房产案例——借名买房被出名人私下出售出资人要求分割房款纠纷

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

原告诉称

张某强、张某杰、张某玲上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回赵某运的诉讼请求。

事实和理由：一、一审法院认定张某强、张某玲、张某杰存在恶意串通以及张某强与赵某运之间存在借名买房关系错误。张某玲与赵某运原为夫妻，张某强与张某玲是兄弟关系，赵某运与张某强之间没有借名买房的书面合同或口头协议。赵某运没有提供有效证据证明对位于北京市回龙观一号房屋（以下简称一号房屋）的出资情况，购房款全部由张某强出资。张某玲与赵某运婚姻关系存续期间书写的保证书属于无权处分他人财产，张某强不知情，应属无效。张某强考虑张某玲和赵某运的居住条件以及照顾母亲养老，让张某玲和赵某运暂住并管理案涉房屋。

该房屋由张某强购买，张某强早先提出房屋给张某杰结婚使用，但张某杰使用不便且工作繁忙，张某强平时工作也繁忙，才将房屋交给张某玲管理，委托张某玲和赵某运出租房屋，向张某玲、赵某运提供房屋材料，并以房租归还房屋贷款，剩余房租由张某玲贴补家用，为了出租管理方便，张某强把房屋材料连同文件袋一起交给张某玲，但购房合同和房产证等重要材料由张某强保存，如果属借名买房，上述重要材料不会由张某强保管。案涉房屋是张某杰的唯一住房，张某强将房屋赠与张某杰是为了少缴纳契税，张某杰由于创业资金紧张才将房屋出售，不存在恶意串通。

出售案涉房屋时，2018年4月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》当日，买房人着急签署协议，因此张某强委托张某玲与买房人签订前述合同，委托书是中介人员拿到张某强单位处由张某强出具的。二、一审法院适用法律错误。案涉房屋的性质为经济适用房，属于具有社会保障性质的商品住宅，对购买人的资质有严格规定且进行严格审查，借用该资格购买房屋影响公序良俗，侵害国家和社会利益。三、张某强对房屋有处置权不存在恶意串通损害他人利益的情形。赵某运和张某玲原系夫妻关系，二人曾经购买过一套经济适用房，一审法院基于二人的夫妻关系给了赵某运一半的房屋价值，也就说明给了赵某运和张某玲一套房屋，所以张某玲就拥有了两套经济适用房，违反了国家的政策，所以即使存在借名买房的合同，该借名买房合同也是无效的。另外，一审法院对张某强、张某杰处置房屋买卖支付的税款没有处理。

被告辩称

赵某运辩称，不同意张某强、张某杰、张某玲的上诉请求。

法院查明

赵某运向一审法院起诉：判令张某强、张某杰、张某玲共同赔偿赵某运经济损失230万元。

一审法院认定事实：张某玲与赵某运原为夫妻关系，两人于2003年4月16日登记结婚，赵某运于2017年12月14日向法院起诉离婚，法院于2018年9月判决解除双方婚姻关系。张某强系张某玲的哥哥，张某杰系张某强之子。

经查，2006年5月13日，张某强与北京A公司（以下简称A公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定购买一号房屋，房屋价款为322964元，2006年5月13日前支付122964元，2006年6月28日前支付20万元。2008年1月，一号房屋所有权登记在张某强名下。2018年4月2日，张某玲作为出卖人张某强的委托代理人与买受人就一号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款为460万元。2018年4月13日，张某强与张某杰签订赠与合同，将房屋转移登记至张某杰名下。2018年4月14日，张某强、买受人、张某杰、中介公司签订变更出售方协议书，将出售方变更为张某杰。2018年6月，一号房屋转移登记至案外人名下。

赵某运主张与张某强存在借名买房关系，即2006年，赵某运与张某玲婚姻关系存续期间，借张某强名义购买一号房屋，总房款为323078元，其为该房屋支付首付款122964元，并以张某强名义贷款20万元，后补交房款114元，赵某运按月偿还贷款，已将贷款偿清，该房屋一直用于出租至2019年年初，租金用于日常开销。赵某运就其主张提交购房回执、物业管理承诺书、房屋所有权证代办协议书及代办缴费的发票和收据、房屋所有权证办理时限承诺书、代收代缴产权登记税费明细表及税费收据、房屋结算通知单、A公司房款发票、个人购房按揭贷款借款合同及附件、个人贷款抵押房屋保险单、投保单、发票及个人住房贷款放款成功凭证、银行现金存续业务回单、物业费、生活垃圾清运费、公共楼道电费收据及发票、房屋租赁合同、以张某强名义开立的偿还贷款所用的银行卡佐证，上述有关一号房屋的相关资料赵某运均可提交原件。

