单价30万的上海新房，以后谁来接盘？

这两天，上海的豪宅圈静悄悄发生了2件大事——

一个是新天地29.8万/平的中海顺昌玖里取证开盘，另一个露香园28万/平的风貌别墅取证开盘；

两者因为特殊的产品类型不需要走批次or公示流程，可以直接上市。

值得一提的是，29.8万/平的单价应该是上海商品房历史上取证价格最贵记录。

产品怎么样、卖得好不好我们先放下不谈，单价30万一平是什么概念呢，我们换个角度来看下——

根据中经数据的数据，2022年上海平均工资为1.2万/月，夫妻则为2.4万/月；

折算成12个月的家庭收入，2.4万/月*12个月恰好就是30万人民币。

根据胡润研究院2022年发布的《中国新中产圈层白皮书》，对中产的收入做出了明确定义：

如果是在北上广深一线城市，那么家庭年收入要在30万以上；

如果属于其他城市，家庭年收入也要在20万以上。

看明白了吧：

一个上海中产家庭一年不吃不喝的收入，等于市中心风貌别墅一个平方的价格，这还是毛坯的；

我们就按照300平面积来计算，一个中产家庭要300年不吃不喝才能买一套新天地的风貌别墅。

300年是什么概念，清朝存在267年，一家中产普通人，从皇太极奋斗到溥仪退位也买不上。

嗯，就是这么离谱。

01 “风貌别墅，为什么这么贵？”

作为对比参考，中海顺昌玖里的超高层公寓取证单价为17.2万/平，按照风貌29.8万/平的价格推算，两者定价约1.7倍关系——

参考其他案例，我们都可以得到这样的一个结论：

风貌别墅的价格，约等于周边（超）高层住宅新房价格的1.7倍；

按照今年内环平均16万单价的取证价格，风貌的均价应该在27万左右。

事实上，今天市中心开始大量出现风貌别墅，而内环的顶级豪宅未来只会以下述3种形态出现：

1.纯风貌别墅：联排石库门，200-500平不等；

2.超高层：150米+住宅，面积套均200平+

3.超高层+风貌：比如中海顺昌玖里

在历史风貌区、上海内环甚至滨江住一套别墅，居住体验肯定是好的；

但你说未来风貌别墅进入二手房出售的时候到底能不能赚钱，所有人都应该打个问号——

2年的交付时间、1年的装修成本、税费、中介费等摩擦成本，理论上说要赚钱你要卖到买入价的30%左右才行，这就相当于未来二手房售价要在35-40万/平才行，我们感受下这个价格得有多夸张。

02 “风貌别墅，值得买吗？”

当然，有些人可能会觉得别墅在市中心很稀缺，但恰恰风貌别墅就是市中心最不缺的房子——

根据火箭哥整理，上海这铺天盖地超20个风貌别墅项目得至少供出超1000套总价预计5000万+的新房供应:

可是你知道在过去5年，上海一年能成交多少套5000万+的二手房吗？

200套

1000套供应比上200套成交，这样的房子在二手市场中真的好卖吗？

当然，这类产品的客群大多也不以投资房产作为收入来源，更多是作为自住和收藏属性；

从居住体验来说，市中心风貌别墅肯定比平层要舒服私密得多，住在风貌区里的“老房子”里，买的就是情绪价值；

但是从收益角度来看，风貌别墅新房后续上市供应巨大，未来成长性和流动性可能不是这类产品的卖点，可以说从最有钱的这拨人开始真正践行房住不炒。

03 “正挂”

从去年7月份开始，上海新房就已经正式进入正挂时代——

二手房价格不断下跌、新房价格不断上涨，用通俗的话来说就是「倒挂正在不断消失」，这也是新房为什么越来越难卖的关键原因。

根据火箭哥整理统计，在10年前上海新房的价格普遍是二手房价格的1.3倍：

而看到当下，新房/二手的价格关系开始“重回正轨”，新房比二手房更贵正成为现实——

根据火箭哥整理，从2023年8月开始上海新房就比二手房贵了起来；

截止2024年5月，新房比二手房贵超40%，完全进入正挂时代。

可以明显看到，这两个月正挂幅度越来越大，一方面是二手房价一直在跌，一方面是最近以豪宅新房上市为主，所以看着差价很大，但实际没有这么夸张。

过去20年房价不断腾飞的故事给太多人造成了下意识的肌肉记忆，觉得买房就一定能赚钱；

但归根到底，房子是商品，而所有商品的存在都是为了满足2个人类需求——

1.实用性：提升生活效率，比如买车是为了出行方便、买包是为了有地方塞东西、买电脑是为了打游戏更爽。

2.个性化：彰显个人格调，比如车、包、衣服、手机都有无数种颜色可选，用途都是一样，但目的就是为了彰显自己的个性和审美。

不同于普通商品，房子过去更多承载了金融属性，现在也该回归本源了——

以后买房，就是一种和买红色法拉利一样的交易行为，为的就是彰显自己的身价和品味；

想要赚钱？洗洗睡吧。

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