最高院：无证房屋买卖合同是否有效？出卖人不履行的如何过户？

作者：周军律师

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日常生活中，经常因为各种情况，要买卖尚无房产证的房子。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。

如果没有房产证，双方签订的买卖合同有效吗？

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《城市房地产管理法》虽然规定“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，只有违反效力性强制性规定的才属无效。

而《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

也即，房子没有房产证，不影响买卖合同效力，只要没有其他法律规定的无效情形，买卖合同就合法有效。

但，不动产物权有其特殊性，即物权的归属须以登记为要件。未办理不动产权证的房屋，因未经初始登记，没有取得第一手的不动产权证书，会导致房屋无法完成第二手的过户手续。

如果房屋未取得初始登记，即便诉诸法院，法院通常不会僭越行政权，对房产权证办理等相关问题开展实质性审查，而是仅就该房屋买卖合同的效力进行裁判。对于未办理不动产权证的合法房屋买卖行为，法院也无法直接判决要求对方协助办理过户手续。

无房产证房子买卖后，出卖人不履行合同的，如何才能过户？

房屋买卖合同签订后，出卖人以没有房产证由拒绝继续履行合同，买房人诉至法院要求继续履行，法院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办证，房屋买卖合同继续履行。

《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》第二条规定：

“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；

暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。”

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