苏州的四大新城，如今都怎么样了？（高铁新城篇）

苏州四大新城的声音渐隐，如今都发展如何了？

前两期我们分析了科技城和太湖新城，今天继续苏州四大新城现状系列，第三期：高铁新城。

作为苏州北部核心板块，这几年高铁新城的发展有目共睹，本期我们聚焦楼市，来看看发展十多年的高铁新城，如今表现究竟如何？

价格情况

按照惯例，我们先来看看目前高铁新城板块内的价格情况。

▋新房：备案价最高突破3.6万/㎡

在新房方面，高铁新城板块最高备案单价突破了3.6万+/㎡。

早在2021年12月，铂悦春和万象首次领证时，高铁新城板块的备案均价就已经达到了3.1万元/㎡；后续的几次领证加推，备案均价也都是在3万+/㎡。

自此之后，高铁新城板块的新房价格可以说是正式站稳了3万+。

目前备案价最高的项目是和风雅信，项目去年12月首次取证，备案均价34852元/㎡，最高备案单价36910元/㎡。

不过，在和风雅信之后取证的新盘——中建·熙辰上院，价格稍许回落，前不久刚取证，项目备案均价为32475元/㎡。

这样的价格，放在四大新城中来看，表现算中等，不如太湖新城板块内的新房，不少已经突破4万+。

▋二手房：两级分化严重，高价突破3万+

不同于新房，高铁新城二手房价格的表现有点两级分化。

根据链家网显示，高铁新城二手房的挂牌均价为2.4万元/㎡。

但如果聚焦成交情况来看，高铁新城的二手房价格两级分化非常严重。

一方面是1字头成交的刚需房源比比皆是；

另一方面板块内部分二手房的成交价格也能突破3万+。

就拿建发泱誉来说，项目今年一共成交了9套二手房，其中有4套的成交单价都突破了3万元/㎡。

可见，高铁新城板块的客户也分为两波群体，一波是刚需客户，看重价格；另一波则是改善，更看重项目品质，愿意出高价购买更好的居住体验。

成交表现

也正是因为如此，高铁新城板块的成交表现也呈现出两级分化的现象。

▋二手房：刚需成交活跃，但品质改善也有市场

正如前文所提，高铁新城板块内的刚需成交占比很大。

我们统计了6月板块内的二手房成交量，据链家网站数据，截至6.1-6.29日，高铁新城一共成交了25套二手房，其中成交单价在2万以下的房源有18套，占比高达72%。

如果我们把范围扩大到今年板块内的总成交来看，数据同样明显。

同样截至6.29日，高铁新城板块一共成交了158套二手房，其中成交单价低于2万的房源有84套，占比53%。

也就是说今年成交的二手房中，刚需占据了高铁新城板块的半壁江山。

而二手房改善的成交也不错，在园区湖东二手房都普遍2万+的情况下，高铁新城的部分小区，也算走出自己的独立行情。

其中，主要是建发的两个小区，建发中泱天成和建发泱誉雅苑。

这两个小区算是高铁新城二手房中的改善代表，不仅成交单价位于板块前列，项目热度也很高。

建发中泱天成目前小区均价27440元/㎡，近30天带看高达283次，平均每天有近10次的带看。

建发泱誉雅苑也是如此，作为板块目前少有的自带高端会所的项目，建发泱誉的价格也更高，均价29514元/㎡，近30天带看239次。

这样的带看量甚至远超过板块内的次新房，美的云筑的房龄才3年多，而建发泱誉雅苑已有5年多，建发中泱天成更是有7年多的房龄。

可见，哪怕房龄老点，但只要项目品质优秀，客户同样会买单。

▋新房：热度褪去 成交略显乏力

看完二手房，我们再看聊聊板块的新房成交。说起高铁新城板块内的新房，多少有点唏嘘。

大概也是在2020年左右，高铁新城的新房热度非常高。板块内的新房入市，几乎都是逢开必火。

比如2020年，融信·天澄入市，首开劲销10.9亿，并且项目均价是当时板块最高；同年入市的花语天境也很火热，开盘当天接待900多组客户，单日销售成交金额超过12亿。

再比如也是2020年，高铁新城MOC芯城汇三期加推，180秒销售187套，热销5.39亿。

但这一波火热在这两年渐渐褪去，板块新房成交已经呈现出一种乏力感。

去年，高铁新城板块的大悦繁华图入市，截至目前已经领过3次预售许可，共计614套房源。

但根据苏州住建局官网数据，项目至今还有386套房源可售，也就是说卖了一年多，项目售出了228套房源，去化率仅37%。

不仅如此，板块内的其他新盘去化也不理想，大和和风雅信去年12月21日领证，共计320套房源；

销售了半年多，目前还有302套房源可售，去化率只有6%。

并且，高铁新城板块内的改善户型去化表现，也不如相城其他板块。

根据克而瑞的统计，今年上半年相城区改善成交套数榜中，套数榜TOP3都是来自元和板块；

高铁新城板块内的新房不管是套数榜、面积榜还是金额榜，都只能勉强进入TOP10。

由此可见，在产品内卷时代，只凭借板块地段已经行不通，购房者更在意的还是产品品质。

供应表现

值得一提的是，高铁新城板块的新房供应其实已经在向改善转型。

▋新房改善趋势明显

目前在售的新盘中，都是大户型居多，最大户型面积也达到了249㎡。

并且当下最热门的第四代住宅，也来到了高铁新城。

今年6月，三家公司联合以底价拍下高铁新城07号地块，成交楼面价15000元/平。目前已确定由龙湖操盘，拿地仅20天后，项目规划已经出炉。

根据规划，项目将打造相城首个第四代住宅，拟建16栋住宅，为10-11F洋房，部分楼栋顶层为复式产品。

◎鸟瞰图

从公布的效果图来看，该项目改善指数拉满，小区大门非常气派。

约185㎡户型的南立面图也能看出，窗墙比很高，露台采用奇偶错层排布，实现家家有露台。

◎效果图

仅从目前的规划来看，对于高铁新城第四代住宅的期待值就已经很高了。

▋宅地供应充足

除了龙湖这宗地块之外，高铁新城待入市的新盘还有不少。

据统计，目前高铁新城还有四个新盘待入市。

其中有两宗地块规划暂未出炉，还有一宗地块为商住性质，已经官宣由CDL新加坡城市发展集团开发。

项目将打造一栋50F超塔，为办公楼和酒店，以及5栋45F住宅。

从效果图来看，该项目颜值很高，未来有望成为苏州新的城市天际线。

此外，根据环秀湖以西片区的规划，该区域内仍有多宗住宅用地待出让，可见，未来高铁新城板块的新房供应也很充足。

▋二手房后劲足

二手房供应量上，高铁新城的选择空间也很大。

据链家的数据，目前高铁新城就有1240套二手房在售，在相城区内仅次于供应量最多的元和板块。

而且可以预见的是，接下来还有不少次新房源，过了2年限售期后会进入二手房市场，届时高铁新城的二手房选择就会更多。

最后

高铁新城作为此前热门的置业板块之一，很明显，目前板块内的新房已经向改善转型；

而二手房市场的表现在整个苏州市场上来说，成交上其实已经很不错，主力以刚需为主。同时据观察，板块内品质优秀的二手房，不管是需求层面，还是价格层面来看，都颇具市场。

不难预测，等到下一批高端改善入市，高铁新城的楼市格局或将再变 。 ▋

出品：City好房