深振业，这把亏大了

文/十一弟

上半年刚刚过去，上市房企又要交出中期业绩了。

保利、中海、华润、建发、越秀、华发之外，还有一批处在第二梯队的国央企开发商。

比如中粮地产、中交地产、华侨城、深振业。

过去十年里，房价不断上涨，房地产一片繁荣。

背靠国央企身份，这些开发商吃尽行业红利，也跟着赚得盆满钵满。

很早以前，雷布斯就有一句名言，“只要站在风口上，猪都能飞起来。”

那么，一旦遭遇了市场下行，马上就吃不开、玩不转了。

他们的规模、管理、效率、战略布局，都不及大型国央企开发商。

几个开发项目的投资失误、踩错时点，就足以将其拖入深渊。

这两年，很多处在第二梯队的国央企开发商，已经开始亏损了。

前几天，中粮地产披露了今年上半年的业绩预告，最多可能要亏损将近5亿。

去年上半年，它好歹还能小赚5000多万。

中交地产的亏损面更大，它在去年上半年亏了6亿，今年上半年还要亏10亿。

深圳市振业（集团）股份有限公司，是一家深圳市属国企开发商。

去年上半年，深振业的盈利规模，已经下滑到了800多万，站在了盈亏临界点。

今年上半年，它已经由盈转亏，最多可能要亏损3亿出头。

深振业在去年就陷入亏损了，一整年下来，净亏损了8个亿。

过去二十年来，它也遭遇过利润下滑，但还从未出现过亏损。

在业绩预告里，深振业对上半年的亏损作了解释，主要有两大原因——

“开发项目计提了存货减值，房地产业务毛利率下滑。”

这两个因素背后的根源，都是当初拿地价格过高，遇上了房价下跌、销售滞缓。

实际上，就是在地块项目的投资决策上，预期过于乐观，误判了市场行情。

去年，深振业的销售规模大约33亿，在百强房企榜单上，根本排不上号。

十一弟查了下，它名下开发销售的房地产项目，只有十几个，布局在长沙、广东河源、南宁、东莞、西安、广州、天津、惠州、南京等城市。

由于规模不大，很难平衡和抵御业绩波动的风险，少数几个开发项目出现减值，就会给上市公司带来亏损。

去年，深振业的营收规模28亿，存货减值损失了8个多亿，最终导致净亏损了逾8亿。

作为深圳市属国企开发商，前几年，深振业的拿地触角，也伸到了广州。

目前，它在广州有两个开发项目——

位于黄埔区的振业天成，以及位于增城区的振业学府里。

这两个项目，都是深振业在2021年上半年高价拍下的土地，那是房地产最红火的时候。

其中，振业天成早在两年前就已经开盘，而振业学府里拖到现在，也还没入市。

2021年四月份，振业学府里地块挂牌出让，起拍价5.2亿。

经过七十九轮厮杀之后，深振业以7.3亿的代价，最终摘牌拿下，溢价率四成以上。

这块地的体量并不大，计容建筑面积还不到5万平米，折算下来，楼面价大约1.5万/平米。

深振业在2021年上半年拿地，转入下半年以后，楼市行情急转直下，房价再也涨不起来了。

在振业学府里附近，当时有几个新盘在售，单价都只卖到了2万/平米左右。

振业学府里的地价超过了1.5万/平米，参考周边项目每平米2万块钱的价格开盘，大概率是要亏本的。

高价拿地解不了套，深振业就只能一直拖着不卖了——

只要不开盘，就不算亏了。

据说，两年前，振业学府里还为开盘设置了销售展厅。

但最后，还是打了退堂鼓，干脆关门谢客、捂盘不卖了。

振业学府里规划了三栋住宅楼，一直拖到现在，早就封顶了，从期房卖成了现房。

整整捂盘了两年时间，还是看不到房价涨起来的苗头。

终于，深振业也熬不下去了，最近打算开盘入市。

上个月，振业学府里已经拿到了一栋楼的预售证，将推出192套房。

但在定价上，更加尴尬了——

项目周边在售的新盘，早就开始降价了，卖得比两年前还便宜。

十一弟查了下，振业学府里旁边的路劲·星棠，单价已经跌到了1.8万/平米。

它推出来的一些特价房，甚至还不到1.7万/平米。

项目附近的金茂万科·都会四季，只卖到了1.6万/平米出头；价格更贵一些的华润置地·公园上城，也跌到了2万/平米上下。

即便擦着片区内两万的单价开盘，振业学府里一入市，肯定就要亏损了。

十一弟查了下，振业学府里项目总投资，超过了11亿。

到去年，深振业已经投入了将近10亿，投资进度达到了85%。

按照项目总投资计算，振业学府里的开发成本，将近2.4万/平米。

也就是说，每平米两万块钱的开盘价，其实都无法保本。

赶上楼市下行，从高价拿地的那一刻，振业学府里亏损的命运，就已经注定了。

一直拖着不入市，捂盘整整两年时间，也没能扭转局面。

深振业在广州拍下的另一块高价地，卖得也相当艰难。

同样是在2021年四月份，振业天成地块挂牌出让，起拍价20亿。

这块地吸引了三十多家开发商报名争抢——

万科、中海、平安、保利、龙湖、越秀、雅居乐、华发、中交、时代、金茂。

在网上报价环节，只用了三十秒钟，就触及了地块最高限价，直接转入摇号环节。

那是上一轮楼市上涨行情下，土地市场上演的最后疯狂。

据说，在摇号环节，这三十多家开发商，一共套上了三百多个马甲参与摇号，增加中签概率。

当时，这块地光是保证金，就收了1300多亿。

最终，深振业运气爆棚，在摇号环节顺利中签。

这块地的成交总价，超过了25亿，溢价率26%。

振业天成的楼面地价，大约2.7万/平米，一举成为黄埔区的单价地王。

2022年，距离拿地一年半以后，振业天成开盘，单价定在了5万/平米上下。

这个开盘价，每平米比地价贵了两三万，深振业是有赚头的。

十一弟查了下，振业天成已经推出了10栋楼，共计508套房。

从两年前卖到现在，仅网签备案了173套房，去化率三分之一。

去年六月份，是振业天成最近一次取得预售证，两栋楼总共95套房，卖了一年多，只成交了1套。

如今的市场行情下，振业天成也很难守住5万/平米的开盘价，早就开始降价了。

最便宜的户型，单价只要4万/平米，每平米下调了上万块钱。

十一弟查了下，振业天成的总投资超过了37亿，开发成本大约4万块钱/平米。

这意味着，项目在售的一些户型，已经是贴着成本价在卖了。

这两个开发项目，光是土地款，深振业就承担了33亿，跟它在去年的销售规模大致相当。

结果，振业学府里捂盘两年还没入市，振业天成哪怕降价出货，卖了两年的去化率，也只有三分之一。

在广州，这家深圳市属国企开发商，算是亏大了——

靠天吃饭，踏错了市场周期，高价拿地的祸根，注定只会结出蚀本的苦果。