地产股再次暴涨！中国楼市走向终究明牌了？很多人其实误判了

老实说，我对证券市场不感冒，原因很多人都知道，我曾说过一句话，在相关制度健全并落地之前，不想进去浪费时间、感情。但今天不由得还是说一下地产股的表现，原因有二：

一是跟接下来的楼市直接关联；

二是有朋友在前些天找我咨询了。

他问我，你研究楼市那么长时间，不知道有没有可以买的房地产股票呢？我的回答是，当然有。而且还明确告诉他，不要以为目前的楼市不咋地，但确实有一些房地产公司受益，楼市火热时，他们赚大发了，楼市趋冷，他们赚得也不含糊。

于是乎，我给他提到了某房产中介票，之所以看好，我告诉了他几个逻辑，这位朋友对我算是比较信任，前几天也买了，今天中午告诉我大赚了一笔。我特意查了一下今天的行情：

盘中，今天地产板块涨幅超5%，而大盘还不到1%，所以，地产股用暴涨来形容非常贴切。以滨江集团、华发股份为代表的房企股涨停，以我爱我家为代表的房产中介股涨停，其他很多票也有大几个点的涨幅，整个板块喜气洋洋。

实际上，这是房地产板块的近三个月的第3次大涨，第一次是4月份，这次是跟随大盘的自然上涨，没什么好说的。但发生在5月份的第二次大涨，地产板块指数从1075涨至1392，半个月不到涨了30%，远超同期大盘（4%左右）。

原因大家都看到了，受国家宣布去楼市库存政策、一线城市放开部分限购、5.17新政等系列楼市重大举措影响，资本市场给予了相应的回馈。不过，随着大盘的调整，以及楼市政策效应的衰减，房地产板块再次进入调整期。

正当许多人误以为这次楼市救市政策又是昙花一现、不能持续之后，没想到6月的楼市数据却眼前一亮，特别是一线城市。

比如上海，就在几天前，当时很多业内的预计是，6月的二手房成交量可能达到2.4万套-2.5万套，创近3年月度第二高。没想到的是，最后2天再现成交高峰，让6月份的二手房成交量达到2.63万套，创3年新高。

所谓量在价先，一些上海人似乎意识到什么，这段时间不断有业主下架挂牌房源或是最好的例证。

还比如北京，6月二手房成交量比5月增长了12%，同比去年6月份也增长了29%，1.49万套的成交量也创造了今年月度新高。都知道，北京本轮楼市新增比上海晚一些，但即便如此，二手房成交量连续4个月超过1.2万套的荣枯线，3-6月分别为1.42万套、1.33万套、1.33万套、1.49万套。大家也看到，6月份的成交量竟然比小阳春还高点。而且业内还预计，由于网签的滞后性，北京6月二手房实际成交量应该在1.7万套，已经接近历史1.8万套的脱离底部区域分界线，值得关注。

深圳也不示弱，前6个月的二手房成交量已经创近3年上半年的新高，同比去年同期增长了32%，连续4个月均保持在4000套以上的成交量，同样也突破了荣枯线。

看到了吧，今天地产板块再次大涨，原因和逻辑很清楚，就是前期的一系列楼市政策已经在发挥作用，楼市信心开始回升，买方开始变得积极主动。虽然说，当下的市场离我们去楼市库存还有很大的距离，新房和二手房价格也没有迎来实质性的反转，但这些都不影响资本市场对接下来楼市的看好，真金白银投票已经足以说明问题。

可以说，这轮地产板块的再次大涨，楼市走向终究算是明牌了。

如果说第一次（5月份）是资本市场对楼市重大举措的反馈，那么第二次（7月份）则是对一列楼市举措落地后结果的反馈，其实就是一张明牌。有因有果，说明前期的措施已经在发生作用，只不过，目前最大的效果是体现在一线城市，而其他城市感受不明显。

但思路是清晰的，就是通过一线城市的走热带动其他城市的升温。方向是清楚，目标是明确的，最终让整体市场企稳回升。那么，能够实现吗？

实际上，我们从证券市场上也看出一些端倪。房产中介票很热，一些龙头开发商、没有债务风险的央企国企也不错，但很多房地产票也只是被板块带动了一下，唯唯诺诺，根本就不敢大举上涨，这其实跟实体市场一样，并不是所有城市、所有板块都能被带热，道理在前面文章也说过了，主要还是楼市库存过大，大到什么程度？就是比历史上任何时候的库存量都大。

怎么办呢？还是坚持我先前的建议，一线城市先热是好事，但要楼市去库存政策的大力配合，这是加快楼市复苏的唯一路径。

从这个角度讲，预计接下来的大会或者重要部门还会宣布去楼市库存的策略，一线城市还会继续放开限购。直至楼市全面复苏，这应是今年楼市的真正明牌。

事情就这么个事情，但很多人还是误判了。我们再回到证券市场，需要说明的是，就地产股票而言，跟实体市场有些区别，我多提一嘴，算是个提醒吧。

都知道，地产这个行业过了高速发展期，后面确实也不具备过去的爆发式增长，说白了，市场容量降档，承受不了那么多的房地产开发投资、那么多的住房供应。以至于很多房企在这几年债务暴雷，按照黄老的预计，未来5-10年，10万家房产商，可能只剩下几千家，也就是说我们在资本市场上看到的房产商大都会消失，要么被兼并，要么关门或注销。

所以，虽然我们知道接下来房地产市场会企稳复苏，但大部分房企并不能活过来，一旦押注错，照样是血本无归。因此，我的建议是：

一是有潜在债务风险的房企票不能碰，已经爆了的就更不用说了；

二是可考虑布局央国企地产票和优质的房产中介服务票。前者有信用背书，起码不会凭空消失了，后者主要是因为各城相继进入存量房市场，即便市场不咋地，但二手房成交量摆在那里，房产中介没少赚。

而且还有一个现实情况是，由于房产中介网点多，获客广，一二手房联动优势明显，现在大多数开发商已经越来越依托房产中介渠道销售，甚至砍掉或者弱化了自销渠道。这就是一些人说的，现在房产中介是“新房和二手房通吃，吃了买家吃卖家，最后还把开发商吃了”，话虽有点难听、有些过，但不得不说房产中介的赚钱能力确实够强。

现在能理解，一些名牌大学生纷纷也进入房产中介行业了吧。

啰嗦了这么多，其实就是想告诉大家，无论是实体楼市，还是证券市场的地产板块，他们都有相通的地方，买房人和资本市场都看好的是抗风险能力强、有业绩支撑的公司，具体来说，买房要看开发商，买股票也要看公司，万万别闭着眼瞎买。