倾向于买美的云筑。

两盘目前距离最近的是地铁6号线。

在建的7号线一期今年通车。

双港的金地山川印也是今年一大神盘，4月份刚首开，到现在已经剩下不到20套房子。

在售户型为洋房128、143平米，叠拼171、196平米。

133、143平米小叠已经售罄。

预计9月中下旬开售二期，全叠拼设计，面积143-210平米。

该项目临近地铁6号线，属于新梅江外溢的第一站，甚至老梅江、河西老城的外溢需求也能承接到。

据365房地产市场研究机构调研分析，金地山川印约四成的客户来自河西。

主要集中在梅江、小海地及河西腹地。

双林的中建理想城，距离河西更近。

不夸张说，除了行政不同外，跟生活在河西的小海地其实没有多大差别。

出门就是1号线双林站。

而且产品更好，价格也有优势。

也难怪，会首开就能认购216套。

据365房地产市场研究机构调研分析，该项目约45%客户都来自河西，已经快接近一半了。

主要集中在小海地及大沽南路沿线区域，同时兼顾地铁1号线所导入的河西外溢客户。

地处海河柳林的中交海河玺，别看跟河西隔着一条河，但也能吃到河西的客户。

项目紧邻的11号线就能直接到河西的小海地、陈塘等。

周边还有10号线，“横贯”河西。

另有海津大桥、春意桥、柳悦桥（在建），将两者紧密相连。

一言以蔽之，又“近”又“顺”。

2）属于“河西的房”，主流总价段二三百万上下。

因为这几个板块的购买力大多来自河西。

尴尬的是，河西这个总价段买不到面积和产品都能满足改善的房子。

“河西之弧”正好补上了这个空缺。

200万上下可以买洋房，300多万可以买叠拼。

比如，金地藝華里94平米洋房159万起，114平米189万起，128平米229万起。

绿城晓月晴川洋房98平米175-190万，132平米260-290万。

金地山川印洋房标准层255-270万，一楼带院320多万。

之前300多万还能买到小叠，但因为卖得太好了，现在已经售罄，只剩下大叠。

171平米上叠450万左右，196平米下叠600万上下。

另从成交数据也能看出，这几个盘的套均价都在二三百万。

·绿城晓月晴川227万；

·金地藝華里205万；

·绿城柳岸晓风268万；

·美的云筑207万；

·中建理想城251万；

·金地山川印300万……

再加上产品有诱惑力。

比如中交海河玺，一个2万+的楼盘，还做了酒店式归家大门、归家大堂、下沉庭院、下沉会所等，户型设计上也满是亮点。

270°观景边厅、最高约达10米的巨幕横厅、奇偶错层排布的室外开敞露台……

更有唯一南向看海河的超级卖点。

可以说是在用二流的价格，买一流的产品。

让刚改改善怎能不心动？

现在，这条“河西之弧”的框架，基本已经出来了。

未来还会继续密缝。

比如南马集、津南的海河柳林，都是好地段，也都在这条“河西之弧”上。

据说已经有开发商在研究了，瞄准的就是河西客户，做改善。

还有双港的格调领世郡……

一个，又一个。

环河西的“围剿之势”，正在全面爆发。

本文内容来源于公开渠道汇集整理，旨在提供相关信息，仅供参考，发布平台及作者不保证信息的真实性与准确性。项目的具体情况如规划、设计、户型、面积、价款、建设进度、销售情况、交付标准和时间、配套、物业等请向有关部门或者项目权利人进行调查了解核实。本文观点仅供学习交流使用，系作者个人观点，不构成任何承诺和保证，不得作为投资、购买、租赁等决策的依据。投资有风险，决策需谨慎。不动产系大额资产，请通过政府和不动产项目权利人详细调查了解核实后谨慎决策。发布平台和作者对读者个人行为不承担任何法律责任。