领跌！厦门楼市，难了！

　　作者：余飞

　　01

　　厦门房价两位数下跌

　　国家统计局最新公布的70个大中城市5月份变化数据显示，5月份70个城市，新房环比只有两个城市在涨，68个城市在下跌。

　　二手房，70个城市无论环比还是同比，无一城不降。

　　这意味着：

　　第一，下降，已经成为了群体现象。

　　第二，下降已经进入了深水区。

　　在一大批房价调整的城市中，厦门是个扎眼的存在。

　　二手房环比，厦门领跌全国，5月份环比下跌2%。

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　二手房同比，厦门跌幅位居全国第二，仅次于徐州，是6个二手房同比两位数下跌城市之一。

　　厦门楼市成功诠释了，什么叫“出来混迟早要还的”。

　　这座小而美的城市，曾经凭借着优美的海境线、宜居的环境以及开放的环抱，吸引了全国乃至全球的资金进入。

　　福建的有钱人想买房，不是去省会福州，而是去厦门。海外富裕的闽南人，也喜欢在厦门买房。

　　各种资本堆砌，成就了厦门“三线收入、二线城市、一线房价”的疯狂。

　　在上一轮楼市疯狂炒作的年代中，厦门与苏州、南京、合肥的疯狂暴涨，被坊间并称为“楼市四小龙”。

　　2016年至2022年，厦门的均价直追京沪深，位居内地城市第四位，比广州还高。

　　如今，厦门的房价绝对量依旧很高，但在持续下跌之下，已经退居到了全国第五，被广州超越。

　　从房价绝对量来看，厦门的泡沫还是太大，挤泡沫还有很长的路要走。

　　02

　　厦门缘何领跌

　　厦门房价调整，早就可以预见，其中有自身原因，有客观原因。总体可以归结为三个：

　　第一，其调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。

　　说白了，就是房价太高，严重超越了当地人的购买力。

　　厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。

　　在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。

　　而房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。

　　前两天写深圳楼市的文章，我详细介绍了深圳楼市因何而涨，因何而跌。

　　简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。

　　一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。

　　厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。

　　而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起如此高的房价。

　　如今深圳的房价，已经从8字头跌入6字头，5月份均价跌破了6.3万，今年年末大概率会跌入5字打头。

　　厦门还有什么支撑力量？

　　更为关键的是，厦门的高房价这几年对其本就不扎实的产业产生了较为严重的基础效应，厦门有产业空心化的趋势。

　　厦门的产业空心化外在表现最大的特征，就是第二产业占比不断下滑，第三产业（广义服务业）占比不断攀升。

　　制图：城市财经；数据：厦门市统计局

　　根据厦门统计局披露的数据来看，2000年厦门三产占比分别是4.2%、52.7%、43.1%。当年厦门经济的一半以上都是工业提供的。

　　到2010年，厦门的三产占比分别是1.1 %、 50%、48.9%，这时候，第二产业已经提供了厦门一半的GDP。

　　再看还没有出现疫情影响的2019年，三产占比分别是0.4%、41.6%、58%。第二产业占比较2010年下降了8.4个百分点，同时第三产业（广义服务业）占比则提升了9.1个百分点。

　　这还没完，2023年厦门的第二产业占比下降至35.6%，而第三产业占比提升至64.1%。

　　第二产业占比不断下滑，这让工业实力本就不强的厦门，错失了工业强大的机遇。

　　屋漏偏逢连夜雨的是，在中美博弈之下，在外部不确定性影响出口之下，叠加厦门脱实向虚过快，叠加厦门房价高企之下，厦门诸多工业产品都遭受了影响。

　　比如液晶显示屏产量，已经从高峰时期的年产1.46亿片下降至去年的4460万片，膝盖斩了。

　　制图：城市财经；数据：厦门市统计局

　　手机产量和数码相机产量，更是脚踝斩。

　　手机产量方面，高点时期的厦门一年手机产量3592.45万台，这一规模与东莞、重庆这些生产大户自然不能比。但就这一规模也没能守住，去年的手机产量只有165.94万台，跌至高点时期的零头。