张某强、张某杰、张某玲认可上述证据真实性，称张某强曾委托张某玲出租一号房屋，因当时产权证尚未下发，中介公司需审核房屋材料，故张某强将房屋相关资料原件交给张某玲，赵某运因此获得上述材料原件，银行卡登记在张某强名下，曾用于还贷，后来这张卡丢失了，也进行了补办，赵某运没有偿还过贷款，有可能存在用收取的房租偿还房屋贷款的情况，并非是赵某运自己出资还贷。

赵某运提交证人证言（证人未到庭，制作了证人询问笔录，并录制了视频）证明为了支付一号房屋房款，赵某运曾向两名证人借钱之后还款的事实，赵某运提交张某玲书写的字条以及保证书，证明张某玲亦认可借名买房一事。

张某强提交房屋所有权证、商品房预售合同、驻京部队人员购买北京经济适用住房审批表、工作证、贷款结清证明、保险单、北京市住宅专项维修资金专用收据、北京市国有土地有偿使用收费专用收据、契税专用税收缴款书、一号房屋档案资料佐证房屋为其所有，不存在借名买房。赵某运称上述相关费用均由其出资。

诉讼期间，赵某运申请调取张某强、张某杰、张某玲的银行交易明细以及一号房屋售房款的收款账户，以证明张某强、张某杰、张某玲存在恶意串通情形。

一审法院认为：本案争议焦点在于赵某运与张某强是否存在借名买房事实，本案中，双方并未签订书面的借名买房合同，赵某运主张双方系口头约定，对此，该院将结合房屋的出资、房屋的占有使用、房屋相关材料的持有以及对于借名购房有无合理解释等几方面进行考察。

首先，赵某运前夫张某玲与张某强系兄弟关系，双方存在借名买房的信任基础，在这种情况下，赵某运借张某强之名购房存在一定合理性。

其次，根据查明，赵某运确持有房屋相关资料原件，包括有关购房的材料：购房回执、房款票据、公共维修基金票据、贷款借款合同、办理房屋产权证件的相关材料、还贷用的银行卡、房款来源的证人证言等，还包括以现金存续方式支付房屋贷款的票据，还有房屋使用过程中所产生的物业费、生活垃圾清运费、电费等票据，还包括房屋租赁合同。张某强、张某杰、张某玲称张某强曾委托张某玲出租一号房屋，因当时房产证尚未下发，中介公司需审核房屋材料，故张某强将房屋相关资料原件交给张某玲，赵某运因此获得上述材料原件。但根据审查，赵某运提交的上述资料并非均是出租房屋所需的房屋资料，退言之，即使按张某强、张某杰、张某玲所言，在房屋出租之后以及房屋产权证下发之后，张某强也可向赵某运及张某玲要回相关房屋资料，但现房屋资料仍由赵某运保存，张某强、张某杰、张某玲所述无证据支持，也与现实状态不符，该院对其主张不予采信，根据赵某运提交的上述材料可以看出，赵某运确曾实际控制房屋并对外出租房屋，并存在支付房款、贷款、物业费等相关费用的情形，张某强并未提交证据证明其为该房屋支付了房款、贷款及其他相关费用。

最后，张某玲曾为赵某运书写保证书及字条，表示将一号房屋留给其子，但在本案中，张某玲表示是张某强将一号房屋给其家庭借住，并准许其出租将租金贴补家用。张某玲前后陈述不一致，但未就此提交证据证明，应承担对其不利的法律后果。由此，该院认定张某玲曾以书面方式确认该房屋并非张某强所有房屋，印证了赵某运主张的借名买房事实。

综上，一审法院认为，赵某运就其主张的借名买房事实提交了充分证据证明，张某强并未就其主张的事实提交充分证据证明，本院对于赵某运主张的借名买房事实予以采信，一号房屋系赵某运与张某玲的夫妻共同财产，赵某运主张其享有一号房屋一半权益，该院予以采信。根据查明，赵某运与张某玲离婚诉讼期间，张某强将其名下的一号房屋出售他人，张某玲作为张某强代理人在房屋买卖合同中签字，之后张某强又将该房屋赠与其子张某杰，并变更房屋出售人为张某杰，现一号房屋已出售他人，并办理房屋过户手续至案外人名下，售房款为460万元。

根据上述事实可知，张某玲、张某强在明知借名买房事实的情况下，在赵某运与张某玲离婚诉讼期间，将一号房屋予以出售，存在恶意串通情形，张某强将房屋以赠与方式转移登记至张某杰名下，由张某杰作为卖房人将房屋出售，张某杰为房款的实际受益人，张某强、张某杰、张某玲的上述行为侵犯了赵某运合法的财产权益，现赵某运要求张某强、张某杰、张某玲向其赔偿一半的售房款即230万元于法有据，该院予以支持。

