顺义新房已经有一半卖到了3W+？

“你一定要偷偷降价，然后惊艳所有人”。

北京新房价格就是降了啊，你不说我不说不代表它不存在，你说是吧？上周，包哥发了一篇→《》，引来好多人围观讨论。

昌平主力新房分布情况

其中有一条网友评论“4万在石景山买房不必昌平香多了”，引发了人们对产业带动的买房需求的讨论。尤其是一位自称是昌平本地人的铁子回复“昌平房价不应该比顺义高”，引来了大批网友“围攻”。

大家帮留言区

包哥比较同意其中一个观点，就是昌平这两年在轨道交通、产业、医疗教育方面的发展确实要比顺义好，但顺义本身的自然环境和居住舒适度也是昌平没法比的。

今天是顺义新房专场，包哥对顺义现在主力在售的新房项目，进行了一个梳理，发现有将近一般的项目的成交单价已经低到了4万以下，虽然我们还不能说顺义完全进入3W+时代，但确实有越来越多的新盘开始扛不住价了。

顺义主力新房分布情况

所有顺义的铁子们可以集合了，大家可以像昌平那样，把想说的留在评论区，当然也可以加包哥微信咱们私聊，或者进“顺义大家帮”的微信群咱们battle去。

我们不执着于一个区域是不是真的降到了一个“几万+”时代，重点是我们希望从当下的市场环境下，降价成为项目通用手段后，哪些项目可以买，而那些项目需要避坑。

顺义目前的新房目前仍集中在几个热门板块，后沙峪、顺义主城、仁和、马坡。

顺义 主力新房分布情况

当昌平最扛价的朱辛庄板块新房还在硬扛 6W+的时候，顺义最扛价的后沙峪，已经有项目网签价干到5万以下了。

璟上兰园虽升级了131平户型的装修标准，但网签价已经降到了4.91万，尤其是7月份网签价进一步降到了4.71万/平，这让璟上兰园在后沙峪的性价比变得越来越高。

后沙峪新盘分布情况

建发观云的扛价能力依然很强，344套房目前已网签170套，网签均价5.53万/平，7月份的网签均价5.46万/平，基本上算是在顶着指导价卖。

而后沙峪板块，星宸和煦已经开盘 ，海报宣传10分钟劲销13.81亿，270套房去化70%。星宸和煦依然主打改善，110平、125平、145平3居、4居，指导价6万/平。 而且项目在产品上，基本上挑不出毛病，“阳台”也成了顺义新房的标配。

据包哥打听，位置上更好的星宸和煦，开盘价基本上没做多大优惠，110、126均价在5.7万/平-5.8万/平之间，143平则干脆按6万/平指导价卖。

后沙峪依然是顺义新房扛把子。

而当后沙峪新房出现4W+之后，这对顺义主城区的新盘就是个威胁。

包哥简单统计了一下，顺义新城石门、顺义、俸伯三个地铁站周边盘踞的入市、未入市的新盘，有5个。

顺义新城新盘分布

其中御湖境一期已经在卖现房了， 340多套房子进入现房销售，目前现房销售已经网签90套，网签价格也降到了4.28万/平。

包哥看了一下御湖境一期的现房销售房源，每个楼栋除了不好卖的首二层，还有不少好楼层的房源显示未签约。 （想买现房的铁子们，可以私聊包哥了）

紧接着位置更好的龙湖御湖境二期，在2023年9月底入市，到现在9个月了，目前358套房子已经网签176套，网签率还未过半，网签均价4.46万/平，7月份网签均价还略高了一点，到了4.51万/平，也算是顶着4.6万/平的指导价在卖了。

新城核心区还马上再入市一个新房项目住总芳华里，指导价4.6万/平，包哥觉得虽然现在大环境不好，但芳华里开盘应该不会低于4W。（当然也极有可能被打脸）

还有，后沙峪璟上兰园的式降价，估计也会对御湖境二期、住总芳华里多少产生些影响。

反正你对这些4W+项目感兴趣的话，想要一些特价房源信息的话，先加包哥微信，咱们私下聊去。

而3W+项目聚集地只要集中在马坡、仁和、老城边上。

2024年开年，市场变得更冷，璞瑅润府甚至在产品品质提升的情况下，直接将开盘价定在4万/平左右，如今的璞瑅润府，算是把顺义新城拉下4W+神坛，最新的网签均价在3.89万/平，7月份的网签均价降到了3.81万/平。

怎么说呢，璞瑅润府产品做得真的不错，但谁让它生在了新房产品都很优秀的顺义了呢。

还有离顺义主城区更远一些的马坡板块的保利颐璟和煦，主打121平起的改善产品，最新的网签均价直接干到3.68万/平，相对指导价每平降了6000块。

7月份到目前，颐璟和煦的网签均价已经降到了3.5万以下，直接干到3.48万/平。

但颐璟和煦的产品真的没的说，不仅拓展了阳台和设备平台，还把拓展的设备平台部分包在了室内，实实在在的拓展了室内的面积。

或许是吸取了顺义新城全部是100平以上改善户型产品，但却去化艰难的教训，还未入市的住总芳华里和住总俸伯0808项目，都开始做小户型。

如果说芳华里项目可以扛一扛4W+的价格，那潮白河东边的住总俸伯项目，包哥觉得有90%的可能性，开盘会在4万以下，成功为顺义3W+新房项目再添一员。

当然指导价4.4万/平的北京城建仁和项目，就更不用说了，包哥认为与主城区项目的竞争优势，除了价格没别的。

城建仁和项目位置

在市场好的时候，城建的星誉BEIJING都没办法买到4W+，之后入市的任何新项目，包哥觉得更难。

现在悬念就是，城建到时候可以把仁和项目的开盘价降到3万几了。

大家帮之前做过一个盘点，就是《》

而这其中，就包含顺义的很多个项目。

这次盘点顺义低首付新盘时，给包哥一个最大的感受就是，同样的首付预算，你在顺义买到的品质和面积肯定会更大。

尤其是，位于新城板块的璞瑅润府和位于马坡板块的颐璟和煦，一个起步105平3居，一个起步120平3居，都是改善盘，但成交单价都干到了3W+，这也让这两个项目的首付门槛水平直接降到了80万。

“首付80万，买一个超100平的改善盘”，没有再比这个有诱惑力的了吧。

而这并不是只有首付几十万就能享受的待遇，而是整个顺义新房市场，无论是从价格还是产品品质来比较，顺义的综合性价比确实算是很多新房区域最高的。

而当“3W+”这个数字给顺义新房烙下越来越深的印记之后，不是说顺义扛不住价格了，也不能说顺义新房就此崩盘了，而是顺义越来越有性价比的开始。

“顺义3W+时代”，恰恰是那些真正想买房的人最好的时代。

看房之前，先找包哥聊一聊，筛选一下咱再去看，或者进“顺义大家帮”问问大家怎么看？

个人观点 仅供参考