静安：旧改发力 奔赴首个“千亿商圈”

今年，地产申度将继续为大家关心上海中心城区的旧改拆迁进度。首期推出的徐汇篇受到粉丝的广泛热议。《上海城市焕新记Urban renewal》专题今天推出第二期静安篇，欢迎持续关注。

以下为正文：

今年初，静安区发布2024年城市更新重点任务，新一轮城市更新正式启动！住宅旧改方面，全年启动10幅零星旧改地块和7个成套改造项目，约1900证居民，地块多位于内环内的核心区。而在功能提升方面，静安将聚焦南京西路商圈、苏州河两岸、中环两翼集聚带。为奔赴首个千亿商圈而努力。

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力度空前，老静安迎来全面“翻新”

上海中心城区中，静安不仅拥有极佳的地理位置，更拥有比肩黄浦、徐汇和虹口的历史风貌建筑群，此外还有上海销售额第一的南京西路商圈。

静安区占据上海中心城区核心位置，产业布局完善，拥有中心城区数一数二的经济实力。随着静安的撤二建一，静安的发展版图也持续扩大。对于拥有大量内环区域的静安而言，同样拥有大量的旧改任务，特别是“巨富长”历史特色街区，巨大的城市更新潜力，对静安而言既是挑战也是机遇。

图源官方

除了老静安南京西路这个国际商圈，中部的苏河湾商圈，将成为静安一江一河板块内的·重要发展节点，而北部大宁商圈的强势发展，市北创新功能区的产业导入，将促进北部区域产城融合发展，大大提升居民区的居住体验。

今年静安区的征地和补偿金额为18亿元，虽不及徐汇、黄浦等区，但任务同样艰巨。全年启动10幅零星旧改地块和7个成套改造项目，实施100万平方米“美丽家园”建设。

2024静安区旧改地块名单（目前已公布的）

近期又有哪些旧房改造和城市更新项目取得了新进展呢？

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静安旧改来袭，已经启动项目

（1）江宁社区C050201单元038-4地块

3月21日，官方发文拟以协议方式出让江宁社区C050201单元038-4地块。

出让资料显示，该地块为风貌旧改地块，土地面积2.07万方，容积率2.67。地块不远处是鸿印里和淮安里两个风貌建筑群，还有MOHO商业综合体。这里也将成为北部静安寺商圈的延伸。

位置图

最新消息，新静安集团50.661亿摘得这幅地块，该地块南侧的静安73街坊也是由该集团开发的淮安里项目。

（2）北京西路凤阳路零星旧城区改建项目

3月22日，静安区北京西路凤阳路零星旧城区改建项目意愿征询公告张贴。

地块的估均价公示为72599元/㎡。2024年7月6日，静安区北京西路凤阳路零星旧城区改建项目启动签约，首日签约率就达到100%。

北京西路、凤阳路位于南京西路商圈的核心位置，一街之隔就是兴业太古汇和张园。由于地块体量并不算很大，未来用途还未知，不排除会打造稀缺风貌建筑。

（3）23街坊、巨鹿路零星旧改项目

静安区 23 街坊、巨鹿路零星地块于3月份一轮征询启动，地块共有661证。6月29日，23街坊、巨鹿路零星旧城区改建项目正式启动。签约首日上午即高比例生效。截至目前，签约率已达到99.39%。7月15日，静安区23街坊、巨鹿路零星旧城区改建项目居民开始集中搬迁。

在上海“巨富长”是与“衡复”比肩的历史风貌保护区，也是静安打造的重点 “新零售”网红街区。以陕西南路为界，巨鹿路东侧市井小巷以石库门建筑为主，西侧一段梧桐树高耸，各种老洋房鳞次栉比，其中就有著名建筑设计师邬达克设计的多处洋房，还有不少名人故居。近年来静安区也加大了巨鹿路的改造升级，打造极具文化特色的公共空间。

（4）万航渡路249弄、延平路零星旧改项目

该地块位于上海市第一师范学校附小的东侧，靠近静安寺商圈，也是老静安位置相当不错的地段。周边有九龙仓·静安壹号、嘉天汇等豪宅项目。

目前关于地段的进展消息还不多。5月底，地块的评估价已经出炉，评估价在约6.4-7.1万/㎡，该幅地块的旧改有望在下半年启动。

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翘首期盼，这些地块即将启动更新

除了年初公布的即将启动改造的地块，7月15日，官方发布公告，静安区常德路武定路、江宁路363弄、老沪太路、民晏路，三个地块房屋征收范围同时获得批复，零星地块的旧改再次提速。

（1）宝山路571号，581号，611号等，东宝兴路490号项目

7月10日，上海市静安区宝山路571-611号及东宝兴路490号旧住房改建工程意愿征询发布。

征询范围内的全体产权人和承租人总证数共180证，其中居民178证，部分非居2证，收到改建意向同意的174张，改建意愿同意率为96.67%。未来这里居民将迎来原拆原建的美好生活。

（2）西藏北路970弄5号、6号和芷江中路497号旧改项目

静安区全面启动小梁薄板房屋改造工作,经过各方反复研究论证，拟对西藏北路970弄5号、6号和芷江中路497号以异地安置的方式进行改造。

此外，普善小区旧改项目，常德路695号项目及中兴路1377弄项目预计会在下半年进行改造，这里不再逐一赘述。

而在7月15日公布的三幅地块，也将在后续开启征询，公示信息分别如下：

（1）常德路武定路、江宁路363弄零星旧改项目

图源官方

（2）老沪太路零星旧改项目

图源官方

（3）民晏路零星旧改项目

图源官方

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东斯文里：未来比肩新天地的风貌地标

静安区目前老房更新已经处于收尾阶段，仅剩上文提到的部分少量零星地块。当然，静安区今年城市更新的重点还是提升商业能级。后续商业能级提升将围绕东斯文里和南京西路商圈展开。

