今明两年，持有“多套房”的家庭，将不得不面对“3大问题”

自2023年起，我国房地产市场似乎进入了一个微妙的调整期，面对着“量价齐跌”的市场态势，政策制定者不得不采取行动以稳定市场，各类救市政策如雨后春笋般涌现，从全面放开限购到银行房贷利率的连续下调（现在最低降至3.5%），再到首付比例的降低（从原来的30%降至20%），以及公积金贷款额度的提升，这一系列措施无疑为市场注入了新的活力。

然而，对于那些手中持有“多套房”的家庭来说，这些利好政策是否真的如人们预期的那样带来了利好呢？实际上 ，各种救市利好政策，不但没有给持有“多套房”的家庭带来多少利好，反而给他们带来了以下几个新挑战，这是怎么回事呢？

01 多套房持有者，在救市利好政策下的“新挑战”

在当前的经济环境下，尽管出台了一系列救市利好政策，以期刺激房地产市场并缓解市场压力，然而，这些政策似乎并未给持有“多套房”的家庭带来预期的利好，反而引发了一系列新的挑战和困境。

一、降低贷款利率，买房成本并没降低

在普遍的理解中，降低贷款利率应当意味着购房成本的降低，特别是对于拥有多套房产的家庭而言，这似乎是一个降低负担、增加收益的大好机会。然而，实际情况远比想象的要复杂。

对于那些在早些年购房并与银行签订了固定利率贷款合同的家庭来说，即使现在房贷利率普遍下调，他们也无法享受到这一政策的红利。因为固定利率意味着在贷款合同期限内，无论市场利率如何变动，借款人都需要按照合同约定的利率支付利息。因此，即使现在市场上的房贷利率再低，他们仍需按照原先的合同利率进行还款，买房成本并未因此降低。

此外，对于早些年购房的家庭来说，虽然他们的房贷利率是固定的，但通胀的影响却使得他们的实际还款压力逐渐增大，因此，即使从表面上看，他们的房贷利率并未发生变化，但实际上他们的购房成本却在不断增加。

二、降首付之后，还贷压力有增无减

低首付比例，无疑降低了购房者的入门门槛，使得更多的人有机会进入房地产市场，对于已经拥有多套房产的家庭来说，这似乎是一个进一步扩大资产规模的好机会。然而，事情并非如此简单。

降低首付比例，实际上是增加了购房的杠杆，意味着购房者需要承担更高的贷款额度。在这种情况下，虽然购房者可以购买更多的房产，但每个月的还贷金额也会相应增加。

对于那些已经拥有多套房产、每月需要支付高额房贷的家庭来说，这无疑是一个沉重的负担，他们不仅需要面对更高的还贷压力，还需要承担更大的经济风险。

此外，我们还需要考虑到房地产市场的波动性。房地产市场是一个典型的周期性市场，价格的涨跌往往受到多重因素的影响，如果未来房地产市场出现下跌趋势，那么这些高杠杆购房的家庭将会面临巨大的资产贬值风险。

他们的房产价值可能会大幅缩水，甚至可能无法覆盖剩余的贷款本金和利息，在这种情况下，他们不仅需要承担更高的还贷压力，还需要面临资产贬值的巨大损失。

三、取消购房限制，远没有预期这么好

在很多人的想象中，取消购房限制后，购房者可以更加自由地选择购房地点和购房时机，这将有助于推动房地产市场的繁荣和房价的上涨，然而，在现实中，取消购房限制并未带来预期的市场繁荣和房价上涨。

相反，由于当前经济环境下老百姓收入减少或失业的情况普遍存在，即使放开了限购政策，也无法支撑当地的高房价。此外，取消限购的同时，往往也会伴随着取消限售的政策，这一政策调整使得二手房市场的挂牌量出现激增，加剧了市场竞争，比如杭州就在刚刚取消限购后，二手房挂牌量激增了90%，对于拥有多套房子的家庭而言，他们将来要想在二手房市场中卖房变现将变得更加艰难。

02 持有多套房产的家庭，将要面对的3大问题

从上面分析来看，虽然现在各地都出了不少房地产的利好政策，但是对于持有多套房子人和家庭说，效果并没有预期那么好，恰恰相反，今明两年，持有“多套房产”的家庭，还可能面对以下3大问题：

