武汉地产半年考：远城区引领住宅市场成交，商业地产租金延续下行趋势

21世纪经济报道记者王雪 实习生张聪 武汉报道

2024年上半年，武汉远城区引领住宅市场成交；商业地产呈以价换量趋势，除传统主力行业外，体检中心、医美诊所等医疗服务机构积极释放出提档升级需求；随着下半年SKP与汉街万达广场等优质项目入市，武汉的消费能级将持续攀升......日前，部分研究机构发布2024年上半年武汉地产相关情况。

远城区上半年销售情况向好

2024年上半年，武汉市及各区域密集出台多项利好政策，一定程度上激发房地产市场活力、提振信心。

中指研究院（华中）市场研究中心统计数据显示，2024年上半年，武汉以超3.3万套的新房成交套数，位居全国第六，成交面积为388.23万平方米，位居全国第五；以8.08万套的住房成交总量，位居全国第五。

“其中，远城区成上半年武汉住宅市场成交主力区域，占总成交面积的38.1%。”戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵指出。

远城区上半年销售情况向好离不开政策的导向作用。5月6日，武汉市发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出部分区域可申请使用5万元至10万元优惠券，该政策除东湖高新和经济技术开发区外多应用于远城区，远城区上半年销售情况显示政策初具成效。6月，武汉住宅成交量环比上升8.9%、同比上升18.2%。

此外，从土地市场成交情况来看，戴德梁行发布的数据显示，次中心城区仍为武汉上半年成交主力区域，占总成交面积的71.2%，其中，沌口占总成交面积的55.9%，达95.8万平方米。

值得注意的是，尽管次中心城区土地交易市场势头猛进，开发商对核心区域仍存良好预期。胡韵指出，“主要溢价地块均位于核心城区武昌区。”

商业地产租金延续下行趋势

仲量联行发布的数据显示，2024年第二季度，武汉市优质办公楼空置率平稳下调，租金降幅有所收窄。

具体来看，第二季度，由于存量项目稳定去化以及部分新入市项目受自用型需求支撑，武汉办公楼空置率环比下降0.2个百分点至39.7%。其中，甲级办公楼空置率上升0.8个百分点至37.0%，乙级办公楼空置率下降0.7个百分点至41.1%。

在租金方面，市场调价行为仍在持续，但降租幅度略有放缓。第二季度，甲级办公楼净有效租金环比下降1.6%至80.7元每平方米每月，乙级办公楼净有效租金环比下降1.1%至65.9元每平方米每月。

“在企业降本增效的大背景下，搬迁仍然是市场成交的主力驱动因素，占上半年成交面积的60.7%，搬迁需求约40.7%成交于武广商务区；其次为汉口及武昌沿江商务区，占比25.3%。新设需求则偏好建设大道和中南中北商务区，分别占比25.2%、18.8%。”戴德梁行相关负责人指出。

仲量联行武汉分公司联席总经理兼商业地产部总监刘宁也表示：“短期内，成本导向型需求所驱动的升级搬迁将持续占据办公楼租赁主导地位，业主方需根据当前的市场趋势灵活地调整租赁策略并提升产品力和服务能力，以吸引‘性价比’租户。”

分行业来看，戴德梁行发布的数据显示，上半年租赁需求主要来自专业服务业、TMT、金融和教育，分别占核心商务区总成交面积的32.9%、22.7%、12.5%和8%。在专业服务业中，律所扩张积极，约占上半年专业服务业成交面积的33.1%，多家知名外地律所纷纷在汉开设分所；其次是财会评估服务企业，占比24.3%。此外，出国留学咨询类企业需求活跃，使得教育类企业需求上升。

值得一提的是，仲量联行相关负责人指出，“除传统的主力行业外，医药及生命科学领域在上半年度的成交占比明显提升，体检中心、医美诊所等医疗服务机构积极释放出提档升级的需求，为租赁市场带来新的增量。”

展望未来，仲量联行表示，预计2024年下半年武汉仍有约25万平方米的新增甲级办公楼供应入市，未来两年内供应压力暂无明显放缓迹象。在空置压力的影响下，市场租金短期内延续下行趋势，但租金降幅将逐步转入放缓区间。

零售市场释放消费新动能

2024年5月，武汉零售物业市场再次录得一个新项目入市，武昌万象城的开业，推动武汉核心商圈优质零售项目总存量至430.3万平方米。得益于新增项目较好的招商率表现，上半年共录得净吸纳量约11.7万平方米。“第二季度，武汉全市优质零售业市场新增供应为25.2万平方米，总体量达到925.9万平方米。”仲量联行相关负责人指出。

从存量市场成交来看，餐饮和时尚业态支撑市场需求。截至5月底，武汉社会消费品零售总额为3006.1亿元，同比增长5.8%。其中，餐饮业态仍为市场成交的主力。胡韵表示，从2019年至2024上半年，餐饮业态占武汉核心商圈购物中心新开业业态比重大幅提高，已由占比31.8%上升至41.2%。具体来看，上半年新开餐饮业态中特色正餐占比超过50%，地方特色菜和火锅占据半壁江山。

值得注意的是，武汉五大核心商圈在商业运营方面或面临较大挑战，上半年仅中南中北商圈吸纳量表现为正。胡韵分析，一是线上实物零售对线下消费的分流持续增多；二是消费习惯的改变，消费者不再满足于传统零售业态，接触性、体验式消费业态正在崛起。

此外，仲量联行发布的数据显示，第二季度，武汉优质零售业市场首层非主力店租金持续承压，空置率小幅上行。全市优质零售物业首层净有效租金小幅下降至372元每平方米每月，全市空置率上行至13.2%。

“随着商务部、住建部等多部门提出加快推进城市一刻钟便民生活圈建设，小而美的社区商业或是城市商业发展新趋势。”戴德梁行武汉公司商业部主管郭雪君认为。

对于2024年下半年发展预期，仲量联行相关负责人指出，“武汉优质零售业市场预计还有4个项目入市，新增供应约39.6万平方米，主要集中在中南中北路商圈。新项目的入市将进一步丰富武汉的奢侈品阵容，但是短期内也会给存量市场带来一定压力。此外，上半年武汉市商务局先后推出一系列补贴政策和惠民促销系列活动以刺激消费，效果显著，尤其是在新能源车、绿色家电和咖啡茶饮三个赛道，下半年预计将持续释放活力。”