期待值拉满 上海城市更新速度规模双加速!

4月底，上海市规划资源局连续发布了多条城市大型更新计划。包括了静安区石门二路更新项目和多伦路城市更新项目。算上这2个项目，目前上海市共有6个大型城更项目同时在上马。

与之相关的是，上海风貌保护地块出让力度空前，据不完全统计，2023年上海完成9个项目的实施主体遴选，成交总价超400亿元。今年的出让速度还在加快，截至今年5月6日，市中心已有4幅历史风貌地块完成遴选出让。

市中心土地资源稀缺，可以想象，未来上海中心地区的新房供应将主要来自于城市更新项目。城市更新不同于以往的住宅开发，更注重原有建筑的保留和历史脉络的传承。地产申度也期待，在这场城市更新的大潮中，开发商们给我们带来更好的城市居住生活作品。

期待值拉满

市中心9大城更项目同时上马

近日，上海规划资源局接连发布多条城市大型更新计划，包括静安区石门二路及多伦路城市更新项目。今天，我们不妨来探讨下上海中心城区那些重要的更新项目。

1、静安区石门二路更新项目

4月27日，东斯文里所在的《静安区石门二路—01更新单元规划实施方案》结束公示，上海中心城区将再添一座多层次的城市新公共空间。

图源懂经微信公众号

东斯文里涉及风貌保护建筑量约6万平方米，规划明确，要在保护整体历史风貌肌理的原则下，打造多元复合的功能业态，设计引入石库门风貌酒店，创意办公，合院办公，艺术街坊。

东斯文里更新项目作为静安寺商圈的补充，保留了大量历史保护建筑，这也是在尝到了“张园”旧改项目成功案例的甜头后，静安区又一次大规模的城市更新，未来或对标上海网红打卡地衡复历史风貌保护区。

2、多伦路城市更新项目

4月30日，上海规划资源局发文称，虹口区今年重大项目多伦路城市更新项目启动开工。

图源上海规划资源局

此次城市更新项目总建筑面积近22万平方米，项目分为一期和二期，预计2028年5月竣备。

多伦路城市更新项目是山阴路历史文化风貌区复兴的首发作品，多伦路是上海历史名人聚集之地，整体开发建设，对于能级并不高的四川北路街区整体转型提升有积极的作用。

3、虹口北外滩

虹口北外滩是当前中心城区最大的城市更新项目。总开发体力达到840万方，核心区有超过18栋200米以上的高层建筑。包含了480米浦西新地标上海北外滩中心、59街坊上海华贸中心等标志性项目已经开工，总投资超过800亿元的22个重大项目正加快推进。未来将形成浦西全新天际线，打造对标陆家嘴的中央活动区。

图源官方发布

4、杨浦东外滩

与北外滩如出一辙的是，杨浦东外滩也有庞大的规划，其中位于杨浦大桥内环内的区域，是杨浦滨江的核心段。去年，中信泰富与杨浦国资以124亿拿下杨浦区平凉社区一打包旧改地块，未来将建成包括4宗土地，总建筑面积18.1万平方米。据悉，总投资额200亿元人民币，未来将建设甲级办公写字楼、高端生活配套商业、海派里弄风貌住宅 。

图源上海杨浦

5、黄浦大豫园片区城市更新

黄浦是当前上海中心城区拥有最大旧改面积的行政区。当前，黄浦区城市更新主要围绕两个片区，首先就是老城厢区域的大范围城市更新项目。

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其中，最有代表性的要属金陵东路城市更新项目，嘉里建设主导更新10个街坊。据悉，在更新完成后，骑楼特色将被最大限度保留，整个项目更新面积达到66.7万方，涵盖住宅、商业、酒店和办共，项目在2023年8月动工。

豫园作为老上海传统的文化旅游区，此前被诟病最多的就是板块能级不高，如今大范围的城市更新后，串联起大豫园片区与外滩金融聚集带，打通豫园与人民广场、淮海路商圈的连接，提升旅游片区的产业能级。

老城厢规划示意图，图源官方

6、黄浦建国中路旧改项目

黄浦区另一个旧改重任落在了建国东路67-71街坊，这里曾经是上海市中心最大的成片二级旧里改造项目。地块坐拥新天地板块，中海地产目前主导这一区域的更新改造，未来将形成更现代化的城市新风貌。

效果图，图源网络

成交400亿!

去年上海完成9个风貌地块出让

城市更新是伴随城市发展的长期过程，通过旧改释放出城央大片的地块。据悉，上海主要的旧改地块位于“上海2035”确定的中央活动区，以及“一江一河”地区、市级商业中心等重要功能区域范围内，因此需要合理的城市规划及布局，来处理好旧改范围内大量历史文化遗存与高能级发展定位的关系。

去年，上海风貌保护地块出让力度空前，据不完全统计，2023年上海完成9个项目的实施主体遴选，成交总价超400亿元。而今年，截至5月6日，市中心已有4幅历史风貌地块完成遴选出让。

地产申度整理，仅供参考

在上海推进城市更新的过程中，市中心核心区域的旧改地块一直是大型港资和头部央国企青睐的优质资产，包括了中建、招商、保利等头部房企。

不仅如此，地方国企的参与度近年来也在逐渐提高。例如虹口区北外滩嘉兴街道135、138街坊的历史风貌保护项目实施主体遴选结果公布，最终实施主体为金桥股份与北外滩集团。

未来，风貌别墅填也将填补上海市中心高端别墅市场的空白，更重要的是，保留城市历史脉络，打造匹配城市发展的更新项目。

结语

城市更新目的是促进城市板块有机发展，当然城市更新过程中会面临阵痛，如人口迁移导致短期消费力流失，从长远来看，在城市改造后如何盘活人口红利，也是城市更新者要思考的话题。

随着城市化的不断推进，城市中心地区的土地资源变得越来越稀缺。传统的拆迁和重建模式已经无法满足日益增长的住房需求，有规划的城市更新则成为了一种可持续的解决方式。

有业内人士分析认为，未来上海中心地区的新房供应将主要来自于城市更新项目。这些项目将通过改造、重建、优化等方式，释放更多的住房潜力，这也将为房地产开发商和相关产业链带来新的发展机遇和挑战。