房产律师——子女承租公房房改后登记父母名下，属于父母还是子女

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

原告诉称

秦某峰、张某心、张某慈、张某英、秦某辉、秦某达向本院提出诉讼请求：1、判决姜某易名下的北京市西城区一号房屋（以下简称一号房屋），北京市海淀区二号房屋（以下简称二号房屋）由原、被告按照法定继承的方式共同继承。

事实和理由：张某刚与姜某易系夫妻，共有子女6人，分别是秦某峰、秦某仁、张某心、张某慈、张某武、张某英。秦某仁与白某娟系夫妻关系，共有子女2人，分别是秦某辉、秦某达。秦某仁于1988年3月去世，张某刚于1996年3月去世，姜某易于2018年5月去世。张某刚、姜某易夫妻遗有一号房屋、二号房屋以及存款若干。为解决继承问题，原告起诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

张某武辩称，不同意原告的诉讼请求，具体意见如下：1、一号房屋购买权来源于我承租的公房，没有初始我对公房承租权就没有后续的产权房，我对一号房屋享有财产权益，应先将我对房屋所享有的财产性权益进行析产，要求析出80%的产权份额，确定我对一号房屋享有的财产权价值后，剩余部分才是姜某易的遗产，才可以法定继承。2、秦某峰、秦某仁不是被继承人姜某易的亲生子女，也未与姜某易建立抚养关系，无权继承姜某易的遗产。

3、一号房屋原由我承租，经过我的同意，姜某易才有资格参加房改，购房款由我支付，并且我从1997年起至今实际居住使用一号房屋，因此我应该分得一号房屋大部分的产权份额，根据有利于生产生活的法律原则，该房屋应该归我所有。4、姜某易患有老年痴呆，生活不能自理，与张某武、张某英共同生活，完全依赖张某武、张某英照顾。张某武、张某英对姜某易尽了最多抚养义务，应当在分配遗产时多分。

法院查明

张某刚与姜某易系夫妻，共生育子女四人，分别是张某心、张某慈、张某英、张某武。张某刚与姜某易系再婚，再婚前张某刚与前妻生育子女二人，分别是秦某峰、秦某仁。秦某仁与白某娟系夫妻，共生育子女二人，分别是秦某辉、秦某达。秦某仁于1988年3月死亡，张某刚于1996年3月死亡，姜某易于2018年5月13日死亡。姜某易之父母均先于其死亡。

姜某易生前系离休干部，姜某易在世时有离休工资收入，经济上不依赖于子女，秦某峰、秦某仁、张某心、张某慈、张某英、张某武均对姜某易进行了赡养。被告张某武主张对姜某易尽了主要赡养义务，未向本院出示证据加以证明。

一号房屋建筑面积66.10平方米，于1999年11月30日登记在姜某易名下。二号房屋建筑面积100.73平方米，于2010年9月15日登记在姜某易名下。庭审中，原、被告均认可一号房屋及二号房屋系姜某易个人财产。

另查，2018年1月9日被告曾向本院起诉本案六原告、白某娟合同纠纷案，要求本案六原告、白某娟配合其办理一号房屋的过户手续，将房屋产权人变更为原告。在该案中，经本院查明，张某刚与姜某易系夫妻关系，共有六名子女，分别为：秦某峰、秦某仁、张某心、张某慈、张某武、张某英。1997年，单位与张某武签订《公有住宅租赁合同》，张某武成为一号房屋的承租人。1998年一号房屋进行房改售房，姜某易作为一号房屋的房改购房申请人申请购买了一号房屋，1999年11月30日，姜某易取得了一号房屋的产权证书。

本院认为：一号房屋登记在姜某易名下，张某武主张与姜某易之间存在借名买房的合同关系，因其与姜某易系母女关系而未签订书面借名买房协议，秦某峰等人否认张某武与姜某易之间存在借名买房之约定，故在无借名买房书面协议的情况下，张某武应就其主张承担举证责任。张某武主张其为一号房屋实际购房人的主要理由为：一、一号房屋原由其承租；二、一号房屋由其承租时起就一直由其居住使用；三、一号房屋的全部购房款实际由其交纳；四、一号房屋的产权证及购房相关手续原件均由其保管。对此，本院认为，一、关于承租问题。虽然诉争房屋原由张某武承租，但房改售房时由姜某易作为购房人购买，房屋产权登记在姜某易名下，房屋产权应以购买和登记为准，与此前的承租并无直接关系；

