观点与朱军对话：新建元洞察产业与数字化 | 博鳌新力量·产业篇

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为其中的“产业篇”，我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物，讲述他们在新的行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

观点网 2024年，产城业态迎来新一轮适时发展。

但在行业加速更新进程时，累积已久的问题如产业园区财务难题、数字化转型困惑以及轻重资产考量，与产城加大布局范围所带来的变化交织在一起，产业运营商们面临着更具体的挑战。

“做产业园要有产业思维，一是通过运营来体现资产的价值；第二是因为长周期持有资产，如果短期内把资产卖掉，想要再规划或者调整整个产业，是很难做到的。”

4月底举行的2024年长三角产业论坛上，新建元集团党委委员、副总裁、财务总监朱军接受了观点新媒体的采访，他分享了产业园区解决财务问题的具体思路。

“长期持有资产，怎么样能够做得更大、更强，让自己的企业能够发展起来？”作为产城融合集成服务商，新建元摈弃了单纯做房东收租的思维模式，变为主动出击引入企业。

一方面，加快内部资源整合，在产业发展领域成立招商中心、服务中心和资产管理公司，将原来的机构进行优化；另一方面，加强同苏州工业园区招商部门之间的配合。

REITs的思考

朱军的思考对应着市场的种种担忧，产城企业如何跟上市场赋予的机遇？如何在时代浪潮中抓住自身优势完成业务升级转型？

新建元的做法是顺势而变，这家企业在首批基础设施公募REITs上市了之后打开了相应渠道，于2021年6月完成东吴苏园产业REIT上市，成为首批上市产业园类公募REITs之一。

“我们的东吴苏园用新建元旗下苏州2.5产业园1—2期等两项底层资产发行了公募REITs，实现了整个产业运营的投资、融资、建设、运营到退出，后续整个企业的模型也发生了一定变化，我们叫做以退定投、以退定增。”

对于新建元以退定投的原因，朱军解释，发行REITs之后，有新的资金回来，可以放大新的杠杆，“怎么才叫以退定投呢？要持有产业园。REITs的方式是拥有资产控制权，而且资产又能够相应出表。所以在项目上马之前，就以未来是否符合地方产业发展，是否能够以REITs方式退出，反向控制投入成本，以及考虑怎么样运营——从后面往前面倒推。”

在他看来，REITs的把控需要时机，更需要清晰的运营战略，“大家都想发REITs，没有优良的资产思维和运营思维就做不好。所以还是要从长期主义思考，把这个基础做好。”

在专访中，朱军再次向观点新媒体解释了新建元的REITs理念，他认为资产的价值不在于建造成本有多少，而在于资产运营的效果好不好。运营效果体现出来，资产价值才可能会更高。

“新建元的十四五规划里面，其中一条就是轻重分明，做强重做优轻。另外，就是要让每个人的思维走向全面数字化。”

“进行轻重分离之后，相关租金收益有所提升，公司运营能力也得到一定提升。”

实现更完整的轻重分离，需要从策略端开始梳理。在观点新媒体的专访中，朱军透露目前主要业务分成产城、地产以及服务三个板块。

数字化转型

观点新媒体在新建元官网中了解到，目前新建元业务板块中，产城板块包括区域综合开发、产业载体开发、产业项目投资；地产板块包括住宅、商业及文旅地产开发工作；服务板块的重点则是社区商业、人力资源，以及数字科技服务。

在当前发展进程中，数字科技的分量愈来愈重。

朱军向观点新媒体表示，新建元旗下有数科公司，承接着苏州工业园区大数据公司、数字经济专门公司的相应职能，如此一来，新建元就可以数科公司为基础，向数字智慧城市、数字经济等方向进发。

事实上，近年来数字化转型的企业不少，但各家各有特点。于新建元而言，介入产业、形成重点数字数据、铺设数字资产是转型的重点动作。

“我们分了这么几步，第一步是介入相应的产业，从新建元所负责业态的应用场景切入，与业务结合，完成数字化进程；第二，形成相应的数据，变成我们的资产，并形成数字资产，可以提升我们的运营能力。”

新建元针对数字化划分了几条不同赛道，包括数字城市、数字政务、数字金融、数字基建、数字生活等。

“我们具体区分了TO B端和TO C端，这样才能够全方位支持苏州工业园区，发展数字经济。”

