负债率320%，泰国酒店巨头“秀翻”中国同行

在东南亚，房地产再开发是一个很常见的现象，但其中一个拆迁项目尤为引人注目。

五年前，工人们开始拆除曼谷市中心22层、拥有510间客房的标志性酒店都喜天阙（Dusit Thani）。它高82米，曾是曼谷最高的建筑，其独特的金色尖顶在近半个世纪里定义了曼谷的天际线。这家酒店已故的创始人查努·皮娅维（Chanut Piyaoui）是泰国酒店业的先驱，曾在这里举办过许多华丽的宴会，泰国皇室成员和罗德·斯图尔特（Rod Stewart）、史蒂夫·汪达（Stevie Wonder）等名人都曾出席。

取而代之的是即将完工的39层曼谷都喜天阙酒店（Dusit Thani Bangkok），它更宏伟、更豪华，但房间数只有原来的一半，为257间。酒店标志性的金色尖顶被保留了下来，但被包裹在一个新的尖顶上，后者的大小是原来的三倍。它的灵感来自曼谷的郑王庙（Wat Arun），是查努对泰国传统的致敬。

都喜天阙集团首席执行官苏普吉·苏森潘。

图片来源：OAT CHAIYASITH FOR FORBES ASIA

这个重建后的标志性建筑将于9月开放，作为都喜中央公园（Dusit Central Park）的一部分，后者是一个价值13亿美元的综合房地产开发项目，由查努家族控制的Dusit Thani Public Co和郑氏家族（Chirathivat）的尚泰集团（Central Group）旗下上市企业Central Pattana联合开发，后者持有都喜天阙的少数股份。

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2015年底，查努的儿子查宁·多纳瓦尼克（Chanin Donavanik）宣布，他将辞去都喜国际（Dusit International）的首席执行官一职，将公司的运营交给家族以外的人，而且是一位行业外人士，此举引起了泰国社会的广泛关注。

今年4月，60岁的集团首席执行官苏普吉·苏森潘（Suphajee Suthumpun）在接受《福布斯》采访时表示：“都喜集团做出的决定非常大胆，我（接受这一任命）的决定也非常大胆。”

苏普吉曾是IBM高管，也是福布斯亚洲版“最具影响力商界女性榜”的往届上榜者。苏普吉于2016年1月成为都喜集团的首席执行官，她说她之所以会接受这个挑战，是因为都喜天阙似乎是“我可能会创造某种持久影响力的地方”。

在今年5月的另一次采访中，查宁补充说：“当时很多人都说我疯了，竟然选择一个没有酒店经验的人来管理集团。”但他认为，都喜国际作为公司集团的品牌，其转型的时机已经成熟，需要一位具有新思路的“变革性”首席执行官。

虽然拆除过去的旗舰酒店是一个艰难的决定，但查宁承认，“我知道我们必须这样做。”在过去的几十年里，该酒店进行了两次升级，但在许多方面，比如客房大小都受限于1970年的建筑结构，已无法与曼谷较新的豪华酒店竞争。

苏普吉的绰号是“Super G”（取自其英文名的谐音），她和查宁一样，都认为都喜国际的酒店业务已经准备好进行彻底改革了。“我们的收入过于依赖酒店，超过90%的收入都是来自这里。”她说。这位从外部空降的变革者目前正在监督该公司有史以来最大的一笔投资，同时领导其资产组合实现多元化的进程。“她是一个完美的选择，”查宁说。在苏普吉接替他担任首席执行官后，查宁成为副董事长。

苏普吉一直都在扩大都喜国际的全球业务版图，坚持“轻资产”策略，专注于管理酒店，而不是拥有酒店。该公司旗下目前拥有8个酒店品牌（她接手时只有4个），其中10家为自有酒店，47家为管理酒店。到2023年底，该公司旗下的酒店客房总数增加到11500多间，而五年前为7150间。去年，都喜国际开始在日本、尼泊尔和希腊经营酒店，预计2024年将增加8至10家酒店，并已与马来西亚、印度和沙特阿拉伯的多家酒店签订了管理合同。

都喜天阙酒店已故创始人查努·皮娅维的儿子查宁·多纳瓦尼克。

图片来源：OAT CHAIYASITH FOR FORBES ASIA

此外，都喜国际还管理着243栋别墅，这些别墅是在该公司2018年收购Elite Havens之后并入的资产，这也是苏普吉扩大资产组合的另一项举措。此外，她还收购了针对年轻游客的精品连锁住宿酒店ASAI。

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“在五年内，我希望我们旗下能有100家酒店。”苏普吉在Baan Dusit Thani餐厅一边吃着泰式炒面一边说。这是她在曼谷都喜天阙附近开设的三家餐厅和一家俱乐部之一，目的是在酒店重建期间让都喜的名字继续流传。

