多重BUFF叠加，“金色中环”迎晖路板块“先爆”

曾经被称作2.5环的中环路，一直是成都各个区域房地产开发的兵家必争之地，对成华区尤其如此。

成华区内的中环路全长14.4公里，近乎占据了整条中环路的三分之一。更加关键的是成华区内的中环路两侧多为曾经的城市工业区，有多个大中型厂、企、单位。随着成都市不断调整城市产业结构和各区域功能，从二环到中环，不断有腾换和调整出来的土地入市，经开发而成为优质的居住板块和商业板块。

△图据投资成华

最近两年，中环路成华段的二八板块、槐树店板块，不断有新楼盘入市，从厂区一变而成为楼市炙手可热的新兴居住板块。

2022年，成华区“金色中环”示范带正式亮相。这意味着成华将整个中环路沿线作为开发建设的轴线，以此来推进多个重要节点的建设，在这其中，迎晖路作为重要城市区域发展链接点，在多重BUFF建设叠加下，正迎来大爆发。

2022年，成华区“金色中环”示范带正式走进公众视野——以老工业区转型为主要定位，规划形成“一轴连三段、三心带三点”的“蜀扇”延展骨架放射组合空间布局。

上一轮成都“东调”和“腾笼换鸟”，成华区呈现出了建设路板块、万象城板块等优质居住和商业板块，这一次金色中环的规划实施，可以说，将助力整个城市东北片区的二次腾飞！

△“金色中环”示范带空间布局效果图，图据投资成华

整个“金色中环”示范带以中环路为中轴线，分为北、中、南三段打造，片区着力以城市有机更新优化功能空间承载力、以文创业态育新激发产业发展新活力、以文商融合创新提升消费潮流引领力、以宜居生活焕新增强宜居宜业吸附力。

目前，片区内除天府国际动漫城、东郊记忆艺术区等重点项目开启运营外，红仓·石油总机厂科创产业园、昭觉里特色街区等重点项目也在同步规划建设中。

△红仓·石油总机厂文创产业园，图据成华发布

在成华区金色中环的发展轴上，就居住板块而言，早期有被称作“国际杉”的杉板桥板块、已成为优质居住区域的二八板块，最近两年则逐渐向纵深发展，有崔家店板块、槐树店板块。

就交通而言，曾经复杂混乱的城市东北角在地铁7号线的连接下，板块之间联系日趋紧密与合理。地铁4号线、8号线，以及因大运会而改造的蜀都大道，加上新华大道、成华大道、蜀龙路等放射状干道路网系统也形成了更加科学、高效的立体交通系统。

△“金色中环”示范带板块分布示意图

在交通动线和居住板块两个角度看，整个迎晖路片区都占据了金色中环的南段核心节点，链接成华、锦江，依托东客站这一交通枢纽，更往外辐射，目前可以说，迎晖路片区重新回到了城东枢纽性板块的位置。

其实，迎晖路片区的升级改造和城市更新一直在进行，只是从2023年开始，迎晖路片区似乎按下了加速键——

2023年，迎晖路片区被列入成华区城市有机更新重点项目。根据《迎晖路片区城市有机更新项目设计实施方案编制服务机构竞选公告》，迎晖路城市更新项目占地约1817亩，改造区域建筑面积约14.4万平方米，采用“留”“改”“建”的原则执行实施。

△迎晖路片区城市更新范围示意图

同年6月，华润置地迎晖路燃气公司综合开发项目正式签署战略合作协议。成都燃气公司有机更新改造作为迎晖路片区城市更新项目的重点，将由成都市牵头，引进央企华润置地主导开发。

先拆、后改、再建的区域建设步骤，让迎晖路片区腾出了大量土地空间，且规划清晰，既有商业用地的占比，又有住宅用地的呈现。

△迎晖路片区土地规划示意图

而2024年，迎晖路板块的另一个重要项目也开始走近公众的视野——由润达丰控股集团全自持，统一运营推广、统一物业服务的成华和悦广场已然亮相。

成华和悦广场规划总面积25万平方米，是集商业、办公于一体的大型地铁上盖TOD综合体项目。

△成华和悦广场效果图

就金色中环整体而言，成华和悦广场也是一个重要的节点，不但将极大地补足迎晖路片区只能靠万象城和攀成钢解决商业配套的困境，还将使金色中环连接更加紧密，发展更加完整。尤其是天府和悦广场有着成功引入山姆会员超市的经验，成华乃至整个城东是否会迎来成都第四家山姆会员超市，市场中充满了期待！

回到迎晖路片区现状来看，客观地说，由于迎晖路片区横跨蜀都大道出城干线，紧邻成都东客站这一“巨无霸”，加上过去的五桂桥汽车站拆迁，周边的中小型汽修密布等情况，整个板块的清理和更新存在相当大的难度。

目前迎晖路南侧，随着德商迎辉天玺等早一批项目的入住，城市界面相对较新，但整体迎晖路北侧，除了早起的隆鑫九熙、优品尚东等部分高层住宅之外，早两年的中海·浣云居、新希望·天府锦麟壹品，目前最新入市的越秀·望悦等产品，都说明板块正处于从混乱到规整的快速变化和迭代期。

△迎晖路片区现状示意图

就迎晖路片区周边现状来看，成华和悦广场如火如荼建设中，片区内以高层住宅为主，且大部分均带有底商，同时仍存在部分老旧厂房，中环路建材路段道路稍显拥挤，城市界面略混乱。

老旧厂房进行拆改后，片区内将进行大变样，同时会与朗诗·绿色街区、滨江壹号等连成一片，城市界面焕然一新。

△迎晖路地铁站周边实拍

中海·浣云居、新希望·天府锦麟壹品等客群定位瞄准于改善型需求购房者，纯板式大平层产品，清水总价在500万-700万。板块内最新的产品越秀·望悦，更以精装均价34665元/㎡正式取得首批次预售证。

迎晖路片区内，近期还将有两宗纯住宅用地即将入市拍卖。一块是位于双林小学（御风学习）北侧的纯住宅用地，占地约36亩，容积率2.0；另一宗是位于新希望天府·锦麟壹品西侧的纯住宅用地，占地约17亩，容积率1.5。

△迎晖路片区内待出让宗地示意图

从整体上来看迎晖路片区，地铁4号线、7号线、中环路以及成都东站的丰富交通资源，成华和悦广场的商业呈现，新希望、越秀、中海等知名开发商的入驻，区域内不仅资源配套充足，同时在城市有机更新的发展步骤下，城市界面正在逐渐焕新。在城市发展的重要枢纽点上，迎晖路片区的价值能量正在爆发。