新政满月｜ 北京：尚未调整首付及利率，二手房“以价换量”明显

　　自5月17日央行、金融监管总局发布下调首付比例、取消贷款利率下限等信贷政策后，多个省市跟进落实。一线城市中，上海率先官宣降首付、降利率、限购松绑，广州、深圳也相继跟进。相比之下，北京相关政策仍未落地。

　　不过，自去年以来，北京多项房地产政策优化调整，尤其是4月30日，北京执行了13年的限购政策迎来松绑。在多重政策利好影响下，目前北京房地产市场行情如何？购房者预期如何变化？

“5·17”新政出台后，北京相关政策仍未落地

　　自“5·17”央行新政发布以来，降首付、降利率、松绑限购成为大势所趋，大部分城市首付比都降至15%水平，少数热点城市或与上海、深圳保持一致，为20%。不过，4个一线城市中仅北京尚未调整首付比及利率。

　　作为全国房地产市场调控政策力度最高的城市，北京从2017年开始的调控加码政策抑制了市场非理性上涨。随着房地产市场供求关系发生重大变化，支持刚性、改善性住房需求成为政策调整的方向。

　　事实上，从2023年三季度开始，北京楼市松绑“小步快走”，已经累计发布了8次政策。比如，2023年9月1日，北京执行“认房不认贷”；同年12月14日，降首付、降利率、优化普宅标准、延长贷款年限；2024年4月8日，北京公积金贷款额度最高可上浮40万元；4月22日，北京放松离婚信贷政策。

　　4月30日，北京执行了13年的限购政策终于迎来松绑。在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这是自2011年北京市实施限购政策以来，首次在较大范围内对限购政策进行优化。

　　中指研究市场研究总监陈文静表示，自4月30日北京限购政策优化以来，5月北京新建商品住宅成交3222套，新房成交套数环比4月有小幅下降。新房虽有部分项目到访量出现增加，但网签数据并无明显改善，购房者观望情绪仍较重，5月份新房成交量在一线城市中降幅最大。

　　以价换量下二手房成交量保持高位

　　值得关注的是，北京地区二手房市场成交量出现放大迹象。北京住建委官网统计数据显示，5月份全市二手房网签13383套，环比上涨0.2%，和去年5月相比上涨3.1%，市场成交热度有所提升。而进入6月，市场交易有进一步回暖的趋势。北京二手房挂牌总量呈现下降趋势，二手房去化压力减弱，供需矛盾有所缓解，在一定程度上增强了购房者信心。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，从“5·17”新政开始，北京二手房市场好像又“满血复活”了，延续了四周休息日2000套左右的成交量。市场焦点肯定是“老破小”，其也是之前两年价格跌得最多的一类房源。

　　陈文静也认为，在“5·17”新政后，市场预期出现明显回升，部分购房者入市节奏加快，在“以价换量”带动下，5月份二手房成交量保持高位，同比小幅增长。但是，由于购房者普遍预期北京跟进“5·17”新政，这导致部分客户再次观望，等待降利率落地以减轻还贷压力。

　　值得注意的是，北京二手房市场“以价换量”的趋势明显。从价格表现来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，5月份，北京二手房价格同比下跌5.67%。同时，北京二手房价格环比连续下跌13个月，且环比跌幅较大，短期内二手房价格调整压力仍在。

　　未来是否优化政策？

　　那么，未来北京房地产政策还会不断优化吗？张大伟表示，高性价比的二手房房源已经去化，如果没有政策变化，后续市场可能再次进入博弈中。

　　陈文静认为，当前，全国房地产市场调整压力仍在，仍需要核心城市市场回暖带动，提振市场信心，稳定市场预期，因此北京有必要加快跟进落实“5·17”新政，降低首付比例、降低房贷利率，若能参考上海落实首套首付比例20%、房贷利率最低3.5%等政策，将能够极大地提振市场信心，促进市场交易回升。

　　已经看房近半年的张小姐，在5月17日新政后就格外关心北京是否调整首付和利率。“尤其是利率，直接降低每个月的月供负担。我们就边看边等吧。”

　　除信贷政策之外，陈文静表示，北京需求端政策仍有多个可优化方向，如：降低非京籍社保/个税年限要求，如5年社保/个税改为3年，郊区社保/个税年限进一步降低；针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额；进一步提高公积金贷款额度。

　　新京报记者 袁秀丽

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