83套千万级别墅归谁？石榴集团两大股东“神仙打架”

神仙打架，凡人遭殃。

作者 | 小债

来源 | 债市观察

京派老牌房企石榴集团大股东崔巍与二股东桑春华“内讧”公开化之后，至今已经持续了一年之久，期间桑春华被免去副董事长等职务，禁止进入公司，随后二人你来我往，互斥对方种种问题。

让人感到惊讶的是，时至今日，二人的矛盾不仅没有被时间弥合，反而呈现愈演愈烈之势。

目前，崔巍与桑春华正围绕北京市房山区青龙湖畔的北湖壹号项目展开新一轮的“争夺战”，该项目还有83套独栋别墅剩余未售。

据该项目销售员介绍，在去年遭遇暴雨之前，北湖壹号的别墅套均总价在1000多万元~3000多万元之间，最贵的则在4000万元/套上下。这也是崔巍与桑春华争夺的焦点。

简而言之，崔巍和桑春华都认为北湖壹号项目是属于自己的，目前桑春华控制了北湖壹号的售楼处，并在近期开展对外销售；而崔巍通过石榴物业控制了北湖壹号小区，不允许购房人或桑春华一方进入小区，以此阻止桑春华销售剩余未售房产。

正是因为上述原因，才引发了近期更换北湖壹号物业公司的纠纷。

7月3日下午，更换北湖壹号物业公司的纠纷进一步升级，石榴集团物业、法务等相关人士、北湖壹号售楼处的相关负责人（属桑春华一方）以及小区业主在社区门口对峙，随后有警察前往调停。

只是苦了真实的业主，在这期间北湖壹号小区因暴雨导致的受损部分无人修复，部分生活所需无法得到保障，正可谓“神仙打架，凡人遭殃”。

01

“换物业”背后的别墅“争夺战”

公开资料显示，北湖壹号的项目开发公司为北京山语湖房地产开发有限公司，股权穿透后显示，母公司为北京安纳托利亚投资有限公司，崔巍和桑春华对该公司分别持股58%和42%。

来源：企业预警通

但问题是，北湖壹号社区的房产虽然都是独栋别墅，但产权性质属于商住房，为了便于销售，该项目的每一套房产都被注册了公司，因此该项目的每一套房产的“业主”，对应的都是一家公司。

而当时，崔巍和桑春华还未出现矛盾，按石榴集团相关人士的介绍，“当时出于对桑春华的信任，公司委托桑春华管理北湖壹号项目，因此项目实际由桑春华控制。但购房人的购房款，是转入石榴集团旗下的银行账户。”

据石榴集团6月26日在官方公众号发布的“风险警示”显示，桑春华及同伙是在2023年“非法侵占”了北湖壹号社区项目剩余83套未售房产，并在近期“企图非法更换物业管理公司，占领已被司法查封冻结的售楼处重新开始对外销售。”

来源：罐头图库

为了阻止桑春华一方销售上述83套未售房产，石榴物业采取了检查业主真实身份、禁止“恶意第三方”进入小区的措施。

据上述石榴集团相关人士介绍，目前剩余未售房产的“业主”公司，穿透股权后的实控人，仍是桑春华或其亲属。

也正是因此，桑春华也认为，北湖壹号的剩余未售房产自然是属于自己的资产，自己有权对外出售，并不是“非法侵占”，而石榴物业阻拦销售、阻拦业主装修等行为侵犯了业主和自己的权益。

随着时间的推进，双方关于北湖壹号的争夺战逐渐升级。

据石榴集团相关人士表示，2024年4月~6月，属于桑春华一方的五家“业主”公司以购房“业主”身份，在小区张贴“《关于房山区北湖壹号小区业主共同决定的通知》”、“《关于房山区北湖壹号项目业主共同决定投票结果的公告》”、“《关于房山区北湖壹号项目业主共同决定(第二次)投票结果的公告》”，以“业主共同决定”更换物业公司。

来源：罐头图库

石榴集团认为，上述行为未经过任何合法表决程序，不属于全体业主共同决定，不具有任何法律效力，其真实目的是为了控制、侵占属于石榴集团的北湖壹号小区资产。

桑春华一方相关人士则表示，“更换物业管理公司”是业主共同决定并进行投票的结果，且当前物业公司——石榴物业并未履行物业责任，在去年小区遭遇暴雨冲击后，小区内一片狼藉却无人清理，日常用水用电也无法得到保障，业主装修被拒，甚至业主回家还要被物业登记、搜查。

对小区环境问题，石榴集团表示，项目物业公司正积极整改、提升园区品质。

不难看出，“更换物业管理公司”的背后，是崔巍和桑春华二人对北湖壹号社区项目剩余83套未售房产的争夺。

目前，北湖壹号项目的归属权问题仍在司法诉讼中，有待司法判决，上述未售房产也已被法院冻结。

02

“内讧”后两大股东均“退位”，石榴亏损13亿

崔巍和桑春华的“内讧”源自2023年6月，至今已经1年多。

去年6月21日，时任石榴集团董事长崔巍（兼执行董事、法人）下发集团通知，声明副董事长桑春华以及李广田、丁庆蔚、杨玉凤等四人均于2023 年6月21日中午12点离职，停止全部工作权限，且禁止上述人员进入集团各公司的所有办公场所。

桑春华得知后多次前往公司，希望和崔巍当面谈判，但受到保安等阻拦，无法自由进入公司。

在去年8月初，桑春华召开媒体发布会，对外表示，“（从6月末到8月初）这40多天，崔巍变更了我在石榴集团旗下几十家项目公司担任的所有法人，并集中了全国所有项目公司300个公章，重新购买保险柜放在他办公室。”

