签订物业合同补充协议，业主议事规则仍需遵循

案情摘要

业委会代表全体业主与物业企业签订物业服务合同后，一个阶段服务期满时，往往通过补充协议进行续约，容易被忽视的问题是补充协议的程序规范性。本案焦点问题是，业委会与物业企业签订的一系列补充协议是否有效，虽然补充协议已签订，但其中涉及公共收益收入分配等重大事项未经法定会议形式和会议程序由全体业主行使决策权，一二审法院均认定补充协议因违反议事规则，不能产生法律后果。

上海振祥物业管理有限公司与上海市虹口区新文苑业主委员会物业服务合同纠纷

案情回顾

2014年 8月 1日，上海市虹口区新文苑业委会 (甲方 )与上海振祥物业管理有限公司 (乙方 )签署《物业服务合同》，约定了乙方提供物业管理服务内容和标准，同时明确，（ 1）乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；（ 2）按照有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施， 未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金；（ 3） 小区公益性收入分配比例为税后的3：7，物业服务成本 30%，其余 70%归小区全体业主所有。

上海振祥物业管理有限公司的合同于 2016年 7月 31日到期前，经业委会表决达成一致意见后，业委会张贴《通告》：一、新文苑小区与上海振祥物业管理有限公司在原合同的基础上签订一份《补充协议》，时间延长 5个月 (从 2016年 8月 1日至 2016年 12月 31日 )为续签或终止合同的过渡期；二、在 5个月的过渡期内，同意小区 9台电梯的维护保养费 (400元每月每台 )由小区维修资金支付；三、小区停车费等公益性收入分成由原来的 3： 7调整为 5： 5，各收益 50%。四、小区活动室租赁费继续补贴上海振祥物业管理有限公司。

据此， 2016年 12月 28日，新文苑业委会与上海振祥物业管理有限公司签署《补充协议》，约定：一、新文苑小区目前正处理司法事宜，上海振祥物业管理有限公司提出涨物业费达到收支平衡的建议暂时不考虑；二、鉴于目前的情况，原合同在作适当补充后延长 6个月 (2017年 1月 1日至 2017年 6月 30日 )为续签或终止合同的过渡期；三、过渡期内小区 9台电梯的维护保养费不变由小区维修资金支付；四、小区停车费等公益性收入分成不变各 50%；五、小区活动室、租赁费继续补贴振祥物业企业。随后，新文苑业委会和上海振祥物业管理有限公司又分别于 2017年 6月 18日和 2017年 12月 12日、 2018年 6月 22日、 2018年 12月 24日签署了四份内容类似的《补充协议》。

到 2020年上海振祥物业管理有限公司退出小区物业服务时，发生了纠纷。业主大会投票表决后作出决议，同意通过法律诉讼解决与上海振祥物业管理有限公司的小区公益性收入纠纷。新文苑业委会遂向法院提出诉讼请求： 1、被告返还原告停车费、广告收入等公共收益共人民币 (以下币种均同 )320,912.13元； 2、被告支付原告律师费 13,000元。

审理中，双方对公共收入分配依据存在重大分歧，业委会认为应按 2014年合同三七开， 30%归物业企业，物业企业则认为应按后续的《补充协议》五五开。物业企业还提出反诉，要求按《补充协议》以专项维修资金支付电梯保养费，业委会则认为按 2014年合同电梯维保在物业服务清单范围内，应由物业企业自行承担。

一审法院认为：业委会虽对小区公共事务有一定管理权限，但对于 根据法律规定必须经由业主大会决定的事项，并无决定权，《补充协议》中关于公益性收益分成五五开的约定以及电梯维保费在维修资金列支的约定实质上变更了 2014年合同，属于法律规定的有关业主共同管理权利的重大事项，业委会未经业主大会表决同意而作出的决定无效。故， 双方关于公益性收入分配的比例应该仍按照以前的约定即三七开计算，电梯维保属于2014年合同约定的物业服务内容范围，物业企业无权要求按《补充协议》支付电梯保养费。

一审判决支持业委会的大部分诉讼请求、驳回了物业企业的反诉请求。物业企业提出上诉， 二审法院维持原判。

焦点解读

本案的争议焦点在于上海振祥物业管理有限公司与新文苑业委会签订的一系列《补充协议》是否有效。业主大会作为全体业主的自治组织，全体业主通过业主大会对物业管理区域内的重大事项行使决策权。业主委员会则根据业主大会的授权、管理规约以及法律、法规的相关规定履行职责。本案争议的《补充协议》虽由新文苑业委会与物业企业签订，但补充协议内容涉及对公益性收入的分配和维修资金的使用，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的相关规定，建筑区划内重大事项的决定必须经过法定程序，而《补充协议》是否遵循议事规则是考量补充协议是否对全体业主生效的关键。由于业委会在签《补充协议》前只进行了内部表决，未提请业主大会决策，导致《补充协议》中对于公益性收入分配、维修资金使用等重大事项没有经过法定会议形式和会议程序，所以《补充协议》因违反议事规则，不能产生相应的法律后果。

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《中华人民共和国物权法》第七十六条：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

来源：上海物业、奉贤房管