区域项目观察︱同批上海新盘，市区和远郊销售差别这么大！认购率不足1%，中国铁建上海东来壹号遇销售难题

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

在刚刚过去的上半年，上海楼市整体表现活跃。

据中指研究院最新数据，上半年上海新房价格累计上涨3.63%，位列全国百城首位。这得益于高端改善市场的良好表现，如上海市区中海·顺昌玖里、滨江凯旋门、融创外滩壹号院二期等多个高价项目的热销。但与此同时，处于上海远郊的部分刚需项目却销售遇冷。

以中国铁建（SH601186，股价8.46元，市值1078亿元）旗下位于上海临港的东来壹号（备案名：东来名邸朗庭）为例，该项目5月18日首次开盘推出260套房源，仅有2组意向认购客户，认购率不到1%。据上海网上房地产数据，截至7月2日（开盘超过6周），该项目已售套数为零。

“尽管公司降低价格，赠送家装礼包，开启了渠道分销业务，可还是很难销售去化。接下来，公司会加快建设并开放营销中心，在销售节点策划活动，促进项目快速入市。”

近日，东来壹号项目相关负责人向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）介绍，5月27日上海“沪九条”出台后，更多购房客户关注市区的楼盘，反而让地处远郊的临港市场变得更加冷清。

截至7月2日东来壹号销售情况 来源：上海网上房地产官网

“主要是内部购房，员工买房为主”

东来壹号位于上海自贸试验区临港新片区万祥镇，整体包含三个地块，沿三灶港展开，呈现“L”型分布。

该项目总建筑规模约16万平方米，户型面积85~143平方米，总户数942户，由19栋4层叠墅、16栋6~8层洋房、2栋13层高层、1栋13层保障房和商业配套设施组成，整体容积率为1.26。

5月18日，东来壹号首次开盘推出260套房源入市销售，6~8层的洋房总价约200万元，4层的叠墅总价在380万元左右，带装修交付。

据开发商上海东来宜浩建设发展有限公司发布的公告，在项目认购期间，仅有两组意向客户签订了购房意向书。因此，东来壹号为这两组购房者举行了开盘活动，并按顺序依次在线下选购房源。

来源：东来壹号微信公众号

记者注意到，东来壹号是今年上海第五批次集中供应的24个新房项目之一。从目前已经公布的认购数据来看，该批次新房项目中，天安1号认购率为153%、招商时代乐章为127%、中建壹品浦江之星为121%、张江金茂府为106%。相比较而言，东来壹号的认购率最低，还不到1%。

从所处位置来看，东来壹号属于临港新片区的乡镇板块，距离上海市区超过50公里，与临港新片区主城区的距离也有约14公里。

6月26日下午，每经记者从徐汇滨江乘地铁来到临港新片区万和路8号东来壹号的品牌馆，途中用时约1小时30分钟。另从书院地铁站到项目现场还有4公里路程，记者骑共享单车约用时20分钟。

东来壹号品牌馆现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

与市场上畅销的热门楼盘不同，东来壹号的品牌馆显得非常简单，就设在中铁十五局集团有限公司一幢白色的三层办公楼里。门口无人值班，前坪里停着私家车，如果不是周围树立着一圈项目广告牌，很难找到这处品牌馆。

品牌馆现场一位置业顾问向记者介绍，首次开盘的房源不仅可以拎包入住，还额外赠送“认购大礼”，可以自己选择沙发、床或者电视等家电家居用品。如果不满意家电品牌，额外交1万元可以升级为10万元“大礼包”，选择任意品牌家电产品。

价格方面，据该置业顾问透露，项目原本的房地联动价为2.94万元/平方米，此次开盘申请调低了销售均价，仅为2.79万元/平方米。与临港主城区动辄3万多元/平方米的房价相比，东来壹号的价格便宜了不少。

现场展示的一房一价表显示，东来壹号的均价相当于以九四折销售。尽管如此，密密麻麻的房源表上，显示的基本都是“未售”状态，被封上贴纸的只有14套。

“目前项目销售比较特殊，主要是内部购房，员工买房为主。也在拓展本地看房群体，不过购买周期比较长。”东来壹号项目相关负责人介绍，正式的售楼处还在建设中，公司将会抓紧时间开放售楼处和样板间。

东来壹号品牌馆现场的一房一价表 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

中铁十五局集团入局上海楼市首盘

据东来壹号品牌馆展示，项目操盘运营方中铁十五局集团东来地产开发有限公司（以下简称东来地产）成立于2010年3月，注册地段在河南省郑州市，主要经营土地综合开发、城市运营、咨询服务、合作代建、不良资产整合等多元化业务。

东来地产曾在河南周口、陕西西安、浙江宁波和山东临沂，开发过东来尚城、东来国际、花语江湾等项目。天眼查显示，东来地产是由中国铁建间接控股的孙公司，于今年6月6日已更名为中铁十五局集团城市更新开发有限公司。

2022年12月9日，在上海第四批集中供地上，上海自贸试验区临港新片区万祥社区04PD-0201单元B0103、B0202、B0305地块（以下简称临港万祥社区地块）因仅有一家竞买人报名参拍，最终被中铁十五局、中铁二十局和临港投控联合体以底价10.25亿元竞得，成交楼面价1.05万元/平方米。出让公告显示，临港新片区万祥社区地块的出让面积为77470.1平方米，为纯住宅用地。

据中铁十五局集团官网，公司是集设计、施工、科研为一体的国有建筑工程总承包企业，是上海市首家拥有铁路工程施工总承包特级、公路工程施工总承包特级、市政公用工程施工总承包特级、建筑工程施工总承包特级的四特级企业，主要工程项目包括崇明生态岛环岛防汛提、武汉长江二桥亮化工程、四川白鹤滩水电站等。

东来壹号是中铁十五局集团城市更新开发有限公司在上海开发的第一个住宅项目，也是首次与临港投控合作的住宅项目。据官方微信公众号，中铁十五局集团对东来壹号项目期待较高，标志着其房地产板块在上海市场实现零的突破，项目对公司融入上海、完善全产业链条、实现属地规模腾飞有推动作用。

据每经记者观察，虽然中铁十五局集团的地产项目被冠以母公司“中国铁建”的品牌，但与兄弟企业中国铁建房地产集团相比，两者实力悬殊。

据中国铁建财报披露，2023年，中铁十五局集团和中国铁建房地产集团的净利润分别为4.23亿元、13.45亿元；截至2023年底的总资产分别为493.04亿元、2337.42亿元。