也正是感受到上述风险，桑春华为应对该情况，将北湖壹号剩余未售房产的“业主”公司进行了调整，进一步掌握了项目控制权。

桑春华当时还对媒体表示，崔巍“以个人单方通知的方式免去本人在石榴集团的职务......不具有任何法律效力，且涉嫌违法。”

而崔巍随后也通过发布会对外表示，解除桑春华职务主要有四大原因，分别是“巨大的、突发性的、桑外部个人债务”、“公司管团队开始亲属化、内部化、团伙化”、“公司内部管理、成本控制极度混乱，公司法务部门形同虚设，公司招投标流程严重破”、“公司外部的市场商誉严重受损”。

崔巍表示，“公司内部已经被一群有共同利益纽带的内部集团所控制，我事实上被架空了……公司重大的项目决策、合规管理已经完全将我排除在外,作为企业的实控人、董事长、法人，我已经感觉到高度的潜在法律风险。”

媒体报道中的石榴集团发布会现场

对上述内容，桑春华表示不认同。

如今，崔巍和桑春华二人的“内讧”已经有1年之久，有意思的是，在桑春华被取消职务后，崔巍也离任了。

今年2月27日，石榴集团发布董事长变更公告，公司原法定代表人及经理崔巍被免职，不再担任董事长一职，祝艳华被任命为新任董事长。

不过，祝艳华为原董事长崔巍的妻子，于2023年8月16日增补为石榴集团董事，正式进入该公司董事会。

此外，在崔巍和桑春华二人矛盾持续的同时，石榴集团的业绩也出现下滑。

石榴集团公司债券2023年报显示，2023年公司实现总收入118.14亿元，同比减少29.9%，净利润由盈转亏，亏损额约13.66亿元。

截至2023年末，石榴集团总资产约524.04亿元，总负债总约358.96亿元，资产负债率为68.50%。

03

从“共同创业”到“散伙”

目前，崔巍和桑春华仍分别持有石榴集团58%和42%股权，是公司的两大股东。二人早在1998年就已经相识，后来在2001年共同组建了房地产代理销售公司——华美地产，“共同创业”20多年。

2007年，华美地产变身为房地产开发公司K2地产，依靠在北京通州多年积累的资源，公司首个大盘K2海棠湾于2009年在通州开盘，随后接连开发了K2清水湾、K2红树湾、M5郎峰、K2百合湾、K2海棠湾等系列项目。

崔巍表示，他一直将桑春华当作自己最好的学生，对桑春华的成长，他内心是“欣喜而又得意的”。

中关村丰台园分中心北京石榴中心（实景）

在2014年停止销售代理业务之前，桑春华一直作为销售公司的副手和崔巍的助手，分管销售代理业务。

2014年之后，崔巍将公司的发展重点放在地产开发业务，他表示，本着“与其斤斤计较分蛋糕，不如一起做大蛋糕”想法，将桑春华在销售代理公司的股权权益平移进了开发公司，分管公司的招投标管理工作。

“事实证明，我在这件事上犯了一个巨大的错误。”崔巍表示，对桑春华的这次调整，为今天二人的纠纷埋下了隐患。

2016年后，桑春华负责集团的整体运营及主要决策，销售额也连年增长。2018年~2020年，石榴集团销售额分别达到204亿元、309.1亿元、450.3亿元，在克而瑞统计榜单中，最高排名达到第69位。

但随着2021年全行业下行，石榴集团的业绩也开始大幅下降，2022年石榴集团净利润仅1.11亿元，同比大幅下滑超86%，而少数股东权益则亏损超6200万元。

桑春华回忆称，在这些年的合作中，崔巍和自己在经营层面确实有一些分歧，其中一些还造成了投资亏损。

“我们实际上对部分项目投资是有分歧的，比如北京顺义项目、上海嘉定项目等，在土拍时并没有想清楚收益情况，最后有的卖给了同行、有的还未施工，造成了一定亏损。”桑春华称。

桑春华曾表示，自己在2022年1月曾提出了根据二人42%和58%的持股比例，对石榴集团旗下项目资产、负债等进行评估，根据评估价值进行收购的“分家”方案。这一提议没有得到崔巍同意。

据桑春华表示，崔巍要求将自己的股份比例在58%的基础上溢价30%，还要求把石榴集团的公司品牌无偿划给自己，理由是自己是大股东，这是行业惯例。

按照崔巍的方案，桑春华的股份比例相当于从42%下降到24%，桑春华认为，自己和崔巍是合伙创始人，应当同股同权。

崔巍认为，桑春华出于外部个人巨大债务原因，提出出售股权换现金，由此产生担忧，担心公司经营安全会因为桑春华个人债务问题而受到影响。

自此，二人的分歧逐渐变大，才出现了2023年6月以来的一系列公开化“内讧”。

对石榴集团股东的“内讧”，业主及行业人士表示，希望在法律框架内妥善解决，公司内部矛盾尽量不要影响业主等第三方人士的权益。

易居研究院研究总监严跃进表示，石榴集团的矛盾问题，本质上是公司治理结构混乱，以人情管理代替职业经理人治理所产生的各类问题。

“这实际上代表了一批从创业到壮大的企业代表，在行业顺风顺水的时候相关矛盾不会暴露出来，但是在行业调整和企业经营遇到问题的时候，一些问题会明显放大。”严跃进表示，面对这种管理问题引发的负面舆情，说明在处理矛盾纠纷方面缺少章法，进一步影响公司经营业绩。

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