这道菜还引发了一个显著的变化。苏普吉注意到，这道菜在同一家都喜酒店的不同厨房里所呈现的口味都有所不同，而她想确保一致性。

于是，她于2018年成立了都喜食品公司（Dusit Foods），以帮助所有都喜酒店实现食谱标准化，此后又在餐厅、餐饮服务和食品生产方面进行了投资。2022年，泰国国有石油公司PTT的零售部门收购了都喜食品25%的股份，建立了合作伙伴关系，使该公司能够通过PTT的一些加油站扩大其业务范围。都喜食品目前占该公司年收入的近20%，而这位首席执行官表示，这家分公司可能会在2025年分拆上市。

然而，苏普吉面临的最大一个任务还是完成都喜中央公园的建设，该公园除了都喜天阙酒店，还包括69层的都喜寓所（Dusit Residences）、一栋43层的写字楼和总建筑面积为13万平方米的购物中心。这些项目预计将于2025年完工。

这个大型综合项目对都喜国际来说是一个巨大的飞跃，届时都喜国际将同时持有并运营这些酒店和公寓。在460亿泰铢（约合13亿美元）的总投资中，Central Pattana将出资260亿泰铢，由尚泰集团负责管理零售和商业地产方面。“都喜中央公园是泰国两家最成功的家族企业强强联手的结果。”Cental Pattana首席执行官瓦拉亚·齐拉蒂瓦（Wallaya Chirathivat）在一封电子邮件中说道。“我们有着共同的历史，并且致力于长期投资。”

当然，没人能保证都喜中央公园一定会取得经济上的成功。2019年，泰国的旅游业创下了近4000万游客的纪录，但随后的新冠疫情给该国带来了重创，此后两年的游客数量仅为此前的零头。（疫情过后，游客们又开始回到这个“微笑之国”，但2023年的游客人数仍低于疫情爆发前的水平，约为2800万。）这不仅延误了项目的实施，而且也让自2020年以来就一直处于亏损状态的都喜国际蒙受了巨大损失。去年，该公司的收入增长了25%，至64亿泰铢，但净亏损从上年同期的5.01亿泰铢扩大至5.7亿泰铢。

查宁说，都喜国际为这个房地产项目借贷了200亿泰铢。据彭博社报道，该公司的资产负债率为320%，是泰国酒店类股中资产负债率最高的公司之一。查宁则用该公司良好的现金流状况来解释，称银行“看到我们的（公寓）卖得很好”，80%以上的单元都交了定金。

曼谷股票经纪公司Finansia的投资分析师Teerapol Udomvej表示，他对都喜国际的债务“有点担心”，但“良好的现金流流入”减轻了这种担忧。长期以来，这位分析师一直将都喜天阙的股票定为“买入”，目标价为15泰铢。今年第一季度，都喜天阙实现了小幅盈利，扭亏为盈。截至6月底，该股报10.80泰铢，较7.15泰铢的52周低点上涨51%。

其他酒店和房地产分析师也对该公司持乐观态度。咨询公司C9 Hotelworks驻普吉岛的董事总经理比尔·巴内特（Bill Barnett）表示，“都喜是泰国的传统品牌，重建对它来说非常有意义。”

尼古拉斯·维特文科（Nicholas Vettewinkel）对此也表示赞同。这位世邦魏理仕（CBRE）的泰国房地产市场总监称这个项目“非常有前景”，因为它的地理位置优越，与主要道路和曼谷的两条地铁线路相连。

但都喜中央公园并不是该社区最大的房地产开发项目。曼谷一号（One Bangkok）即将完工，这是一个耗资40亿美元的庞大项目，位于拉玛四路（Rama IV Road），也毗邻隆皮尼公园（Lumpini Park），占地超过16公顷。它由饮料业亿万富豪苏旭明（Charoen Sirivadhanabhakdi）所有，由其TCC集团旗下的Frasers Property负责开发。完工后，曼谷一号将拥有五座办公楼、三座住宅楼和五家酒店，以及零售空间。

虽然Frasers Property 拒绝就本文发表评论，但Central Pattana的瓦拉亚说：“竞争对商业来说是健康的，我们每家公司都会为这块土地带来不同的东西。”

由于泰国经济在疫情后复苏乏力，人们担心这两个大型开发项目是否会导致优质办公空间过剩。但新加坡房地产咨询公司高力国际（Colliers）的亚洲执行董事戈文达•辛格（Govinda Singh）表示，由于租户“普遍希望搬到更新、更环保的建筑”，因此老旧的房产很可能会失宠。

