最高院：仅以土地使用权抵押，抵押效力及于土地上的建筑物吗？

作者：周军律师

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法律实践中，经常有当事人以建设用地使用权进行抵押进行抵押担保。

如果当事人仅以建设用地使用权进行抵押，抵押权的效力是否及于土地上的建筑物以及正在建造的建筑物呢？

根据《物权法》第一百八十条的规定，建设用地使用权可以作为抵押财产。当建设用地使用权被抵押时，抵押权的效力原则上及于该土地使用权本身。

如果在抵押时土地上的建筑物已经存在，根据《物权法》第一百八十二条的规定，建筑物作为不动产，其所有权可以与土地使用权一并抵押。因此，如果抵押权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物，人民法院通常会予以支持。

对于正在建造的建筑物，《物权法》第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物可以作为抵押财产，但必须满足一定的条件，例如已经取得建设用地使用权、已经取得建设工程规划许可证等。如果这些条件得到满足，正在建造的建筑物可以作为抵押财产，抵押权的效力可以及于该建筑物的已完成部分。

江苏高原在《无锡市万盛担保有限公司与无锡市通惠置业有限公司破产债权确认纠纷案》中明确：

房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记即设立的抵押权，即如果抵押人只为房屋或者建设用地使用权之一办理了抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，抵押权人的抵押权范围亦自然涵盖未办理抵押登记的另一财产，就未抵押财产抵押权人取得的是法定抵押权，建筑物和建设用地使用权构成了债权人的共同抵押财产。

当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。

在实践中，如果债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，人民法院在审理时会考虑以下几个因素：

1. 抵押合同的约定：如果抵押合同中明确约定了抵押权的效力及于土地上的建筑物，包括正在建造的建筑物已完成部分，人民法院通常会尊重合同的约定。

2. 抵押登记情况：根据《物权法》的规定，不动产抵押权的设立需要进行登记。如果抵押权已经依法进行了登记，人民法院会根据登记情况来确定抵押权的效力范围。

3. 建筑物的合法性：如果建筑物的建造符合国家的规划和建设要求，且已经取得了相应的许可和批准，人民法院会支持抵押权的效力及于该建筑物。

4. 其他相关法律规定：人民法院在审理案件时，还会考虑其他相关法律法规的规定，确保判决的合法性。

综上，如果债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，人民法院在审理时会综合考虑抵押合同的约定、抵押登记情况、建筑物的合法性等因素，依法作出判断。如果这些条件得到满足，人民法院通常会支持债权人的主张。

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