　　制图：城市财经；数据：厦门市统计局

　　数码相机方面，巅峰时期年产量533.07万台，去年只有69.16万台。

　　制图：城市财经；数据：厦门市统计局

　　这些工业产品产量下降的局面，重庆在承受、成都在承受、东莞也在承受，不是厦门一个城市的问题。

　　这些工业产品产量下降，让厦门的支柱产业——计算机、通信和其他电子设备制造业受到了严重影响。

　　2022年年末，这一产业产值降至2936.14亿元。

　　工业下行、产业下行的同时，厦门还遭遇着外资撤离。

　　2023年，厦门实际使用外资19.33亿美元，下降了11.1%。2021年实际使用外资21.26亿美元，2022年降至22.12亿美元。

　　三大因素，将厦门的经济拖入了水逆周期中。厦门包揽了去年年中、去年前三季度、去年全年，主要城市GDP增速倒数第一席位。

　　这种背景下，厦门开始押注产业，见效很快。

　　今年一季度，厦门规模以上工业增加值增长8.9%，比去年同期提高19.4个百分点。行业增长面超八成。全市35个工业大类行业中29个行业增加值实现增长，其中计算机、通信和其他电子设备制造业，烟草制品业，分别增长12.2%、10.9%。新型显示产业强势发展，平板显示产业产值增长17.1%；航空业回暖带动机械装备产业集群产值增长8.8%；“新能源产业创新之城”建设成效显现，新能源产业集群产值增长3.2%。新兴产业优势凸显，锂离子电池产量高速增长，增长1.3倍，液晶显示屏、液晶显示模组产量分别增长26.3%和86.7%。

　　工业增速回归，带动厦门GDP增速回归，一季度厦门GDP增速5.6%，跑赢了全国大盘。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　但厦门的出口，仍是个问题。厦门海关披露的数据，厦门市前四个月出口仍在跌。

　　来源：厦门海关

　　第二，宏观大环境带动下跌。

　　厦门房价不断调整的第二个主要因素，是宏观大环境氛围影响。

　　全国楼市2021年开启全面下跌。

　　从数据来看，商品房销量从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　进入2024年，调整速度从小碎步变成了大跨步。

　　国家统计局披露，前五个月的商品房销售面积和销售额跌幅均超过20%。

　　来源：国家统计局

　　按照全年20%的跌幅，则今年商品房销售面积预估为8.9亿平方米，销售额跌至8.8万亿元。

　　这种氛围下，没有不跌的城市。

　　第三，台海局势。

　　台海局势加剧，是厦门楼市下行不可忽视的因素。

　　03

　　厦门需要重振产业

　　目前，厦门市规模以上工业产业类别中，只有9大类。千亿产业只有1个，计算机、通信和其他电子设备制造业，2021年总产值为3042.73亿元。

　　制图：城市财经；数据：厦门市统计局

　　没有对比就没有伤害。

　　第一，作为厦门最强的产业，与头部强城相比，不值一提。

　　在这一产业上的霸主，是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元，位居全国第一。其次是苏州（12096亿元），东莞第三（11037亿元）。

　　第二，作为副省级城市兼计划单列市的厦门，千亿产业只有1个。

　　看看其他城市，最牛地级市苏州拥有11个，11个千亿产业产值合计34547亿元。深圳6个，上海12个，东莞7个，重庆、佛山、无锡9个，宁波、天津8个，武汉、南京、泉州、广州5个。

　　厦门工业本就不强，如今本就不强的工业又陷入了困局，厦门靠什么来支撑？

　　靠房地产吗，如今的房地产不仅支撑不了厦门的经济，反而成了负累。

　　靠旅游产业吗？疫情之前鼎盛时期的厦门旅游产业，都没能排进前20，当年只位居全国第27位。

　　最近四年有三年，厦门常住人口增量只有几万人。去年增量跌至1.9万人。

　　制图：城市财经；数据：厦门市统计局

　　为此，今年4月份，厦门发布了《关于为来厦求职和见习实习大学生提供免费住宿保障实施方案》，提出：

　　符合条件的大学生可享受长达12个月的免费住宿。

　　按照方案，毕业3年内来厦门求职、见习，且个人在厦门无住房的非本市户籍全日制大专（含）以上毕业生（本地大学生集体户视同非本市户籍）；来厦门实习的非本市生源全日制大专（含）以上在校大学生，符合条件者均可全程线上申请享受该政策。按照每人“一张床”的住宿标准保障，原则上两人一间，每间最多不超过3人。

　　显然厦门急了，开始抢人了。但相比于其他中心城市，厦门没有任何优势，尤其是没有产业提供就业的优势。

　　这种背景下，厦门急需重振产业来提振经济。

　　产业对于城市重要性无以复加。城市的兴盛，必然是产业的兴盛。城市的衰弱，必然也是产业衰弱引发的。

　　至于人口的流向，则是产业作用的果。产业是经济与人口的基石，没有产业，经济发展无从发力，无法提供就业，也就无法吸引人口。

　　所以，一个在顶层设计上注定无法获得最优质资源的城市，想要出圈，唯有发力产业，才是致胜之路。