二、关于购房款出资问题。虽然部分付款凭证上的付款人为张某武，但主要购房款付款凭证上的付款人为姜某易，秦某峰等人主张张某武系帮助姜某易办理相关手续，购房款实际都来源于姜某易，张某武则主张购房款全部由其交纳。在房屋购买人及产权登记人为姜某易的情况下，张某武提交的证据不足以证明购房款实际由其交纳。三、关于实际居住使用问题。虽然在一般的借名买房纠纷中居住使用问题可以作为一个重要的考虑因素，但在本案中姜某易与张某武系母女关系，基于双方的身份关系，女儿在母亲的房屋中居住符合我国国情及大众认知。

四、关于房屋产权证及购房手续原件问题。张某武虽主张房屋产权证和购房手续一直由其保管，但根据秦某峰等人提交的《收条》可以证明姜某易也保管过房屋产权证等材料。综上所述，张某武提供的证据不足以证明其与姜某易之间就一号房屋存在借名买房之约定，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2018年8月17日，本院判决驳回张某武的诉讼请求。张某武不服并上诉，2018年10月22日张某武撤回上诉。

庭审中，被告主张一号房屋的购房款出自其自有资金，并申请本院向银行调取出资的相关转账凭证等材料，2020年6月24日该单位出具查询回执：因原始凭证已过保管期，已销毁，查无资料。被告主张对一号房屋进行了装修和改造，提交了房屋装修协议书、收据等，记载装修施工时间2002年10月1日至2002年11月20日，收据记载2019年12月23日被告支付厨卫支管费用1700元。被告称其自1997年起至今居住在一号房屋中。

本案中，被告主张秦某峰、秦某仁与姜某易未形成继承抚养关系，原告对此不予认可。再查，姜某易生前未设立遗嘱或遗赠抚养协议。

裁判结果

一、登记在被继承人姜某易名下的北京市西城区一号房屋由原告秦某峰、张某心、张某慈、张某英、秦某辉、秦某达与被告张某武共同继承，其中原告秦某峰、张某心、张某慈、张某英与被告张某武各继承六分之一的产权份额，原告秦某辉、秦某达共同继承六分之一的产权份额。

二、登记在被继承人姜某易名下的北京市海淀区二号房屋由原告秦某峰、张某心、张某慈、张某英、秦某辉、秦某达与被告张某武共同继承，其中原告秦某峰、张某心、张某慈、张某英与被告张某武各继承六分之一的产权份额，原告秦某辉、秦某达共同继承六分之一的产权份额。

三、驳回原告秦某峰、张某心、张某慈、张某英、秦某辉、秦某达的其他诉讼请求；

房产律师点评

我国法律规定，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。

本案中，已生效判决认定秦某峰、秦某仁系张某刚与姜某易之子女，在该案中，张某武未对秦某峰、秦某仁的继承人身份提出异议，本案中张某武否认秦某峰、秦某仁系姜某易的法定继承人，未向法院出示证据加以证明，法院不予采信。秦某峰、秦某仁作为姜某易之法定继承人，有权继承涉案财产。因秦某仁先于被继承人姜某易死亡，其子秦某辉、秦某达作为代位继承人有权继承秦某仁应继承之遗产份额。

本案中，一号房屋系姜某易生前通过成本价方式从其所在单位购买所得，并取得房屋所有权证，登记在姜某易名下，该房屋系姜某易之财产。被告主张一号房屋购房款出自其自有资金，证据不足，法院不予采信。被告主张一号房屋的产权来源于其对该房屋的承租权益，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。故被告要求析产的请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。被告自述其一直居住使用一号房屋，故其对一号房屋进行装饰修缮等系出自自住需求，且装修时间距今已达十八年之久，被告据此要求确认其对一号房屋享有财产性权益缺乏事实和法律依据，法院不予采信。

根据庭审查明的事实，一号房屋、二号房屋系姜某易之财产，姜某易去世后，原、被告作为法定继承人有权继承上述财产。被告张某武主张对姜某易尽了主要赡养义务，未向法院出示证据加以证明，本案继承人均对被继承人姜某易进行了赡养。综上，涉案财产应由姜某易的继承人平均继承。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！