一、“以房养贷”的难度会越来越大

过去，很多拥有多套房产的家庭都依赖这一策略来维持财务平衡，即把多余的房子出租出去，通过收取租金来偿还房贷，然而，这一策略在未来可能变得越来越不可行。

在三四线城市，由于产业结构相对单一，人口流动往往呈现出流出量大于流入量的态势，这意味着，这些城市的租房需求可能不足以支撑高昂的租金。因此，在这种背景下，许多三四线城市的房屋出租市场，将面临巨大的压力，租金水平很可能会持续下降，甚至可能出现房屋难以出租的情况。

而在大城市，虽然租房需求相对旺盛，但这些城市也在加快保障房和廉租房的入市步伐，这些政策旨在满足城市低收入家庭的居住需求，同时也对传统的房屋租赁市场产生了一定的冲击。

随着保障房和廉租房的供应量不断增加，大城市的房屋租赁市场将面临更加激烈的竞争，租金水平也可能会受到压制，因此，即使在大城市拥有多套房产的家庭，也可能发现“以房养贷”的难度越来越大。

二、房子要想出售变现越来越难

对于持有多套房产的家庭来说，当需要钱来周转或者调整资产配置时，他们通常会选择出售部分房产来实现变现。然而，在未来的房产市场中，出售房产可能会变得越来越困难。

一方面，现在大部分地方的房子，已经失去了赚钱效应，很多炒房客选择退出观望，甚至开始疯狂抛房变现，这导致各地的二手房市场出现了挂牌量激增的情况，比如杭州现在的二手房挂牌量已经超过了22万套，像成都、重庆、上海等地也有20万套以上。

在这样的背景下，拥有多套房产的家庭要想把多余的房子变现，就需要面临更加激烈的竞争，他们可能需要降低售价以吸引买家，但这又可能进一步压缩他们的利润空间。

另一方面，在经历了3年疫情之后，购房家庭变得更加理性。他们不再像过去那样盲目跟风、冲动买房，而是会根据自己的实际情况和需求来决定是否购房。这意味着，未来的购房需求可能会进一步萎缩。在这样的市场环境下，拥有多套房产的家庭即使想卖房变现，也很难找到愿意接手的买家。

三、持有多套房的压力在持续上升

持有多套房产的家庭还面临着持续上升的经济压力，这种压力主要体现在以下2个方面：

1、持有房产的成本在不断增加

在过去，确切说是2020年之前，很多人还保持着较高的收入，对于他们来说，即使持有多套房产，也不会觉得月还贷压力有多么大，然而，在疫情之后，经济形势发生了巨大变化，很多人的收入减少甚至失业，这使得他们一方面，需要同时承担多套房子的贷款压力，每个月的还款金额让他们感到喘不过气来。

另一方面，拥有多套房产的家庭需要承担更多的物业费、取暖费、电梯费等支出。这些费用每年都会有不同程度的调整，而且随着物价的持续上涨，这些费用也在不断增加，这使得持有多套房产的家庭需要承担更高的经济压力。

同时，他们还需要花费更多的时间和精力来管理和维护这些房产，这包括寻找合适的租客、处理租务纠纷、维修和保养房屋等，这些工作不仅需要投入大量的时间和精力，还需要具备一定的专业知识和技能，否则，一旦出现问题，就可能导致经济损失和法律纠纷。

2、房产税和房屋空置税的潜在影响

为了调节房地产市场和促进公平税负，各地可能会考虑征收房产税和房屋空置税。如果这些政策得以实施，那么持有多套房产的家庭将需要承担更多的税费支出，这不仅会增加他们的经济压力，还可能迫使他们出售部分房产以减少税费负担。

同时，如果未来房地产市场出现大幅下跌或者政策出现重大调整，那么他们手中的房产价值可能会大幅缩水甚至面临亏损的风险，这将对他们的财务状况产生重大影响甚至可能引发严重的财务危机。

总的来说，房地产市场的利好，对于持有“多套房产”的家庭来说，效果并没有预期那么好，恰恰相反他们可能会面临“以房养贷”难度增加、房子出售变现困难以及持房压力上升等问题。对于这些家庭来说，他们需要更加谨慎地考虑自己的财务状况和投资决策以应对这些挑战。同时我们也应该加强对房地产市场的监管和调控以促进市场的健康稳定发展。