今年会重点聚焦南京西路功能区建设，进一步巩固以消费为核心的高端商业生态。具体包括推动恒隆广场项目、城市航站楼项目、威海路500号（四季酒店）等项目等商业街区和商务楼宇改造升级。

近年来，历史风貌街区的功能提升成为城市更新的一个重要课题。从新天地，到今潮8弄、慎余里，再到张园、鸿寿坊，上海进行了大量的石库门焕新探索。

今年四月，《上海市静安区石门二路-01更新单元规划实施方案》结束公示，意味着已经完成征收、并空置十年的东斯文里将全面焕新。

空间结构图，图源官方

东斯文里的建筑并不是上海现存石库门中最美的，但它的价值在于其完整性和规模。这里拥有苏州河大片的发展空间，在上海一江一河的发展过程中，静安并没有徐汇滨江、虹口北外滩的滨江资源，因此沿苏州河区域的城市大范围更新，是促进静安区发展的内生动力。

更新单元概念效果图

作为静安城更的代表，被誉为海上第一名园的张园，在经历重生后华丽回归。有了张园的成功经验，东斯文里的开发建设也将更有底气。关于东斯文里的规划，具体可查看此前的稿件（期待值拉满 上海城市更新速度规模双加速!）。相信未来，东斯文里也将成为上海风貌街区的又一新名片。

图源官方

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即高大又庞大，南京西路千亿商圈更新

近年来，大徐家汇区域开启了商业的大幅更新，而静安区也不甘落后。2023年初，静安就提出3年时间在全市乃至全国范围内率先打造“千亿商圈”。

随着中信泰富广场的华丽转身，后续，南京西路商圈将推动永源浜地块、吉宝静安中心、华润中心建成开业，推进张园二期、静安寺广场、恒隆广场三期、光明摩士达、机场城市航站楼等改造提升。

（1）恒隆三期

恒隆三期扩建在今年下半年即将动工，新增商业建筑面积不超过3080㎡，上三层裙房以商业餐饮功能为主，地下一层与现有商场联通，目前扩建效果图已曝光。

效果图，仅供参考

恒隆广场是南京西路商圈的“头牌”，也是上海第一幢税收百亿楼，云集了众多奢侈品牌。未来将集文化、运动、艺术等元素为一体。有消息称，扩建工程尚未开启，招商品牌就已经满员，可见恒隆强大的号召力。

（2）张园东区

位于南京西路风貌保护区核心位置的张园，是上海现存规模最大、保存最完整的石库门建筑群，云集了28种不同风格的石库门里弄建筑，曾被誉为“海上第一名园”。

历经4年改造修缮，张园西区16幢历史建筑，已于2022年底正式开放，西区以高端商业布局为主。而张园东部区域将设置酒店、公寓及办公场所，带动片区产业升级。目前，张园东区的改造工程正在进行，预计于2026年底投入运营。

效果图，仅供参考

（3）阿丽拉酒店

位于张园东区的旁边，中国首家城市度假型阿丽拉酒店，预计2023年底竣工，2024年上半年开业。酒店前身是2020年停业的上海四季酒店。

同时，在原址上还将配建购物中心、办公楼等复合业态。酒店地处静安区南京西路商圈旁——威海路和石门一路的交叉口，毗邻张园和丰盛里，是凯悦酒店集团与丰盛企业共同将老建筑以旧翻新而成的奢华酒店。

（4）梅龙镇广场升级

于6月30日，梅龙镇伊势丹百货正式终止营业。日本百年百货公司“伊势丹系”基本退出中国，梅龙镇广场将进行升级换代。

据2月份官方发布的（即梅龙镇广场）局部调整信息，梅龙镇广场所在的地块规划新增建筑量0.71-1.63万平方米，需要在地块内设置公共空间4000平方米。

图源官方公示

梅龙镇广场所在地块的建筑面积将提升11400平方米，地上建筑面积达到11万平方米，将大幅度扩充功能，减少商业空间，打造一座垂直城市。

（5）上海华润中心项目

华润中心东临兴业太古汇、西邻张园，2019年由华润联合体鏖战526轮拿下，地价高达58.02亿元。

效果图，仅供参考

上海华润中心项目总建筑面积约13万平方米，地下4层，地上塔楼38层，建筑高度约180米，是兼具办公、商业、文化等多种高端业态一体的超高层项目，落成后将成为南京西路核心商业圈的新地标和新中心。

根据规划，项目北部引入了一个城市步行广场，在张园里弄的东侧建立了主要的入口节点，从而将历史遗址与主要道路和地铁线路无缝连接，串联起新旧元素的微妙平衡。其首层及1-2层为商业，办公大堂抬升在3层，在16米的高度俯瞰张园历史建筑群。

效果图，仅供参考

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结语

对于土地资源有限的静安区而言，发展重心势必是提升存量土地资源。在城市更新的理念上，静安一直都很超前。例如开创了全市首个原拆原建的：彭浦新村，受到居民一致叫好，随后在全市推广。

在商业资源已经拥有先发优势的静安区，更是大胆提出首个千亿商圈的建设。未来，恒隆广场三期，升级后的兴业太古汇和梅龙镇广场，全新的华润中心，加上将在2026年前后亮相的张园东区，南京西路的商业能级和档次将持续攀升，让人期待。除了现代化商圈的升级，静安区也在加大风貌建筑的改造，打造更为小资的城市街区。

未来，静安的商业实力，又更强了。