供求量腰斩！上半年厦门仅卖出5000+套新房

2024年上半年，厦门已两度下调房贷利率，通过持续降低购房成本，以期进一步激活合理住房消费需求，缓冲市场下行的趋势，但在大环境的影响下，政策作用较为有限。

2024上半年，厦门楼市政策频出，主要是在下调最低首付比例、公积金贷款利率、商贷利率等方面，旨在降低购房门槛及购房成本，从需求端刺激消费促进楼市发展。但总体来说，在形势不振的大环境下效果难达预期。

土地

2024年上半年厦门共成交5幅住宅用地，合计建面37.62万㎡，环比下跌56.6%，呈现高价低量态势，岛内地块成交占比近7成，助力成交楼板价达38406元/㎡，岛内外地楼价差均下滑，同时土拍热度持续下降，兜底成交成为常态。

备注：建筑面积为计价建筑面积；楼面价按照计价建筑面积计算

2024上半年厦门供地幅数明显减少，供地主力集中于岛内外核心区域，整体以少量探市为主，1~2幅/场为常态，仅将军祠地块实现溢价，其余皆为底价成交，由建发、国贸、象屿三家房企收纳，当前市场以本土国企撑市为主。

商品住宅

2024年上半年，尽管楼市多方同步刺激，但厦门商品住宅市场预期不足，供求量价皆同步回落，需求疲软。

2024年上半年，厦门政策在下调首付比例降低购房门槛，下调房贷利率减轻购房按揭负担方面，政策频频放松；同时房企也在“以旧换新”等方式刺激改善型需求释放。但整体成效未显，供求齐跌，去年的新房市场金三银四开始回温，供求显著回涨，而今年金三银四显然“哑火”，二月传统淡季过后，三月未能迎来显著上升，仅回弹至与一月几近的量价水平，除6月出现翘尾外，上半年各月成交多维持在10万㎡以内，整体供求量腰斩，仅供应47.31万㎡、成交61.00万㎡，处于相对低位。

2022年下半年至2023年，受岛内高价项目成交占比影响较大，厦门楼市房价在4万元/㎡以上，但随着岛内需求阶段性的释放后，改善需求逐步疲软，岛内整体市场份额持续缩减，使得全市均价回落，2024年上半年成交均价回调至4万元以内，达35656元/㎡。

市场的供求主力持续为同安区、翔安区和湖里区；各区成交均价全线下行，同安区和翔安区皆降至2.5万元/㎡以下。

2024年上半年，岛内120-144㎡面积段与700-1000万总价段交叉产品为厦门市场成交主力，90-100㎡面积段与500-700万总价段产品成交同比显著提升，整体市场成交结构向中小户型低总价产品偏移。

2024年上半年，60-90㎡面积段与300万以下总价段交叉产品为岛外市场成交主力，其中，60-80㎡总价200万以下成交占比同比上涨5.1%，岛外市场刚需撑市，首付比例持续下调叠加利率降低，小户型低总价刚需产品成交集聚。

2024年上半年，厦门商品住宅市场存量持续缩窄，截至6月底库存降低至276.92万㎡，但由于成交迟缓、去化周期整体呈现上升态势，由去年12月末的17.4个月升至23.5个月，成交偏弱致使库存去化压力仍存。从区域来看，岛外的同安区仍以92.8万㎡存量遥遥领先位列各区之首；海沧区随着上半年的供应上涨，去化周期跃升至最高，达31.2个月。

二手房市场

2024年上半年，二手住宅成交面积94.79万㎡、同比下跌25.9%，共成交9423套、同比下跌25.2%，整体成交低位盘旋，市场高峰出现在4月，单月成交突破2000套，二手房虽呈现回温态势，但实则多以价换量所起，买方市场持续下，价格竞争白热化，叠加学区需求旺季助力成交，然周期性的回升态势未能持续。

商业市场

2024上半年商业市场呈量价齐跌态势，供应1.10万㎡，成交4.11万㎡，供求同比下跌超6成，均价下行至19540元/㎡。

办公市场

2024上半年，厦门办公市场呈现断供现象，成交也量价齐跌，同环比大幅回落，在【软件园三期】、【港务国际北站】、【顶翔建业大厦】等低价项目集中备案下，整体办公成交均价下挫至8750元/㎡，为近年来至低点。

CRIC总结

政策层面：2024年 上半年，厦门为了刺激供需端，出台了各项调整政策，主要通过降利率、降首付比例、取消限购、优化公积金等方面降低购房门槛及购房成本，着力减轻居民购房负担，以期进一步激活合理住房消费需求，缓冲市场下行的趋势，但在大环境的影响下，提振效果难达预期。

土地方面：2024年上半年厦门共成交5幅住宅用地，合计建面37.62万㎡，环比下跌56.6%，呈现高价低量态势，主因为出让宅地多为各区优质地块，且岛内地块高占比，处量价高位。出让宅地均由建发、国贸、象屿三家房企收纳，除将军祠地块之外均以底价成交，当前市场以本土国企撑市为主，底价兜底为主流。

市场方面：2024年上半年厦门商品住宅供应和成交量同环比皆大幅下挫，虽然刺激性政策频出，但提振效果并未显现。而岛内外的分化在政策和促销策略上开始走向趋同，因岛内市场成交现乏力，各项目多采用层层叠加优惠，岛内外均通过降价以驱动成交量升，故致使整体成交均价再度下行。

预判

政策：基于当前楼市政策主基调，预计下半年厦门楼市政策将仍聚焦在"稳市场""去库存"方面，需求端侧重降低购房成本，楼市或将在利率取消下限等政策方面持续优化落实。

土地：上半年土拍除将军祠地块房企竞拍比较积极，实现溢价成交，其余4幅均以底价兜底。市场端影响明显，当前房企难以缓解现金流压力，大资金增储意愿弱，预计下半年土地市场仍将延续低位运行态势。

市场：上半年成交疲态未有扭转态势，下半年市场成交将持续面临压力；随着部分新盘动态频出，下半年加入竞争大势在望，预计下半年供应仍将企稳，市场库存压力高企，去库存仍为主线任务。

房价：当前市场预期信心不足，房价上行动力受限；下半年岛内将军祠项目、海沧及集美近岛新盘均有望上市，市场成交均价或将由高价项目助力阶段性小幅回调，但成交影响下，价格维持恐难以持续。

节选自《CRIC-2024上半年厦门房地产市场报告》