阿里走了，望京急了

前言

2024年5月10日，北京与杭州同时迎来了一件令人瞩目的大事。

位于中关村朝阳园北区的阿里北京总部与位于杭州未来科技城的阿里全球总部正式开园，投入使用。特意选在第20个“阿里日”搬家的阿里巴巴，展现了一种巨擘重新出发的姿态与信号。

几家欢喜几家愁。相比于阿里新园区的意气风发，望京五指山的落寞可见一斑。曾经被阿里人“承包”的金辉大厦，早高峰都略显寂静了。

巨头的择址和搬迁牵动着整个写字楼市场的脉搏，与商圈命运息息相连。市场低迷，头牌出走，曾经的顶流望京是否还能稳住阵脚，继续保持其昔日的繁荣与活力？

一、黄金时代

2015年，阿里斥资16.8亿元购买下望京绿地中心A座，次年又买下了昆泰嘉瑞中心，2017年，又租下了附近金辉大厦的2.6万平空间。快速扩张、接连重仓望京的阿里，不仅不断创造着自己的股市市值，也直接助燃了北京地产市场的“望京时代”。

据深耕望京写字楼市场8年多的业内人士介绍，2017年-2019年堪称望京写字楼市场的黄金时代。3年间，望京的写字楼市场空置率从2017年的35%降至到2019年的11%，2018年最高点时，望京甲级写字楼空置率仅为6%~7%，比CBD还要低，而金辉大厦也达到了14元/天/平米的最高租金水平，直逼CBD。

彼时，阿里是国内市值最高的互联网企业，阿里北京的落户，金辉大厦、绿地中心、忠旺大厦等超甲楼栋落成，城市配套的完善，都会界面的焕新，大批科技互联网公司的进驻，“望京CBD”的繁荣气象自此而成，整个商圈的中心也从望京soho转移到金辉大厦、阿里中心、昆泰嘉瑞、忠旺大厦、中航大厦为代表的“五指山”板块。那时，也是望京的巅峰时刻。朝阳区超过50%的独角兽企业都栖息在这里，他们与望京写字楼市场一同快速向上爬升着。

另一方面，写字楼市场的红火也带动了望京的住宅市场。从融科橄榄城到保利中央公园、远洋万和公馆，科技大厂的新贵们，买爆了一个又一个的住宅项目，那是遍地是神盘的时代，望京板块必热销已经是被验证多次的市场铁律。

二、租金腰斩

如今，阿里搬家后，对望京写字楼市场的震荡到底有多大呢？

根据媒体报道，阿里搬入新家后，望京的阿里中心B座加上绿地中心A座、B座及金辉大厦等写字楼将腾退出大量空置，预计至少15万平米以上。

据商业机地产机构的一位业内人士透露，“金辉大厦目前的空置率差不多接近30%，整个望京市场比这个数字恐怕还要高一些。租金方面，写字楼的有效租金基本上是腰斩的水平，还有额外的10个月免租期。”而根据克而瑞数据，2023年Q4望京写字楼市场的空置率在20.8%，2024年Q1则为30.2%（来自世桦嘉润CCRA），阿里的搬迁对望京市场的冲击可见一斑。

市场租金水平反映的是企业的承租能力。根据仲量联行的《2023北京办公楼市场白皮书》数据，各行业租金承付力皆全线退潮至2017年水位线以下，科技互联网企业的租赁成交租金均值从疫情前的300元+/平米/月降至225元—250元/平米/月之间。

降本主旋律之下，望京写字楼普遍开始调整招商策略。对市场反映最快的是万科时代中心，为了保证续租和招新，选择通过加大免租期的方式变相降价，在2022年底，整个市场急速下滑的阶段，稳住了写字楼的入驻率。随后，这一方式也传导至金辉大厦等望京的几座国际写字楼。在业内人士看来，“这是非常符合市场态势的聪明做法，写字楼开发商拥有灵活的操作空间。现在对企业让利，稳住基本盘，一旦市场好转，就能通过调整免租期的方式实现租金回升。”

对于金辉大厦未来的租赁情况，他表示“整体来说，还是比较乐观。但是能够大面积消化金辉大厦空间的公司不容易遇到，还是要看机遇。”

对于整个市场将何时好起来，他则显得更有信心一点。“阿里在望京的两座自有楼栋，大概会有阿里的子公司或阿里的控股公司填补一部分；另一方面，望京对于海淀、三元桥、CBD的客群还是有较高的虹吸力，价格优势和生活上的便利度等，都是对企业的超级引力。”

三、中心北上

另外一点可预见的是，随着阿里搬家，望京的商务核心区域或将再一次发生迁移。

据悉，阿里大文娱集团、阿里智能信息事业群、阿里健康事业群、阿里本地生活集团、阿里妈妈事业部以及淘天、阿里云、飞猪Lazada等业务部门及在京约1.9万名员工将会迁入总部园区。

阿里的北京新家占地面积约12.4万平米，由12栋单体建筑组成，总建筑面积达到47万平米，园区内配套丰富，餐饮、休闲、运动、娱乐等设施应有尽有。园区附近，300米是地铁14号线崔各庄地铁站，周边已有落成及正在建设的住宅和写字楼，还有宏昌骏体育公园等配套，未来将形成一个完善的商务生活圈。从部门职能、员工规模、区域交通和配套等来看，这里必将成为大望京商圈的产业新节点。

另一方面，在阿里总部园区周边，在朝来科技园、融新科技中心、诚盈中心等写字楼内已经聚集了美团、蔚来、新氧、猎聘、水滴筹、凯叔讲故事等企业。板块内的产业聚集效应越来越强，再加上龙头阿里的上下游效应，从产业厚度、产业规模及发展潜力上看，望京北进阶望京产业帝国的新宇宙中心也不是没有可能。

从望京SOHO到“五指山”再到强势崛起的朝阳园北区，一个中心就是望京的一个时代， 从“020宇宙中心”到“独角兽之都”、“第二CBD”、“下一个硅谷”... 就像它所培育着的企业一样，望京也正在穿越自己的生命周期。

也许这一次，也是阿里打开了新周期呢～

来源 | 新巴别塔（ID：New-Babel）

作者 | 新巴别塔 ；编辑 | 荔枝

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