张某强、张某杰、张某玲向本院提交以下证据证明：2007年至2008年期间的部分月份的银行存款回单共16张，证明涉诉房屋贷款由张某强偿还。赵某运二审诉讼期间未提交新的证据，其针对张某强、张某杰、张某玲提交的证据发表质证意见为，真实性认可，不认可证明目的，案涉房屋贷款由赵某运和张某玲按月还款，张某玲也还过一部分月供，持有一部分存款的凭证，但是还款的银行卡一直在赵某运手中。本院经审查认为，赵某运对张某强、张某杰、张某玲提交证据的真实性予以确认，本院对此不持异议，针对该证据的关联性，本院将在后文中予以论述。

裁判结果

一审判决

张某强、张某玲、张某杰于判决生效后7日内赔偿赵某运经济损失230万元。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

结合各方当事人的陈述，本案争议焦点在于，张某强购买案涉一号房屋的价款是否实际由张某玲、赵某运支付及双方是否存在借名买房的事实，张某强、张某杰处分案涉房屋是否侵害赵某运的财产权利。

关于张某强、张某玲、张某杰主张一号房屋系张某强购买且房款均由张某强支付一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”赵某运主张与张某强存在借名买房关系、案涉房屋由其与张某玲实际出资购买，为此提交了购房回执、房款票据、公共维修基金票据、贷款借款合同、办理房屋产权证件的相关材料、还贷用的银行卡、以现金存续方式支付房屋贷款的票据以及房屋使用过程中所产生的物业费、生活垃圾清运费、电费等票据、房屋租赁合同，上述证据涵盖购买房屋、办理贷款、办理产权登记证明、房屋出租等阶段，并且体现案涉房屋实际使用产生的物业费、生活垃圾清运费、电费的支付情况，自2006年购买房屋时起至2016年出租时间持续时间已逾10年，另外，张某玲在其书写的字条、保证书等材料中亦对案涉一号房屋的归属有所体现，上述证据足以证明赵某运、张某玲系案涉房屋的实际出资人，与张某强之间存在借名买房关系。

张某玲、张某强、张某杰虽主张张某强委托出租房屋而将前述与房屋相关的材料交给赵某运，赵某运因此持有相关材料，但张某玲、张某强、张某杰对此并未提供证据予以证明。至于张某玲、张某强、张某杰主张，一号房屋的购买合同、房产证以及2007年至2008年期间部分月份偿还银行贷款的存款回单由张某强持有，故张某强与张某玲、赵某运之间并无借名买房关系，但如前述，案涉房屋的购房回执、房款票据、公共维修基金票据、贷款借款合同、办理房屋产权证件的相关材料、还贷用的银行卡、房屋贷款还款票据均由赵某运持有，上述材料与购房款和贷款的支付具有直接关联，上述材料由赵某运持有，可印证赵某运关于房屋价款由赵某运、张某玲支付的主张，同时，张某强、张某玲、张某杰持有的案涉房屋贷款还款凭证体现的还款日期为张某玲、赵某运夫妻关系存续期间，而张某玲在其书写的字条和保证书中亦存在对案涉房屋所有权处分的意思表示，且张某玲与赵某运之间存在离婚纠纷。

结合以上情况，张某强、张某玲、张某杰持有案涉房屋贷款的部分还款凭证以及房屋产权证书等材料的事实，不足以否定赵某运、张某玲在婚姻关系存续期间实际支付案涉房屋价款的认定，据此，法院对张某强、张某杰、张某玲二审提交的证据的关联性不予确认，在张某强、张某玲和张某杰未能提供其他证据否定张某强与张某玲、赵某运之间就案涉房屋存在借用买房关系的情况下，张某强、张某玲和张某杰该项主张不能成立，法院不予支持。一审法院认定案涉一号房屋系赵某运与张某玲夫妻关系存在期间借张某强的名义购买的共同财产，并认定赵某运享有一号房屋对应的财产权益并无不当。据前述认定，张某强与张某玲、赵某运存在借名买房关系，张某强、张某玲在赵某运与张某玲离婚诉讼期间将一号房屋以赠与方式转移登记至张某杰名后由张某杰出售，张某杰系出售房屋价款的实际受益人，一审法院认定张某玲、张某强、张某杰的上述行为侵犯了赵某运合法的财产权益，并判令张某玲、张某强、张某杰赔偿赵某运应得份额对应的售房款并无不当。

张某玲、张某强、张某杰上诉称，涉案房屋性质为经济适用房，赵某运、张某玲之前曾经购买过该类性质的房屋，案涉房屋再由赵某运、张某玲所有与政策不符，且张某强、张某杰处置案涉房屋时承担买卖房屋的税款，应予以处理。对此法院认为，本案系赵某运以张某玲、张某强、张某杰擅自处分案涉房屋侵害其财产权益提起的侵权赔偿纠纷，并未涉及案涉一号房屋的所有权登记和所有权确认，而张某强、张某杰因处置案涉房屋产生的支出与本案赵某运要求损害赔偿并非基于同一法律关系，故张某玲、张某强、张某杰的上述主张与本案处理结果并无关联，法院不予支持。

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