对于苏普吉来说，这次向新领域的进发也为她大部分时间在科技领域的职业生涯画上了完美的句号。在泰国国立法政大学（Thammasat University）学习社会学和人类学后，苏普吉在加州诺斯罗普大学（Northrop University）获得了国际金融和会计硕士学位。之后，她在IBM工作了23年，是当时最年轻的泰国地区经理（37岁出任该职），也是担任该职位的第一位女性。她还在美国总部担任高级职位，最终于2011年回到曼谷，负责经营境况不佳的泰国卫星运营商Thaicom，并在担任首席执行官的四年时间里将该公司扭亏为盈。

2015年10月，她被任命为都喜董事会成员，三个月后被任命为都喜公司首席执行官。苏普吉说，她的最新事业给她带来了一种新的成就感。“我正在帮助把泰国推向世界。这正是我的热情所在。”

都喜国际的创始人查努·皮娅维。

图片来源：COURTESY OF DUSIT INTERNATIONAL

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都喜国际的创始人查努·皮娅维1922年出生在曼谷以北约110公里的一个小镇上。她的父亲拥有一家小锯木厂，她没有上过学的母亲则经营着一家碾米厂。查努考上了曼谷的国立法政大学，但由于第二次世界大战中断了学业，于是后来去了纽约，并在哥伦比亚大学（Columbia University）短暂地学习了英语。

1947年回国后，她开始做一件对她那个时代的女性来说非常不寻常的事情：建造、拥有并经营一家酒店。在她的美国之行结束后，查努决定帮助吸引全世界的人来泰国旅游，而这就需要有符合国际标准的住宿设施。

1948年，26岁的查努开始建造一家拥有30间客房的酒店，这将是曼谷第一家拥有游泳池、电梯和空调的酒店。查努的儿子查宁·多纳瓦尼克回忆说，为了筹集资金在湄南河附近建造这家酒店，他的母亲向她父母借了很多钱。每周，他们都会给她带来一纸袋泰铢钞票，用来支付承包商、工人和供应商的工资。不过查宁补充说，他母亲还请了所有的借款。

在与已故泰国国王普密蓬·阿杜德（King Bhumibol Adulyadej）的姐姐、已故泰国公主加利亚尼·瓦德纳娜（Galyani Vadhana）会面后，查努将酒店命名为公主酒店（Princess Hotel），加利亚尼公主也特许她使用这个名字，并且一直是查努经商道路上的重要支持者。这家酒店于1949年开业，使查努走上了成为亚洲酒店业领军人物的道路，业务遍及各大洲。到了20世纪60年代中期，查努更是制定了建造一家规模更大、具有高国际标准和泰国特色的酒店的计划。她坚持要取一个泰国名字，但同时要方便国际游客发音。（Dusit Thani在泰语中的意思是“天堂中的小镇”。）为了资助都喜天阙酒店的建设，她卖掉了公主酒店。1970年2月，都喜天阙盛大开幕，加利亚尼公主再次出席了盛大的开业典礼。

长期以来，泰国旅游业一直是该国GDP的主要来源，而为了表彰查努对旅游业的贡献，泰国国王普密蓬于2000年授予她平民所能获得的最高王室荣誉：“thanpuying”，相当于英国的"夫人"（Lady）称号。

查努的儿子说他可以理解为什么泰国媒体称自己的母亲为“铁蝴蝶”。查宁说：“我的母亲非常谦虚，而且大部分时间都很安静。但当她需要强硬的时候，她绝对是强硬的。”

随着不断有名人下榻该酒店，查努遇到了英国前首相玛格丽特·撒切尔夫人（Margaret Thatcher），然后她们一直保持着联系。撒切尔夫人还会把自己的回忆录寄给查努，并在上面题词：“一个铁娘子送给另一个铁娘子”。

在都喜天阙酒店临近开业50周年之际，查努为它制定了全面重建的计划。2019年，该酒店被夷为平地，以建造一家既符合现代需求，又保留泰式风格的酒店。然而查努没有等到它的建成，于2020年98岁生日之前去世。”我的母亲建造了这家酒店，她非常喜欢它，”查宁说。重建后的旗舰酒店“是为了纪念我母亲的成就”。

67岁的查宁还补充说，他退休前的目标是让都喜天阙再次成为“泰国顶级酒店之一”。他承认，在有一段时间，他并不确定该公司能否继续生存下去。

“我现在感觉比过去六七年里的任何时候都要好得多。但战斗还没有结束。”

本文作者为福布斯撰稿人，文章内容仅代表作者本人观点。

本文译自

https://www.forbes.com/sites/rgluckman/2024/07/05/inside-a-13-billion-plan-to-rebuild-a-thai-luxury-hotel-brand/

文： Ron Gluckman

翻译：Vivian