上海楼市，涨了~

在中国685个城市之中选择一个城市投资，那么毫无疑问就是上海！

换句话说，上海的房子就是中国真正意义上的资产之锚！

所以，如果上海楼市能走出低迷，那么其余城市才有概率走出下跌行情！

反之，如果上海楼市行情仍然深度下探，那么全国的行情也不可能复苏！

那么，上海楼市能领涨全国吗？

来，今天就和大家聊聊上海！

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01

上海二手房成交量最先上涨。

从周成交数据看，截止发稿之前，6月份上海二手房出现了3天成交量过千套，分别是1059套、1184套、1147套！

如果以527“沪9条”新政为时间节点，通过对比可以发现，6月至今的二手房成交量，明显高于5月份“沪九条”落地之前。

换句话说， “沪九条”新政落地之后，上海二手房成交量确实上涨了！

按照当前的成交量推算，上海二手房成交量不仅远超荣枯线1.8万套，很有可能会超过3万套！

没错！

也就是说，按照6月上半月二手房的成交量看，6月全月二手房成交量将破3万套！

文章至此，再看上海二手房挂盘量。

从数据走势角度看，毫无疑问上海 二手房的挂盘量达到了历史新高！

那么，该怎么理解上海楼市当前的行情呢？

从三个维度给大家说说。

1、挂盘量增速放缓！

这是什么意思呢？

——2023年2月份到7月份，5个月内挂盘量增加了5万套，由15万套上涨至20万套；

——但从2023年8月份至2024年6月份，10个月内挂盘量仅增加了1.13万套。

所以，上海二手房挂盘量的趋势明显放缓！

2、从成交量角度看。

很多人只要一看到二手房挂盘量增加就好像“天塌下来一样”，其实从趋势角度看，挂盘量高低根本不是重点，重点在于：挂盘量与成交量的关系！

这个维度，给大家算两笔账大家就明白了！

按照5月份上海二手房成交量1.66万套的成交速度看，目前上海21.3万套的二手房挂盘量，需要12.8个月就能销售一空！

如果按照上海二手房6月份的成交量来看，那么21.3万套的挂盘量，仅需要7个月！

如果按照2015年上海二手房成交36万套的数量看，上海这21.3万套压根就不够！

来，再看下面这张图！

大家能明显看到，从2016年到2023年的7年间，上海二手房成交量最低15万套，最高37万套！

所以，无论是按照历史成交情况，还是按照527“沪九条”新政落地的6月份成交量看，上海二手房挂盘量21.3万套根本就不是问题！

3、价格变动！

从价格角度看，上海二手房成交价格是一路走低，换句话说，就是 成交价格仍在下跌！

从链家网的数据看，截止于6月10日数据，上海二手房成交均价62681元/㎡，价格已经跌回2018年！

那么，这种量涨价跌的行情，说明了什么？

说明上海二手房行情不是量价双跌，说明上海楼市具备触底反弹的概率！

因为量在价先，通常情况下需要成交量连续3个月上涨，才会扭转价格预期！

所以，这依然是一个变量关系。

换句话说，只要上海二手房成交量能在2024年10月份之前，企稳到荣枯线之上，且在2-3万套之间震荡，那么上海二手房成交价就有概率止跌！

不过呢，从目前的情况看，部分精明的上海房东，压根就等不了 3个月的时间，他们已经开始调高二手房挂盘价了！

——从数据维度看。

截止于6月10日，上海二手房挂盘价上涨的房源增加了1037套；

截止于5月30号，上海二手房挂盘价上涨的房源增加了640套；

很明显，涨价房源在增加！

如果说二手房挂盘量体现了上海房东对于上海楼市后市的信心，那么从涨价房源的趋势看，2024年的信心明显高于2022年和2023年！

换句话说，房东们的信心在增加！

从上海部分房东跳价的情况看，信心确实回来一些！

比如浦东潍坊二村。

一套28㎡的老破小，价格从189万调高到199万，价格虽然上涨的不多，但比例接近6%。

比如法华苑。

527“沪九条”新政落地，房价连续两天跳涨，总价直接上涨了250万，涨幅达到22%。

更具体的涨价房源情况，大家按需索图，看看下图具体哪些小区的房源涨价了！

很多中介说，这些上海房东调价是“昏头”、是不讲武德.....

其实，中国楼市一直都是如此。

只要重磅新政落地，就有业主会趁机涨价，因为房价上涨5%就是10万、20万、30万........

试问，一年工资又有多少？

所以，从这个角度看，二手房业主涨价的心态不过就是人性而已，完全可以理解！

只不过，当前的上海楼市行情属于“星星之火”刚刚燃起，至于未来能否“星火燎原”彻底扭转上海楼市行情，咱们等3个月就知道了！

为啥要等3个月？

来，接着看！

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02

那么，上海楼市这波行情能筑底企稳吗？

从几个维度给大家说说。

第一个维度：2015年。

2015年330政策落实，随着政策落地全国各地的行情都出现了“v”型翻转！

在这种背景下，上海楼市也开启了“涨涨涨”模式！

第二个维度：这轮行情特征！

过去这两年，上海楼市一直延续着“新政策落地——成交量反弹——成交量下降——政策失效”的循环！

所以，2021年至今的楼市行情有个特征：时效性！

说得简单粗暴一点，就是药丸下肚，市场也就能支棱3个月，曾经药丸下肚翻云覆雨八百次的光景，不见了！

所以，我告诉大家，上海的行情咱们等3个月就知道了！

毕竟“沪九条”的救市力度堪称上海救市之最，属于加了药量的药丸。

我之前也解读过上海楼市的救市新政“沪九条”，绝对堪称中国目前为止最重磅、最有针对性的政策！

然而，在楼市行情下跌3年之久的今天，任何政策都不可能像“开关”一样，落地就产生效果，市场下跌的惯性和政策的博弈需要时间来发酵！

毕竟，货币投放尚且需要6到12个月的时间才能看见效果，何况买卖房产的政策呢！

所以，让子弹飞一会儿！

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03

最后，说几点！

1、老破小是特征

上海二手房价格之所以下跌，还有一个关键因素就是上海老破小的比例占二手房挂盘量的比例超过50%

在这50%的老破小中，有一部分房龄过高的房源，其流通性已经非常差了！

这句话是什么意思呢？

就是2005年之前的老房子，也就是楼龄20年以上的老房子，在上海二手房年成交量最低15万套的前提下，其成交量，也就是流通速度逐年放缓！

所以，从成交趋势角度看，这部分房源降价的力度、幅度都是史无前例的，所以将上海二手房整体均价不断拉低！

想知道上海楼市能不能购买，可以阅读《 》

2、最后

富人赚谁的钱？

穷人的钱！

这个逻辑在楼市就是现世报，因为富人低买高卖，穷人追涨杀跌！

电影《教父》里有句经典台词：“花一秒钟就能看透事物本质的人，和花半辈子都看不清事物本质的人，注定是截然不同的命运。”

我观点依旧没变：全面普涨的时代没有了，但核心城市的房价仍然会攀升！

大家不要忘记，上海取消了土拍最高限价，这是诞生地王的节奏，所以，可预见性的未来就是：

取消土拍限价，让“地王地块”推高均价，然后政策调整拉预期，升成交量

而目前上海二手房成交量上涨的情况，就是政策拉升成交量的结果！

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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