前不久，国内AI鉴定企业图灵深视（苏州）科技有限公司便落地在了新建元旗下苏州2.5产业园，该园区便是新建元数字化转型最直接的案例，主要聚焦生物医药、先进制造、信息科技等科技领域。

目前园内入驻企业超200家，包括空中客车中国研发中心、飞利浦全球业务服务中心、华润医药商业集团华东总部等10多家世界500强企业项目，以及星云互联、创腾软件等一批新兴产业领域项目。

“以数字化转型为切口，持续打造好产业生态环境，企业客户们自然就来了。”

数字化转型的另一面是加强科技支撑，在新建元的规划中，每个产业都需要成立一个专业化的、进行载体建设的运营端口。

“发展思路一定要和大局吻合，不能只想着用自己手上的资产解决短期的问题。”朱军认为，任何一个企业寻求发展，都要吻合当地相应的生产力要素，新建元进行数字化转型背后，就体现了对大局把控的准确度。

以下为观点新媒体与新建元集团党委委员、副总裁、财务总监朱军先生的现场采访实录：

观点新媒体：新建元目前的发展策略是什么？

朱军：我们的主要业务分成三个板块，第一个板块是产城板块，第二个是地产板块，第三个是服务板块。

从新建元的角度，我们是产城融合集成服务商，不仅仅负责产业园发展，还要提升综合能力。具体要提升的就是服务板块，真正为社会、为地方做出一定贡献。

服务板块中，我们有一个部分专门做社区商业，以及对接人力资源，主要针对提升产业配套、提升人力资源水平，包括高端人才的引进。

我们也要做强数字经济，新建元旗下有相关数科公司，承接着苏州工业园区大数据公司、数字经济专门公司的相应职能的相应职能。我们可以数科公司为基础，向数字智慧城市、数字经济等方向进发。

观点新媒体：新建元数字化转型的特点以及进程如何？

朱军：分了几步，第一步是介入相应的产业，从新建元所负责业态的应用场景切入，与业务结合，完成数字化进程。

第二，形成相应的数字数据，变成我们的资产，并形成数字资产，可以提升我们的运营能力。

新建元针对数字化分了几条赛道，包括数字城市、数字政务、数字金融、数字基建、数字生活等。

此外，我们还分了TO B端的角度和TO C端，全方位支持苏州工业园区，提升数字经济。

观点新媒体：从行业角度看，资产保值和增值与REITs相关程度高吗？REIT发行策略在以后还会继续适用？

朱军：苏州工业园区大概在2011-2012年之间就开始研究REITs，新建元在研究的时候是进行轻重资产分离。

资产的价值不在于建造成本有多少，资产运营的效果好，价值才可能会更高。

所以新建元十四五规划里面，有一条规划就是轻重分明，做强重、做优轻。另外一条，要让新建元每个人的思维走向全面数字化。

进行轻重分离之后，相关租金收益有所提升，公司运营能力也得到提升。

观点新媒体：您认为国内或者说长三角区域内产业园发展的道路该如何走？

朱军：每个地方不一样，可能在北京、上海的总体规模体量都比较大。当一个行业发生了变化后，对出租各方面影响也比较大。

在苏州范围内，我们客户分散度比较高，有时候也会给投资人讲投资公约制，投资的并不是资产，真正投资的是这个产业。

从苏州工业园区的层面，我们的人工智能产业是从科技园发展而来，2000年成立就开始布局了，到现在也有20多年，培育扶持一个产业需要很长的时间。

这方面我们就寄希望于政府营造一个产业生态环境，如果没有产业生态环境的话，只想着短期内取得相应收益，可能会面临持续亏损，但目前我们已经逐步扶持、培育起来了。

观点新媒体：目前来看，产业园区布局路线多样化，民企如何寻求破局的方法？

朱军：从企业的角度，任何一个企业，首先要判断这个地方的产业是否适合自己的发展路线；其次，建起来不能空着，先把它填满。

虽然是民营企业，但思路和政府一致的话，也会获得帮助。发展思路一定要和大局吻合，不能只想着用自己手上的资产解决短期的问题。

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